Chưa khi nào sản phẩm chung cư đã qua sử dụng tại Hà Nội lại sôi động và được săn đón nhiều như thời điểm này.
Giá bán tăng cao
Như thông lệ cứ mỗi khi bước vào giai đoạn cuối năm, dịp gần cận Tết Nguyên đán, thị trường bất động sản (BĐS) lại tấp nập người mua – bán, nhưng thường thì nhu cầu mua sẽ nhiều hơn bán. Bởi cuối năm là thời điểm chốt lãi sản xuất, kinh doanh, rủng rỉnh tiền trong tài khoản của nhiều người muốn sinh lời dòng tiền vào kênh đầu tư BĐS.
Nhưng không giống những năm trước, khi dòng tiền chốt lãi chủ yếu đổ vào đất nền, thời điểm cuối năm 2023 sản phẩm chung cư đã qua sử dụng lại đang được rất nhiều người săn đón, kéo theo đó là giá bán cũng ghi nhận gia tăng đột biến.
Anh Nguyễn Văn Hưng, trú tại Khu đô thị Kim Văn – Kim Lũ (quận Hoàng Mai) cho biết, cách đây 4 năm gia đình anh có mua 1 căn hộ chung cư tại dự án này với nhu cầu để ở với giá 21 triệu đồng/m2. Cùng thời điểm này năm ngoái, một số gia đình đã sang nhượng lại căn hộ với giá 24 triệu đồng/m2 (sau 3 năm tăng thêm 3 triệu đồng/m2).
Nhưng đến thời điểm này, chỉ sau 1 năm giá đã tăng gấp 2 lần so với mức tăng của cả 3 năm trước cộng lại. “Cách đây ít ngày có 1 khách mua nhà đến xem căn hộ tại dự án đã trả tôi 30 triệu đồng/m2, khách mua sẽ tự lo thủ tục sang tên sở hữu. Tôi rất bất ngờ vì chỉ sau 1 năm giá chung cư đã qua sử dụng tại dự án này lại tăng vọt như vậy” – anh Hưng chia sẻ.
Qua khảo sát thực tế của phóng viên Kinh tế & Đô thị, nhu cầu mua chung cư đã qua sử dụng ở hầu hết các quận nội thị Thủ đô Hà Nội, như: Hà Đông, Thanh Xuân, Cầu Giấy, Bắc Từ Liêm, Nam Từ Liêm, Tây Hồ và một số huyện chuẩn bị được nâng cấp hành chính thành quận: Thanh Trì, Gia Lâm, Hoài Đức... đều tăng mạnh vào giai đoạn cuối năm 2023, dẫn đến việc giá bán cũng không ngừng được đẩy lên cao, so với thời điểm cách đây khoảng 1 năm mức tăng ghi nhận từ 20 – 30%, còn so với trước khi xảy ra dịch Covid-19 một số khu vực tăng đến trên 50%.
Đặc biệt là những dự án giáp ranh với các trục đường giao thông lớn, đã có giấy tờ (sổ đỏ/sổ hồng) sẽ nhận được sự quan tâm, săn đón nhiều hơn. Đơn cử như, dự án Gemek (huyện Hoài Đức) cuối năm ngoái căn hộ 2 phòng ngủ giá bán khoảng 1,5 tỷ đồng/căn, hiện tại tăng lên 2 tỷ đồng/căn; hay dự án Vinhomes Smart City (quận Nam Từ Liêm) từ 1,7 – 1,8 tỷ đồng/căn lên 2,2 – 2,4 tỷ đồng/căn
“Vào tầm này này năm ngoái, một căn hộ có 2 phòng ngủ được rao bán với mức 21 – 22 triệu đồng/m2, thời điểm này đã tăng lên 26 – 27 triệu đồng/m2 nhưng cũng không có nhiều người bán, vì hầu hết cư dân đã sinh sống ổn định gần chục năm qua. Chỉ có một số gia đình có nhu cầu chuyển công việc đi nơi khách thì mới rao bán nhà, số còn lại vẫn giữ nhà để cho thuê” – chị Thủy, cư dân dự án chung cư Lê Hữu Trác (xã Tân Triều, huyện Thanh Trì) cho hay.
Chuộng sản phẩm nhu cầu ở thực
Bên cạnh việc được nhiều khách mua săn đón, các sản phẩm chung cư đã qua sử dụng cũng đang được vận hành cho thuê khá hiệu quả từ 10 – 25 triệu đồng/căn/tháng, tùy theo từng diện tích, vị trí của dự án; cao nhất về giá cho thuê là khu vực quận Tây Hồ được ghi nhận từ 35 – 40 triệu đồng/căn/tháng đối với những căn hộ rộng trên 100m2, được trang bị nội thất đầy đủ.
Lý giải về điều này, chuyên gia BĐS Trần Quốc Việt cho rằng, từ đầu năm 2023 đến nay, nguồn cung sản phẩm mới từ các dự án nhà ở trên địa bàn Thủ đô nói riêng và cả nước nói chung tiếp tục giảm sút mạnh (chỉ bằng khoảng 50% so với cùng kỳ năm 2022), trong khi đó nhu cầu về chỗ ở cao.
