Đất nền tăng giá mạnh sau tin đồn sáp nhập, cạm bẫy trực chờ

Thực trạng sốt đất sau tin đồn sáp nhập

Theo thông tin cập nhật từ Tổ Công tác nghiên cứu thị trường của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, tại các địa phương trên cả nước, chỉ sau vài tuần kể từ khi có thông tin đề xuất sáp nhập tỉnh, thành, giá đất tại một số địa phương đã bị đẩy lên cao, có nơi lên tới 20%. Tuy nhiên, thực tế ghi nhận, lượng giao dịch chỉ tăng trưởng tại các tỉnh, thành được dự đoán là trung tâm sáp nhập, có mặt bằng giá bất động sản (BĐS) chưa quá cao.

Trao đổi với Lao Động, TS. Trần Xuân Lượng - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường BĐS Việt Nam - nhận định, khi thông tin sáp nhập tỉnh xuất hiện, một số nhóm đầu cơ có thể lợi dụng để thao túng thị trường. Họ tung tin đồn về quy hoạch, trung tâm hành chính mới nhằm kích thích tâm lý mua vào của nhà đầu tư.

Tiếp đó, họ thực hiện các giao dịch nội bộ để tạo hiệu ứng sốt đất, đẩy giá tăng nhanh trong thời gian ngắn. Hậu quả là giá đất bị đẩy lên quá xa so với giá trị thực, khiến nhiều nhà đầu tư và người mua rơi vào tình trạng mắc kẹt.

"Một ví dụ điển hình là đợt sáp nhập Hà Tây vào Hà Nội năm 2008. Giá đất tại nhiều khu vực như Ba Vì, Quốc Oai, Thạch Thất từng bị đẩy lên gấp 2-3 lần chỉ trong vài tháng, nhưng sau đó giảm mạnh khi thực tế quy hoạch không đúng như kỳ vọng. Nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ bị mắc kẹt, không thể bán ra hoặc phải chịu lỗ nặng", TS Trần Xuân Lượng chia sẻ.

Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường BĐS Việt Nam nhận định, một thị trường BĐS có giá trị thật thường có khả năng thanh khoản cao, khi người mua có đủ tài chính để thực hiện giao dịch. Thông tin quy hoạch của khu vực đó phải minh bạch, được xác nhận từ các cơ quan chức năng, thay vì bị thao túng bởi tin đồn. Đặc biệt, hạ tầng giao thông, điện, nước và các tiện ích công cộng cũng phải hoàn thiện, thay vì chỉ dựa vào các kế hoạch quy hoạch trên giấy.

Ngược lại, một thị trường ảo có những dấu hiệu rất rõ ràng. Giá đất bị đẩy lên cao nhưng ít có giao dịch thực tế. Những khu vực này thường có tỉ lệ đất bỏ hoang cao, không có hoạt động thương mại hoặc cho thuê. Hạ tầng chưa phát triển đồng bộ, chỉ dựa vào các dự án quy hoạch chưa rõ ràng.

Những lưu ý quan trọng cho nhà đầu tư và người mua nhà

TS Trần Xuân Lượng cho rằng, trước tình trạng sốt đất ảo do thông tin sáp nhập tỉnh, nhà đầu tư cần hết sức thận trọng. Điều quan trọng nhất là không chạy theo tâm lý đám đông. Việc mua đất chỉ nên được thực hiện khi có đầy đủ thông tin minh bạch về quy hoạch và giá trị thực của khu vực đó.

Một rủi ro lớn khác là sử dụng đòn bẩy tài chính quá mức. Việc vay vốn ngân hàng để đầu tư đất có thể mang lại lợi nhuận cao nếu giá đất tiếp tục tăng, nhưng cũng tiềm ẩn nguy cơ vỡ nợ nếu giá đất giảm đột ngột.

Do đó, người mua cần tính toán kỹ lưỡng trước khi quyết định vay để đầu tư. Ngoài ra, trước khi xuống tiền, cần kiểm tra kỹ pháp lý của lô đất, tránh trường hợp mua phải đất vướng tranh chấp hoặc không có giấy tờ đầy đủ.

Để đảm bảo thị trường BĐS phát triển lành mạnh, Nhà nước cần có các biện pháp quản lý chặt chẽ. Trước hết, việc công khai, minh bạch thông tin quy hoạch là rất quan trọng. Các cơ quan chức năng cần chủ động công bố kịp thời các kế hoạch sử dụng đất, tiến độ triển khai các dự án hạ tầng, đồng thời xử lý nghiêm các hành vi tung tin đồn thất thiệt để thao túng giá đất.

Bên cạnh đó, việc kiểm soát hoạt động đầu cơ bằng chính sách thuế cũng là một giải pháp hiệu quả. Nhà nước có thể áp dụng thuế lũy tiến đối với các giao dịch BĐS ngắn hạn, đánh thuế cao đối với đất bỏ hoang hoặc đất chậm đưa vào sử dụng để hạn chế tình trạng găm giữ đất.

Đồng thời, các khoản tín dụng dành cho lĩnh vực bất động sản đầu cơ cũng cần được giám sát chặt chẽ. Ngân hàng cần kiểm soát dòng vốn vay, đặc biệt là các khoản vay thế chấp đất nền tại những khu vực có dấu hiệu sốt ảo.