Đất nền ngoại thành Hà Nội “tan băng"

Tín hiệu tích cực

Trong quý I/2024, thị trường bất động sản (BĐS) Hà Nội ghi nhận sự tăng giá đột biến của phân khúc căn hộ chung cư. Tuy nhiên, ở nhiều khu vực chỉ là chiêu trò của một số chủ đầu tư và môi giới để “thổi giá” những sản phẩm tồn kho hoặc có giỏ hàng mới, bởi số lượng giao dịch thực tế chỉ bằng khoảng 50% so với quỹ sản phẩm mới được đưa ra thị trường. Trên thực tế, nhà đầu tư có xu hướng trở lại với đất nền cao hơn phân khúc chung cư ở thời điểm hiện tại.

“Ở các vùng ven đô thị lớn, có tốc độ đô thị hóa cao như Thủ đô Hà Nội, lượng nhà đầu tư đi “săn” đất nền tăng mạnh, nhưng khác với những lần trước, nhà đầu tư không còn tập trung vào sản phẩm theo thông tin quy hoạch, mà ưu tiên sản phẩm pháp lý rõ ràng, kéo theo những giao dịch mua bán và giá cũng tăng ổn định từ 5 – 10%, riêng khu vực gắn liền với các khu công nghiệp tăng 10 – 20%.

Sản phẩm đất nền có giá khoảng 2 tỷ đồng đang được săn đón nhiều nhất. Trong quý I/2024, nhiều đơn vị phân phối đất nền có lượng giao dịch nhiều nhất trong khoảng 5 năm trở lại đây” – Phó Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam Trần Văn Bình cho hay.

Khảo sát thực tế của phóng viên Kinh tế & Đô thị, ở một số huyện ngoại thành Hà Nội – vốn là “điểm nóng” về giao dịch và giá bán đất nền thời gian qua như: Đông Anh, Hoài Đức, Ba Vì, Sơn Tây, Ứng Hòa, Thạch Thất, Đan Phượng, Phúc Thọ... tỷ lệ giao dịch thành công sản phẩm đất nền đã bằng xấp xỉ 80% so với thời kỳ “đỉnh sốt”. Đáng chú ý, hầu hết những giao dịch này tập trung vào sản phẩm đấu giá có tính an toàn và pháp lý rõ ràng.

Cụ thể, tại huyện Đông Anh trái ngược với cảnh đấu giá đìu hiu thời điểm cuối năm 2023, trong quý I/2024 huyện đã tổ chức đấu giá thành công 100% dự án LK6 thuộc địa bàn xã Thụy Lâm, tổng diện tích gần 2.900m2 thu về ngân sách vượt 69 tỷ đồng so với dự kiến ban đầu.

Tương tự, tại huyện Hoài Đức, trong quý I/2024 đã tổ chức đấu giá thành công 23 lô đất diện tích gần 2.442m2, thu về ngân sách trên 179 tỷ đồng. Trong tháng 4 này, sẽ tiếp tục triển khai đấu giá 34 lô đất diện tích khoảng 3.367m2, số ngân sách dự kiến thu về trên 200 tỷ đồng.

“Từ đầu năm đến nay, công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn có nhiều chuyển biến tích cực, các khu đất đưa ra đấu giá đều được bỏ giá cao hơn so với mức khởi điểm. Bởi hiện nay, khu vực ngoại thành Hà Nội đều được đẩy mạnh đầu tư mới và cải tạo hệ thống hạ tầng, giao thông trọng điểm. Chỉ tính riêng tại địa bàn huyện Hoài Đức, hiện nay đang đẩy nhanh tiến độ tuyến đường Vành đai 4 - Vùng Thủ đô, Vành đai 3,5... tác động tích cực đến việc tăng trưởng giá trị của sản phẩm đất nền tại khu vực” – Giám đốc Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Hoài Đức Nguyễn Huy Hoàng thông tin.

