Không biết, đối với các công trình khác như xây dựng nhà ở cho thuê, kho chứa hàng cho thuê… thì ngay từ đầu trước khi đưa vào sử dụng có phải dành một khoản tiền để làm kinh phí bảo trì và gửi vào ngân hàng như trên hay không?
Nguyễn Văn Tiến, huyện Thanh Trì, Hà Nội
Phòng Phổ biến, giáo dục pháp luật (Sở Tư pháp Hà Nội) trả lời:
Chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.
Đúng như thông tin của bạn, chủ sở hữu căn hộ, văn phòng của nhà chung cư có trách nhiệm nộp phí bảo trì ngay khi thanh toán hết trị giá diện tích mà họ sở hữu cho chủ đầu tư. Khi quỹ bảo trì này được sử dụng hết, họ có trách nhiệm đóng góp tiếp để phục vụ cho việc sửa chữa, thay thế các hạng mục hư hỏng của nhà chung cư.
Tuy nhiên, đối với các công trình xây dựng khác, chi phí bảo trì được quy định cụ thể như sau:
Theo khoản 13 Điều 3 Nghị định số 46/2015/NĐ-CP ngày 12/05/2015 của Chính phủ, “Bảo trì công trình xây dựng là tập hợp các công việc nhằm bảo đảm và duy trì sự làm việc bình thường, an toàn của công trình theo quy định của thiết kế trong quá trình khai thác sử dụng. Nội dung bảo trì công trình xây dựng có thể bao gồm một, một số hoặc toàn bộ các công việc sau: Kiểm tra, quan trắc, kiểm định chất lượng, bảo dưỡng và sửa chữa công trình nhưng không bao gồm các hoạt động làm thay đổi công năng, quy mô công trình”.
Bảo trì công trình xây dựng được quy định tại Điều 126 Luật Xây dựng năm 2014. Đó là: “1. Yêu cầu về bảo trì công trình xây dựng được quy định như sau:
a) Công trình, hạng mục công trình xây dựng khi đưa vào khai thác, sử dụng phải được bảo trì;
b) Quy trình bảo trì phải được chủ đầu tư tổ chức lập và phê duyệt trước khi đưa hạng mục công trình, công trình xây dựng vào khai thác, sử dụng; phải phù hợp với mục đích sử dụng, loại và cấp công trình xây dựng, hạng mục công trình, thiết bị được xây dựng và lắp đặt vào công trình;
c) Việc bảo trì công trình phải bảo đảm an toàn đối với công trình, người và tài sản.
2. Chủ sở hữu hoặc người quản lý sử dụng công trình có trách nhiệm bảo trì công trình xây dựng, máy, thiết bị công trình.
3. Việc bảo trì công trình xây dựng, thiết bị công trình phải được thực hiện theo kế hoạch bảo trì và quy trình bảo trì được phê duyệt.
4. Chính phủ quy định chi tiết về bảo trì công trình xây dựng và trách nhiệm công bố công trình xây dựng hết thời hạn sử dụng”.
Theo đó, cũng như nhà chung cư, chủ sở hữu hoặc người quản lý sử dụng công trình xây dựng khác có trách nhiệm bảo trì. Điều khác biệt là, đối với nhà chung cư, phí bảo trì do chủ sở hữu căn hộ, văn phòng nộp ngay tại thời điểm thanh toán trị giá căn hộ, văn phòng cho chủ đầu tư. Chủ đầu tư, Ban Quản trị được thành lập sau đó có trách nhiệm gửi toàn bộ tiền bảo trì vào ngân hàng để phục vụ cho việc bảo trì nhà chung cư. Còn với các công trình xây dựng khác, chính chủ sở hữu, người sử dụng công trình có trách nhiệm bảo trì công trình nên ngay từ đầu không bắt buộc phải nộp khoản kinh phí bảo trì này, gửi ngân hàng.
Điều 4 Thông tư số 03/2017/TT-BXD ngày 16/03/2017 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng quy định về chi phí bảo trì công trình xây dựng, bao gồm:
“1. Chi phí lập, thẩm tra quy trình bảo trì công trình xây dựng (nếu có);
2. Chi phí thực hiện các công việc bảo trì định kỳ hàng năm gồm:
a) Chi phí lập kế hoạch bảo trì công trình (gồm chi phí lập kế hoạch, lập dự toán bảo trì công trình xây dựng, thẩm định, thẩm tra và các chi phí khác có liên quan);
b) Chi phí kiểm tra công trình thường xuyên, định kỳ;
c) Chi phí bảo dưỡng theo kế hoạch bảo trì hàng năm của công trình;
d) Chi phí lập và quản lý hồ sơ bảo trì công trình xây dựng.
3. Chi phí sửa chữa công trình định kỳ và đột xuất;
4. Chi phí kiểm định chất lượng công trình phục vụ công tác bảo trì (nếu có);
5. Chi phí quan trắc công trình phục vụ công tác bảo trì, kiểm tra công trình đột xuất theo yêu cầu (nếu có);
6. Chi phí đánh giá an toàn chịu lực và an toàn vận hành công trình trong quá trình khai thác sử dụng;
7. Các chi phí cần thiết khác có liên quan”.
Chi phí bảo trì công trình xây dựng nêu trên được xác định theo các phương pháp được quy định tại khoản 1 Điều 5 của Thông tư này. Đó là:
“a) Định mức chi phí theo tỷ lệ phần trăm;
b) Khối lượng và đơn giá, trong đó gồm: khối lượng công việc thực hiện theo kế hoạch bảo trì và đơn giá bảo trì; khối lượng, số lượng chuyên gia được xác định theo yêu cầu cụ thể của từng loại công việc, nội dung, tiến độ thực hiện công việc, trình độ chuyên môn của từng chuyên gia, đơn giá tiền lương phù hợp với từng chuyên gia và các chi phí cần thiết khác có liên quan;
c) Kết hợp các phương pháp nêu trên”.
Ví dụ, chi phí lập, thẩm tra quy trình bảo trì công trình xây dựng được xác định trong chi phí thiết kế kỹ thuật hoặc chi phí thiết kế bản vẽ thi công; Chi phí thẩm tra quy trình bảo trì công trình xây dựng được xác định trong chi phí thẩm tra thiết kế công trình; Chi phí sửa chữa công trình, chi phí kiểm định chất lượng công trình phục vụ công tác bảo trì, chi phí quan trắc công trình phục vụ công tác bảo trì, chi phí đánh giá an toàn chịu lực và an toàn vận hành công trình trong quá trình khai thác sử dụng được lập dự toán theo phương pháp khối lượng và đơn giá hoặc phương pháp kết hợp; Đối với các chi phí cần thiết khác có liên quan thì tùy theo tính chất, đặc điểm của từng chi phí để lựa chọn phương pháp xác định chi phí cho phù hợp với quy định.
