Câu hỏi
Vợ chồng tôi có mua 1 căn nhà ở Việt Nam; tiền là của chồng nhưng đứng tên mẹ đẻ tôi. Sắp tới mẹ tôi sang tên lại căn nhà đó cho tôi. Chồng tôi không đứng tên căn nhà đấy, nếu ly hôn có phải chia đôi tài sản này không? Trong trường hợp chồng tôi không được hưởng 50% giá trị căn nhà mà chứng minh được có giao dịch chuyển tiền mua nhà thì tôi có phải trả lại nhà không?
Trả lời
Điều kiện tặng cho vợ chồng bạn quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 188 Luật Đất Đai 2013.
Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất:
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.
3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Việc tặng cho quyền sử dụng đất phải nộp các loại thuế, phí nhất định. Tuy nhiên, pháp luật hiện hành cũng có quy định về một số trường hợp được miễn thuế khi tặng cho đất, cụ thể là miễn thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ. Theo quy định tại Khoản 4 Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 những trường hợp sau được miễn thuế thu nhập cá nhân đó là: Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau. Từ quy định này có thể hiểu rằng khi mẹ tặng cho đất cho vợ chồng con gái sẽ thuộc vào trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân.
Bên cạnh đó, tại khoản 10 Điều 10 Nghị định 10/2022/NĐ-CP quy định về lệ phí trước bạ thì xác định được những trường hợp sau được miễn lệ phí trước bạ bao gồm: Nhà, đất nhận thừa kế hoặc là quà tặng giữa: Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Thông qua quy định này thì mẹ tặng cho đất cho vợ chồng con gái sẽ được miễn lệ phí trước bạ.
Trong trường hợp này, khi bố mẹ tặng cho đất cho con sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ. Còn những loại thuế phí khác như phí công chứng, phí thẩm định hồ sơ, lệ phí cấp sổ đỏ…, bạn nộp theo quy định pháp luật.
Còn trường hợp nếu mẹ bạn sang tên cho một mình bạn thì sẽ trở thành tài sản riêng của bạn trong thời kỳ hôn nhân. Nếu bạn muốn chồng cùng đồng sở hữu quyền sử dụng đất, thì có thể thoả thuận quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng
Việc Đăng ký tài sản chung của vợ chồng được hướng dẫn tại Điều 12 Nghị định 126/2014/NĐ-CP như sau:
“Điều 12. Đăng ký tài sản chung của vợ chồng:
1. Tài sản chung của vợ chồng phải đăng ký theo quy định tại Điều 34 của Luật Hôn nhân và gia đình bao gồm quyền sử dụng đất, những tài sản khác mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sử dụng, quyền sở hữu.
2. Đối với tài sản chung của vợ chồng đã được đăng ký và ghi tên một bên vợ hoặc chồng thì vợ, chồng có quyền yêu cầu cơ quan có thẩm quyền cấp đổi giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng đất để ghi tên của cả vợ và chồng.
3. Trong trường hợp tài sản chung được chia trong thời kỳ hôn nhân mà trong giấy chứng nhận quyền sở hữu, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi tên cả vợ và chồng thì bên được chia phần tài sản bằng hiện vật có quyền yêu cầu cơ quan đăng ký tài sản cấp lại giấy chứng nhận quyền sở hữu, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên cơ sở văn bản thỏa thuận của vợ chồng hoặc quyết định của Tòa án về chia tài sản chung.”
Trường hợp nguồn gốc số tiền mua nhà do chồng bạn thanh toán, do đó, bạn nên có thoả thuận với chồng để mẹ tặng cho quyền sử dụng đất cho cả hai vợ chồng để tránh tranh chấp sau này.
Luật sư Phạm Thị Bích Hảo - Giám đốc Công ty Luật TNHH Đức An
Câu hỏi bạn đọc xin gửi về địa chỉ: Báo Kinh tế & Đô thị, số 21 Huỳnh Thúc Kháng, quận Đống Đa, Hà Nội; Email: bandoc@ktdt.com.vn
