Để có thể hợp thức hóa, cấp sổ đỏ cho phần diện tích đất tăng thêm, cần đáp ứng một số điều kiện nhất định theo Luật Đất đai hiện hành. Phóng viên báo Kinh tế & Đô thị có cuộc trao đổi với luật sư Phạm Thị Bích Hảo - Giám đốc Công ty Luật TNHH Đức An (Đoàn Luật sư Hà Nội).
Xin bà cho biết, nguyên nhân nào dẫn đến phần diện tích đất tăng thêm trong quá trình sử dụng đất?
Trong quá trình sử dụng đất đai, diện tích đất thực tế tăng thêm so với diện tích trong sổ đỏ thường bởi do đo đạc chưa chính xác; do người sử dụng đất lấn, chiếm hoặc do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế… Việc đo đạc chưa chính xác được thể hiện qua việc ranh giới thửa đất không thay đổi nhưng khi đo đạc lại thì diện tích thực tế lớn hơn diện tích trong giấy tờ về quyền sử dụng đất hoặc sổ đỏ đã cấp.
Đối với việc người sử dụng đất lấn, chiếm - đây cũng là vấn đề thường thấy khi sử dụng đất. Trong quá trình sử dụng đất, với những diện tích trống liền kề, diện tích đất lưu không không sử dụng, chủ sử dụng đất thường có hành vi lấn chiếm để mở rộng diện tích sử dụng đất của mình...
Điều 98 Luật Đất đai 2013 quy định nguyên tắc cấp sổ đỏ như sau: Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc sổ đỏ đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi sổ đỏ diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.
Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp sổ đỏ theo quy định tại Điều 99 của Luật Đất đai 2013…
Thưa bà, khi diện tích thực tế khác với diện tích trong giấy tờ đất đai, cần phải xử lý thế nào?
Nếu diện tích thực tế khác với diện tích trong giấy tờ về quyền sử dụng đất hoặc sổ đỏ, sẽ xảy ra 2 trường hợp: Ranh giới thửa đất không thay đổi và ranh giới thửa đất có thay đổi. Trong trường hợp ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất hoặc cấp sổ đỏ, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi sổ đỏ, diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế.
Trong trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp sổ đỏ.
Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013 hoặc sổ đỏ đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có).
Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn đó. Tùy từng địa phương có mức thu khác nhau; cơ quan thuế sẽ thông báo cho người sử dụng đất khoản tiền họ phải nộp.
Quy định cấp sổ đỏ cho phần diện tích đất tăng thêm thực hiện thế nào, thưa bà?
Trường hợp đo đạc lại mà diện tích thửa đất thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên sổ đỏ đã cấp hoặc giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai, Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và ranh giới thửa đất thực tế có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có sổ đỏ hoặc giấy tờ về quyền sử dụng đất thì việc xem xét cấp sổ đỏ đối với diện tích đất tăng thêm được thực hiện như sau:
Trường hợp diện tích đất tăng thêm do nhận chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất đã có sổ đỏ thì thực hiện như sau:
- Thực hiện thủ tục chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho đối với diện tích đất tăng thêm theo quy định tại Điều 79, khoản 2 Điều 82 và thủ tục cấp đổi sổ đỏ cho thửa đất gốc (thửa đất chưa có diện tích đất tăng thêm) theo quy định tại Điều 76 của Nghị định 01/2017/NĐ-CP nếu thửa đất gốc đã có sổ đỏ mà không yêu cầu người sử dụng đất thực hiện thủ tục hợp thửa đất.
- Thực hiện thủ tục chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho đối với diện tích đất tăng thêm theo quy định tại Điều 79, khoản 2 Điều 82 và thủ tục cấp sổ đỏ lần đầu cho thửa đất gốc theo quy định tại Điều 70 của Nghị định 01/2017/NĐ-CP nếu thửa đất gốc có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013.
Xin cảm ơn bà!
