Cẩn trọng rơi vào “bẫy” tài chính

Dòng tiền được “nới lỏng”

Sau một thời gian dài giảm dần lãi suất và khối lượng phát hành, đến ngày 5/3/2025, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã chính thức dừng phát hành tín phiếu, phát đi tín hiệu mạnh mẽ về định hướng nới lỏng tiền tệ, hỗ trợ kéo giảm mặt bằng lãi suất thị trường theo đúng chủ trương của Chính phủ. Dù chưa có động thái giảm lãi suất điều hành, nhưng lãi suất huy động đã giảm khá nhanh trong thời gian gần đây.

Cụ thể, từ ngày 25/2 - 25/3/2025 đã có 24 ngân hàng thương mại (NHTM) trong nước điều chỉnh giảm lãi suất như ngân hàng Bản Việt, Hàng Hải, PGbank, SHB, NCB, VCBNeo, BIDV, Techcombank, OCB... với mức giảm từ 0,1 - 1,05%/năm tùy theo từng kỳ hạn. NHNN cũng đặt mục tiêu tăng trưởng tín dụng ở mức 16%, tương đương với 2,5 triệu tỷ đồng sẽ được "bơm" ra thị trường.

“Dòng tiền rẻ được “bơm” ra thị trường, chắc chắn sẽ tìm đến các kênh đầu tư có tiềm năng sinh lời tốt và có khả năng tích trữ tài sản lâu dài. Trong bối cảnh vàng đã tăng lên mức cao kỷ lục và biến động lớn, thì bất động sản (BĐS) và chứng khoán sẽ là những lựa chọn hàng đầu để dòng tiền trú ẩn. Đặc biệt, BĐS vốn nhạy cảm với các chu kỳ tiền tệ có thể sớm phản ứng với đà giảm lãi suất, tạo ra sóng đầu tư mới trong thời gian tới, nhất là trong bối cảnh thị trường BĐS đang phục hồi và NHNN có nhiều động thái cho thấy sự gia tăng cấp tín dụng cho lĩnh vực BĐS” - Phó Chủ tịch Hội môi giới BĐS Việt Nam (VARS) Trần Văn Bình nhìn nhận.

Dữ liệu từ VARS cho thấy, nguồn cung BĐS cũng đang trên đà phục hồi, tăng trưởng tích cực, trong năm 2024 ghi nhận khoảng 65.376 sản phẩm chào bán mới, gấp khoảng 3 lần so với năm 2023. Số lượng dự án được cấp phép mới trong năm 2024 cũng tăng khoảng 18% so với cùng kỳ năm trước và tiếp tục xu hướng tăng. Dự báo, tỷ lệ hấp thụ của thị trường BĐS trong năm 2025 sẽ vẫn duy trì ở mức khoảng 70%, nhưng tốc độ chậm lại do mức giá tại một số khu vực, phân khúc đã tăng cao và tăng nhanh.

Đón đầu sự phục hồi của thị trường BĐS, gần đây rất nhiều NHTM đã thực hiện chiến lược truyền thông “chạy đua” giảm lãi suất với nhiều con số tưởng chừng vô cùng hấp dẫn được đưa ra. Cụ thể, ngân hàng SHB tung chương trình ưu đãi vay mua nhà đất, với lãi suất từ 3,99%/năm, vay đến 90% giá trị nhà mua; ngân hàng ACB triển khai cho vay mua căn nhà đầu tiên với lãi suất từ 5,5%/năm, thời hạn tối đa 30 năm; hay PVcomBank đang triển khai gói tín dụng vay mua BĐS lãi suất từ 3,99%/năm, thời gian vay lên tới 35 năm, tối đa 85% giá trị tài sản bảo đảm...

Tuy nhiên, mức lãi suất ưu đãi này đều chỉ áp dụng trong thời gian 3 - 6 tháng và có kèm theo ân hạn trả nợ gốc trong khoảng 5 năm đầu. Vì vậy, các chuyên gia kinh tế, BĐS đã đưa ra một phép tính chi tiết như sau: giả sử với khoản vay 2,5 tỷ đồng trong 20 năm, nếu người mua nhà chọn gói vay lãi suất ưu đãi 4%, thì trong 6 tháng đầu chỉ phải trả 8,3 triệu đồng; từ 22,9 - 29 triệu đồng cho 5 năm tiếp theo.

