Con số tổng quan
Theo thống kê của Bộ Xây dựng, trong năm 2022 cả nước có gần 800.000 giao dịch BĐS, trong đó có tới 85% giao dịch là đất nền. Nhưng qua thực tế hoạt động của đội ngũ môi giới BĐS với nhiều năm kinh nghiệm trong nghề thì các giao dịch được thống kê đôi khi chỉ chiếm 1/3 tổng lượng giao dịch. Nghĩa là có nhiều giao dịch sang tay chứ không thông qua sang tên, như vậy, sơ bộ cả nước hàng năm có khoảng 2 triệu giao dịch.
Thống kê từ Hội môi giới BĐS Việt Nam, cả nước cũng có khoảng 350.000 – 400.000 môi giới BĐS hoạt động thường xuyên tại các tổ chức, doanh nghiệp. Ví dụ trung bình mỗi môi giới hàng năm thu được 100 triệu đồng thì tổng lượng tiền phải trả cho môi giới từ 35.000 – 40.000 tỷ đồng. Rồi lại tính ra trung bình 1 giao dịch môi giới được 1%, thì tổng số tiền giao dịch sẽ tương ứng 145 - 166 tỷ đô la Mỹ. Như vậy trung bình 1 giao dịch vào khoảng 1,7 - 2 tỷ đồng.
Cũng từ một thống kê khác từ Ngân hàng Nhà nước, đến giữa năm 2023, tổng dư nợ tín dụng toàn nền kinh tế Việt Nam là 12,32 triệu tỷ đồng, tương đương 513 tỷ đô la Mỹ. Trong đó dư nợ ngành BĐS là 2,74 triệu tỷ đồng, tương đương với 114 tỷ đô la Mỹ (các thống kê trên đây lấy từ nhiều nguồn và nhiều giá trị mang tính nội suy chứ không có con số chính xác).
Tuy nhiên, nếu chúng ta liên hệ thêm một số thông tin khác cũng có thể đoán được dư nợ tín dụng BĐS có lẽ cao hơn nhiều số 2,74 triệu tỷ đồng. Giả sử các con số trên là đúng, thì cũng thấy được BĐS ảnh hưởng thế nào tới nền kinh tế, chiếm kha khá so với GDP và đặc biệt hầu hết giao dịch BĐS đều là hoạt động đầu tư chứ không phải mua ở.
Quan điểm của các nhà đầu tư
Như đã thống kê ở trên, lượng giao dịch BĐS hàng năm rất lớn và phần lớn trong số đó lại là hoạt động đầu tư (đầu cơ). Và để phân tích hành vi của nhu cầu đầu cơ diễn ra như thế nào có thể nhìn nhận vào thực tế, nếu một BĐS giá trị trung bình là 1,75 – 2 tỷ đồng thì hầu hết phải đi vay chứ không có sẵn tiền mặt. Mà đi vay thì lãi suất nằm đâu đó từ 10 - 12%, nghĩa là người ta chỉ đi mua BĐS nếu mà nhắm chừng lợi nhuận từ BĐS tạo ra cao hơn lãi vay ngân hàng, trong trường hợp này các nhà đầu tư kỳ vọng khoảng 30%/năm, hay gấp đôi trong vòng 3 năm.
Nhưng đáng chú ý, quan điểm này đang góp phần tạo ra cách tính giá BĐS ở Việt Nam. Đơn cử, chúng ta đều biết là nhà phố cho thuê sẽ thấp tiền hơn chung cư cùng mức giá. Lý do là người ta kỳ vọng nhà phố tăng giá nhanh hơn chung cư, tiền thuê chỉ là một phần, tiền tăng giá của chính tài sản là phần còn lại để người ta quyết định đầu tư.
Trong khi đó, phía ngân hàng cho vay cũng thế, dựa trên khả năng tăng giá của chính tài sản cầm cố chứ không phải dựa vào tiền sinh ra được từ khai thác tài sản, vì chắc chắn tiền sinh ra từ khai thác tài sản thường thấp hơn khá nhiều lãi vay ngân hàng. Như vậy, nhà đầu tư sẽ chỉ hành động nếu cảm thấy thị trường BĐS sẽ tăng trong vòng 2 - 3 năm, còn nếu không cảm thấy điều đó sẽ không đầu tư.
