“Chuyển hóa” nhà ở xã hội, cảnh báo không thừa!

Một biểu hiện “chuyển hóa” dự án đang được nhiều ý kiến đánh giá, là dự án nhà ở thương mại Đà Nẵng Times Square của công ty cổ phần Kim Long Nam được chính quyền thành phố Đà Nẵng đồng ý chuyển mục đích sử dụng thành dự án chung cư nhà ở xã hội. Theo đó, gần 4.000 m2 đất dự án này được chuyển đổi qua nhà ở xã hội, hoàn toàn trái ngược với thiết kế quy hoạch trước đó.

“Chuyển hóa” không hợp lý?

Một số kiến trúc sư thành viên Hiệp hội Kiến trúc sư Đà Nẵng nhìn nhận, một dự án đầu tư đô thị chuyển từ mục đích này qua mục đích khác, nhằm cung cấp thêm nhà ở đô thị, là không có trở ngại. Song xét về quy hoạch, thiết kế, kỹ thuật hạ tầng…, thì việc “chuyển hóa” dự án là “luôn có vấn đề”.

Cụ thể dự án Đà Nẵng Times Square, bố trí ở vùng thương mại du lịch, được Đà Nẵng xác định là “đất vàng” thương mại dịch vụ. Công trình ở đây đều cao tầng, là khách sạn, căn hộ condotel…, nhắm vào khách hàng có nhu cầu nghỉ dưỡng, mua căn hộ cao cấp… Quanh dự án, là cả khu vực cùng mục tiêu phát triển như vậy. Cho nên, đặt một dự án nhà ở xã hội vào, là phá vỡ quy hoạch, không phù hợp định hướng đô thị địa phương đã tổ chức gần 20 năm qua.

Thứ hai, dự án này sử dụng 4 tòa nhà trong số 14 tòa nhà đã thiết kế thương mại dịch vụ, thành chung cư nhà ở xã hội, đòi hỏi thay đổi kết cấu kiến trúc, việc đầu tư hạ tầng sẽ hoàn toàn khác biệt. Từ những căn hộ du lịch, condotel cao 40 – 50 tầng, chuyển làm căn hộ chung cư, cần tính lại diện tích phù hợp hơn; và để người dân sở hữu lâu dài cần có các hạng mục hạ tầng dân sinh như trường mẫu giáo, trạm y tế, nhà văn hóa… Những yêu cầu này sẽ làm thay đổi hoàn toàn về chất lượng công trình đã xây dựng, rất khó thực hiện được.

Thứ ba, một dự án thương mại dịch vụ đầu tư 2.500 tỷ đồng, tính toán thu hồi vốn và giá thành căn hộ rất cao, đổi qua nhà ở xã hội là thay đổi hoàn toàn đối tượng đầu tư, giảm thấp giá trị đầu tư, là một thách thức nan giải. Liệu những người đã đăng ký căn hộ thương mại tại dự án có chấp nhận đổi thành chung cư nhà ở xã hội hay không, cũng còn là vấn đề tranh cãi.

Theo đó, với quyết định chuyển đổi mục đích, cả chính quyền lẫn chủ đầu tư dự án đô thị thương mại phải đối diện nhiều câu hỏi “hóc búa”. Nếu cho rằng mở rộng các dự án qua mục tiêu tăng lượng nhà ở xã hội tại địa bàn là giải pháp tốt để phát triển hạ tầng dân sinh đô thị, thì giá trị đánh đổi ở bài toán đầu tư vẫn sẽ khó lường hết.

Cần kiểm soát chặt chẽ

Một chuyên gia tư vấn đô thị tại Hà Nội nhìn nhận, rõ ràng nhìn vào giá trị đầu tư các dự án nhà ở thương mại và xã hội, người ta dễ dàng nhận ra những chênh lệch rất lớn, nên lựa chọn chuyển đổi của dự án Đà Nẵng Times Square là đáng cân nhắc, vì “càng làm càng lỗ”. Nhưng theo giới chuyên môn ghi nhận, nhiều tỉnh thành, nhất là ở đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM, nhiều dự án lại đang chọn hướng thay đổi này?