Nhưng trong 15 năm cuối phải trả từ 50 - 63 triệu đồng/tháng với phương án trả góp cố định; hoặc tháng thứ 61 trả 36,8 - 43,1 triệu đồng, sau đó xuống còn gần 14,2 triệu đồng/tháng vào tháng hợp đồng cuối cùng với phương thức dư nợ giảm dần. Như vậy, dù chọn theo phương thức nào thì trong 20 năm, người mua nhà đều phải chi trả số tiền trung bình từ 27 - 30 triệu đồng/tháng.

“Nhìn chung, những gói vay ưu đãi được các ngân hàng thương mại đưa ra thời gian gần đây chúng tôi cho rằng chưa thực sự tạo điều kiện thuận lợi cho người mua nhà, bởi nó vẫn vượt xa khả năng tài chính của những người thu nhập trung bình. Vì vậy, người mua nhà muốn sử dụng đòn bẩy tài chính này cần phải tính toán cẩn trọng các nguồn thu nhập của mình, để tránh trường hợp bị rơi vào “bẫy” tài chính về lãi suất” - Phó Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội Nguyễn Thế Điệp khuyến cáo.

Nên đặt trần lãi suất dài hạn

Cũng liên quan đến vấn đề này, trao đổi với phóng viên Báo Kinh tế & Đô thị, TS Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam cho rằng, về lâu dài mức lãi suất cho vay của các ngân hàng thương mại sẽ phụ thuộc điều kiện lãi suất chung trên thị trường cũng như diễn biến kinh tế vĩ mô, lạm phát và mục tiêu chính sách tiền tệ... Tuy nhiên, lãi suất cho vay sẽ tiếp tục duy trì ổn định ở mức phù hợp nhằm hỗ trợ tăng trưởng kinh tế, đặc biệt là khi Ngân hàng T.Ư Mỹ - FED dự kiến sẽ cắt giảm lãi suất điều hành trong năm 2025, tạo dư địa để nới lỏng chính sách tiền tệ.

Trong khi đó, quá trình tăng trưởng kinh tế hiện nay của Việt Nam sẽ kéo theo nhu cầu BĐS tăng cao ở tất cả các phân khúc, từ căn hộ đến văn phòng cho thuê, nhà xưởng, BĐS bán lẻ... Để đón đầu cơ hội, DN và nhà đầu tư BĐS cần có chiến lược phù hợp để thích nghi với sự thay đổi của thị trường tín dụng. Nhưng trước những rủi ro về việc sử dụng đòn bẩy tài chính thì người mua nhà cũng sẽ cân nhắc hoặc hạn chế khoản vay mang tính “rủi ro” cao.

“Vì vậy, DN BĐS cần tập trung vào các phân khúc sản phẩm phù hợp với nhu cầu của đại đa số người dân, ưu tiên phát triển nhà ở xã hội, căn hộ trung cấp để dễ dàng tiếp cận vốn vay; tăng khả năng hấp thụ sản phẩm khi người mua nhà để ở tận dụng lợi thế về tín dụng. Nhà đầu tư BĐS cần hạn chế sử dụng đòn bẩy tài chính quá cao và tránh chạy theo những sản phẩm bị “thổi” giá. Thay vào đó, nên ưu tiên các khu vực có tiềm năng phát triển thực sự, hạ tầng hoàn thiện và nhu cầu thực tế cao nhằm bảo đảm hiệu quả đầu tư dài hạn” - TS Nguyễn Văn Đính nói.

Theo số liệu báo cáo từ NHNH, tính đến hết năm 2024, dư nợ tín dụng BĐS đạt trên 3,3 triệu tỷ đồng, chiếm 21% tổng dư nợ, nhưng 60 - 70% là cho vay đầu tư, nhu cầu vay để phục vụ mua nhà ở thật rất thấp. Chuyên gia kinh tế TS Đinh Thế Hiển cho rằng, hiện nay hệ thống ngân hàng đang rất muốn khuyến khích khách hàng cá nhân là những người có nhu cầu thực về nhà ở vay vốn, bởi cho vay để đầu tư thì rủi ro tín dụng sẽ cao hơn.

“Việc các ngân hàng hạ thấp lãi suất, chứng tỏ họ đang rất muốn khuyến khích khách hàng cá nhân - những người có nhu cầu mua nhà ở thực vay vốn. Mặc dù vậy, ngân hàng vẫn nắm quyền chủ động về phân phối vốn vay và lãi suất, vì vậy để tạo điều kiện thuận lợi cho người dân tiếp cận vốn và cũng để thúc đẩy thị trường BĐS phát triển bền vững, thì NHNN cần nghiên cứu để đưa ra quy định về mức lãi suất trần, cố định trong thời gian dài, phù hợp với điều kiện tài chính của đại bộ người dân” - TS Đinh Thế Hiển nêu quan điểm.