Tại sao bất động sản không tăng thì có vấn đề?
Thời gian gần đây, khi thị trường BĐS gặp nhiều khó khăn, ngay lập tức Chính phủ và các bộ, ngành đã vào cuộc và ban hành những cơ chế, chính sách để tháo gỡ khó khăn. Xét trên khía cạnh vĩ mô, nếu thị trường BĐS tiếp tục trì trệ sẽ gây ra khó khăn cho toàn bộ nền kinh tế và có thể xét trong những tình huống cụ thể hơn, gồm:
Thứ nhất, bởi vì một lượng người rất lớn tham gia vào thị trường với mong muốn thị trường tăng và với cách thức dùng tiền vay để tham gia đầu tư. Thị trường không tăng thì chính những người tham gia đó sẽ gặp chuyện. Ví dụ thời điểm hiện tại, nhiều người "gồng lãi ngân hàng" bởi vì không chịu nổi lãi ngân hàng cho khoản vay để đầu tư. Lý do là không bán được tài sản như kỳ vọng.
Thứ hai, liên quan đến ngân hàng, vì nếu nhiều người vay dùng thu nhập kỳ vọng từ chính BĐS để làm hồ sơ vay. Vay đầu tư BĐS cũng như vay kinh doanh BĐS, nếu kinh doanh không đạt được lợi nhuận sẽ gây nguy hại đến chính khoản vay đó. Mà đáng lý việc vay kinh doanh BĐS chỉ dành cho các công ty BĐS thôi, nhưng ở Việt Nam thì việc này xảy ra gần như trên toàn bộ, bao gồm cả nhà đầu tư, nên khi nhà đầu tư có chuyện thì ngân hàng cũng có chuyện.
Thứ ba, chính là sự kỳ vọng, khi thị trường tốt, giá cao người ta vẫn mua vì tâm lý kỳ vọng sẽ bán lời, nhưng khi thị trường đứng thì giá thấp người ta vẫn không mua vì không thấy được khả năng "ra hàng". Mà khi không đầu tư BĐS thì biết làm gì cho nó có lãi mấy chục phần trăm? Vì không biết nên thôi không làm gì cả, gửi ngân hàng lãi thấp cũng được, có còn hơn không.
Như vậy, khi BĐS đứng thì kèm theo dòng tiền cũng đứng, còn các ngành sản xuất khác thì bản chất lợi nhuận không cao cho lắm nếu tính trung bình, không cao bằng làm BĐS. Nên nếu không đầu tư BĐS nữa thì không biết làm gì tiếp theo. Việt Nam chúng ta có câu "làm thuê cả đời không bằng tiền lời lô đất" là nó có lý do.
Hệ luỵ
Về khách quan, dù biết rằng BĐS tăng cao liên tục sẽ không tốt, vì nó ảnh hưởng đến nhiều ngành nghề trong tương lai, nhưng mà nó "đứng giá" là gây ảnh hưởng trong hiện tại ngay. Đôi khi, chúng ta đang đổ lỗi cho các chủ đầu tư trực tiếp hoặc tìm cách móc nối với môi giới để “thổi giá” BĐS, nhưng nếu nhìn tổng thể, các chủ đầu tư chỉ đóng góp được một phần trong thị trường này thôi. Việc tăng giá BĐS chính là "ý chí" của toàn bộ người tham gia thị trường.
Trên thực tế, số lượng môi giới thực sự tham gia thị trường là bao nhiêu, với khoảng 350.000 – 400.000 môi giới chuyên nghiệp và một cơ số khác nhà đầu tư nhỏ lẻ bên cạnh chủ đầu tư, thì nếu thị trường BDDS "đứng" là kinh tế sẽ “khổ” ngay. Nhưng thị trường mà không "đứng" thì cái khổ sẽ lớn hơn, vì bản chất chúng ta cứ mua BĐS xong chờ nó tăng giá vậy đó không phải là thị trường đúng. Vì có làm mới có ăn, còn mặc định mua là lời mà còn mua bằng tiền vay thì gần như không làm mà vẫn có ăn vậy. Vì thế, sau giai đoạn phát triển “nóng” rất cần “giảm tốc” để thị trường BĐS cơ cấu lại.