Cẩn trọng giá ảo

Theo dữ liệu khảo sát thị trường từ kênh thông tin batdongsan.com.vn, sau một khoảng thời gian tương đối dài “ngủ đông” (từ cuối 2022 đến nay), kết thúc quý I/2024, phân khúc đất nền tại Hà Nội đã thực sự được “phá băng”. Trong bối cảnh mức lãi suất tiền gửi ngân hàng đang được duy trì ở mức thấp (trên dưới 4%/năm), thì xu hướng nhà đầu tư chuyển dòng tiền sang các kênh khác có lợi nhuận tốt hơn (trong đó có BĐS) là tất yếu.

“Ngay từ đầu quý I/2024, lượng giao dịch đất nền tại Thủ đô Hà Nội đã ghi nhận có sự hồi phục, tăng trưởng trở lại. Qua khảo sát thực tế thị trường, chúng tôi nhận thấy phân khúc đất nền đang được tập trung nhiều nhất ở nhóm mua với mục đích đầu tư. Theo đó, lượng tìm kiếm sản phẩm đất nền trong khu dân cư tăng 110% và đất nền dự án tăng 77% so với cùng kỳ năm trước” – Phó Tổng Giám đốc batdongsan.com.vn Nguyễn Quốc Anh cho hay.

Thực tế là mức độ tìm kiếm và số lượng giao dịch đất nền ở khu vực ngoại thành Hà Nội, đã phục hồi đáng kể cả về giao dịch cũng như giá bán. Nhưng theo đánh giá của các chuyên gia, tình trạng tăng giá “vô căn cứ” vẫn xuất hiện cục bộ ở một số khu vực. Trong khi đó, thị trường còn đang trong quá trình hồi phục, nên nhà đầu tư cần hết sức cẩn trọng, nếu cố “đu đỉnh” thì sẽ hình thành những cơn “sốt ảo”, gây nguy cơ mất an toàn về dòng tiền và tiềm ẩn rủi ro cho toàn thị trường.

“Với việc Hà Nội đang tích cực kiện toàn, nâng cấp hệ thống hạ tầng phục vụ phát triển kinh tế - xã hội, thì giá nhà – đất tăng theo là điều tất yếu. Song giai đoạn này, người dân, đặc biệt là những người tham gia đầu tư không nên dùng đòn bẩy tài chính quá lớn, bởi thời điểm hiện tại, nhất là sau khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực thì sẽ không còn chỗ cho đầu tư lướt sóng, nhà đầu tư buộc phải tính toán đến bài toán dài hơi, trung - dài hạn” – Phó Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội Nguyễn Thế Điệp khuyến cáo.

Đồng quan điểm, theo chuyên gia pháp lý BĐS Nguyễn Văn Đỉnh, Luật Đất đai 2024 hứa hẹn sẽ mang đến những thay đổi toàn diện cho thị trường BĐS, trong đó sẽ tập trung khai thác tối đa nguồn lực đất đai nhưng cũng sẽ tạo ra thách thức lớn cho những chủ thể sử dụng đất. Thị trường đất đai sẽ được quản lý, vận hành một cách minh bạch, DN được tiếp cận nguồn lực đất đai một cách dễ dàng hơn, thông qua các quyết định về thu hồi đất và không phải thỏa thuận để thu gom từng mảnh đất như trước đây.

“Luật Đất đai 2024 sẽ giúp cho thị trường đất đai được vận hành theo hướng minh bạch, cạnh tranh lành mạnh. Thông qua cơ chế đấu giá, đấu thầu sẽ là liều thuốc thử cho khả năng chống chịu của DN. Những DN không có đủ tiềm lực sẽ buộc phải rút lui khỏi thị trường; DN đủ mạnh được tham gia vào “cuộc chơi” công bằng, hiệu quả và nguồn lực đất đai của Nhà nước sẽ được phân bổ phù hợp, nhằm hài hòa lợi ích của Nhà nước, người dân, DN. Như vậy, về dài hạn, thị trường đất nền sẽ không có cơ hội tăng nóng như thời gian qua” – chuyên gia Nguyễn Văn Đỉnh phân tích.