Chính vì vậy người dân đã chuyển hướng quan tâm sang dòng sản phẩm chung cư đã qua sử dụng, do những dự án chung cư đã qua sử dụng từ 3 - dưới 10 năm, người dân sinh sống ổn định, các tiện ích hạ tầng xung quanh được kiện toàn tương đối đầy đủ. Hơn nữa hầu hết đều có pháp lý hoàn thiện khi đã được cấp sổ đỏ/sổ hồng, trong khi nhiều dự án chung cư mới lại chưa có được điều đó.
“Ngoài ra, với tâm lý thích sống ở những khu vực dân cư đông, vừa tiện lợi khi sử dụng dịch vụ, vừa tiện cho nhu cầu kinh doanh, buôn bán cũng được xem là điểm cộng của sản phẩm chung cư đã qua sử dụng so với dự án chung cư mới chưa được lấp kín hết các căn hộ.
Còn đối với nhà đầu tư có dòng tiền ổn định, không sử dụng “đòn bẩy” tài chính việc bỏ ra số tiền từ 1,7 – 3 tỷ đồng để mua lại 1 căn hộ đã qua sử dụng sau đó cho thuê, thì mức lợi nhuận cao gấp nhiều lần so với lãi suất tiền gửi ngân hàng và cũng không rủi ro như những kênh đầu tư khác như chứng khoán...” – ông Trần Quốc Việt phân tích.
Ở góc độ vĩ mô, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, TS Nguyễn Văn Đính cho rằng, nhu cầu về nhà ở của người dân tại các đô thị, đặc biệt là Hà Nội và TP Hồ Chí Minh vẫn rất cao, trong đó tập trung chủ yếu vào nhóm người thu nhập thấp và trung bình khá.
Đây là thời điểm cầu vượt quá cung, khi các dự án nhà ở vẫn gặp vướng mắc về pháp lý và nguồn vốn để tái khởi động trở lại sau thời gian hơn 2 năm chịu ảnh hưởng bởi dịch Covid-19, khiến cho các giỏ hàng liên tục giảm sút.
Chính vì vậy, thời điểm này, những sản phẩm chung cư cũ đã qua sử dụng thuộc phân khúc bình dân (giá bán từ 25 – 35 triệu đồng/m2) lại trở thành hàng “hot”. Bởi đây là sản phẩm phục vụ đại bộ phận người dân đang có nhu cầu tìm kiếm chỗ ở, vì giá bán của nó phù hợp với túi tiền và khả năng vận động tài chính của nhóm người này.
"Qua một số khảo sát chúng tôi thấy nhu cầu tìm mua căn hộ chung cư tăng mạnh so với cùng kỳ năm 2022 và khi nguồn cung mới sản phẩm bình dân không có thì người dân tìm đến sản phẩm đã qua sử dụng là điều dễ hiểu” – TS Nguyễn Văn Đính lý giải.
Ngoài ra, các chuyên gia cho rằng, trong khoảng 8 năm trở lại đây, tăng trưởng về thu nhập của người dân đô thị (khoảng 39% - số liệu từ Tổng cục Thống kê) thấp hơn nhiều so với tăng trưởng về giá bán chung cư (tăng 56%).
Nếu tham chiếu một cách cơ học, giá chung cư mới bình dân năm 2015 bình quân khoảng 20 triệu đồng/m2, nay đã lên 32 – 35 triệu đồng/m2; thì việc mua lại 1 căn hộ chung cư đã qua sử dụng dưới 10 năm (với mức tăng 50%) khoảng 25 – 30 triệu đồng/m2 là điều có thể chấp nhận được.
Các chuyên gia cũng khuyến cáo, người dân cần phải xem xét kỹ vấn đề pháp lý, bởi không ít dự án mặc dù đã đưa vào sử dụng hàng chục năm mà chủ đầu tư vẫn chưa hoàn thành thủ tục để cấp sổ đỏ/sổ hồng, do sai phạm trong thiết kế xây dựng hoặc gặp trục trặc về những vấn đề pháp lý khác.
Nếu người dân mua lại với hình thức viết tay với chủ cũ sẽ gặp rủi ro hoặc phải mất thêm nhiều khoản phí “không tên” cho chủ đầu tư trong quá trình thay đổi tên chủ sở hữu trong hợp đồng mua bán trước đây.
Thời gian gần đây, nhu cầu tìm mua chung cư tăng mạnh ở địa bàn Hà Nội và TP Hồ Chí Minh. Riêng tại Hà Nội, nhu cầu tìm mua nhiều nhất ở phân khúc bình dân, giá trên dưới 30 triệu đồng/m2 nhưng thực tế trên thị trường đang rất hiếm dòng sản phẩm này từ những giỏ hàng mới, trong khi tỷ suất cho thuê tăng đáng kể khoảng 5% so với cùng kỳ. Chính vì vậy người dân lựa chọn mua căn hộ chung cư đã qua sử dụng sau đó cho thuê để mang lại dòng tiền ổn định, nên giá bán đã không ngừng tăng.
Phó Tổng Giám đốc batdongsan.com.vn Nguyễn Quốc Anh