Theo đó, có hai vấn đề. Thứ nhất, trong hơn 10 năm qua, xu thế phát triển đô thị của một số tỉnh thành đã làm nảy sinh nhiều dự án đầu tư vội vã, chạy theo biến động giá thị trường, nhằm tranh thủ tìm kiếm lợi nhuận. Hệ quả khi thị trường biến động, khâu quản lý siết chặt, nhiều dự án đứng chững vì thiếu các điều kiện cần thiết. Con số hơn 27.500 căn hộ xây sẵn không giao dịch được trên thị trường nhà đất hiện nay cho thấy tình trạng này, buộc các chủ đầu tư phải tìm cách tháo gỡ.

Chủ trương xây dựng “1 triệu căn nhà ở xã hội cho người lao động” với những gói tín dụng hỗ trợ như 120 ngàn tỷ đồng từ Trung ương đến các tỉnh thành được coi là một biện pháp cứu vãn tình hình cho các dự án “lỡ đầu tư”. Do đó, nhiều dự án muốn “chuyển hóa” để thoát khỏi tình trạng khó khăn, là một sự thật; và các chủ đầu tư có thua lỗ một phần cũng phải chấp nhận.

Thứ hai, cũng do phát triển “nóng” quá nhanh tại nhiều địa phương, thị trường bất động sản xuất hiện tình trạng “bong bóng đất” với giá giao dịch đất đai tăng vọt, thậm chí gấp nhiều lần giá trị thực tế. Mâu thuẫn giữa nhu cầu người dân cần nhà ở thì không mua nổi, còn nhà đầu tư bỏ vốn mua nhà đất lại không bán được rất cần được tháo gỡ, bằng cách điều chỉnh giá cung cầu.

Trong khi kinh tế gặp khó khăn, không thể “kéo tăng” thu nhập người dân, chỉ có cách hạ giá nhà đất một cách phù hợp, bằng giải pháp cân đối nhu cầu nhà ở thực thụ của người dân. Nên chủ trương vận động hình thành quỹ nhà ở xây sẵn cho người lao động chính đáng là rất cần thiết, và đang được “luật hóa” bằng các văn bản luật mới được điều chỉnh kể từ tháng 7/2024 đến.

Cả hai vấn đề này, mảng nhà ở xây sẵn, nhất là nhóm nhà tại các dự án đầu tư thương mại “khó tiêu thụ” nếu có thể điều chỉnh, “chuyển hóa” thành nhà ở xã hội, sẽ căn bản điều tiết lại phần nào thị trường, và đặc biệt giải quyết tốt xu hướng nhu cầu nhà ở thực thụ cho người lao động. Vấn đề “chuyển hóa” nhà ở xã hội từ các dự án “lỡ đầu tư”, vì thế được đặt ra; nhưng cần được cảnh báo thận trọng, bằng việc giám sát nghiêm túc từ các cấp ngành quản lý chức năng, làm sao điều chỉnh được hiện trạng đầu tư, giá thành nhà ở hợp lý.

Cần xử lý được những chênh lệch giữa căn hộ thương mại và nhà ở xã hội về giá thành, chất lượng, tiêu chí hạ tầng đi kèm, để bảo đảm việc “chuyển hóa” là hợp lý. Nhất là với những dự án “lỡ” thương mại hóa, huy động vốn trước khi hình thành xây dựng, cần phải làm rõ bài toán quy hoạch, thiết kế đi cùng, nếu phát hiện sai phạm trong khâu quản lý cần được xử lý minh bạch. Có như vậy, thị trường nhà ở xây sẵn tại các đô thị sẽ có thể được điều chỉnh lại, triệt tiêu nguy cơ nhà ở dư thừa trong khi nhu cầu người dân không được đáp ứng, từ đó dần cân đối lại hoạt động thị trường và lành mạnh hóa thị trường.