Có thể khẳng định nguyên nhân đầu tiên gây ra những cơn sốt đất từ Bắc chí Nam và giá căn hộ tại TP Hồ Chí Minh và TP Hà Nội tăng quá mức trong thời gian qua. Thông tin thị trường BĐS vừa chưa minh bạch, vừa dễ bị lạm dụng.
Bài 1: Thông tin đang tiếp sức đầu cơ đẩy giá
Giá trị của BĐS phụ thuộc rất nhiều vào tình hình cơ sở hạ tầng tại chỗ và xung quanh trong tầm ảnh hưởng. Quá trình quy hoạch, triển khai thực hiện các dự án hạ tầng giao thông, khu đô thị tại khu vực đó sẽ làm tăng giá trị BĐS. Cho nên khi có thông tin triển khai dự án thì ngay lập tức giá giao dịch của BĐS sẽ bị đẩy lên. Giới đầu cơ và môi giới BĐS hết sức nhạy cảm, đánh hơi rất nhanh trong việc đón “sóng” hạ tầng để đẩy giá BĐS.
Thông tin dự án tạo sóng đúp đẩy giá bất động sản
Về lý thuyết tác động của hạ tầng lên giá BĐS thì, một dự án đầu tư hạ tầng sẽ tạo ra một lần “sóng” đẩy giá BĐS tăng. Nhưng trên thực tế, một dự án đầu tư hạ tầng đang tạo ra nhiều lần “sóng” đẩy giá BĐS tăng do thông tin triển khai dự án được tung ra nhiều lần.
Thực tế hàng loạt dự án giao thông được công bố thông tin chủ trương đầu tư nhưng sau 5, 7 năm, thậm chí hàng chục năm chưa triển khai, hoặc có triển khai nhưng kéo dài. Cứ rục rịch có dự án là đất xung quanh bị đẩy giá lên.
Một dự án giao thông, thông tin triển khai đầu tư được tung ra thị trường không phải một hai lần mà rất nhiều lần từ phía lãnh đạo chính quyền. Mỗi lần thông tin được tung ra là mỗi lần tạo “sóng” đẩy giá BĐS ăn theo.
Chẳng hạn tại TP Hồ Chí Minh, dự án cầu đường Nguyễn Khoái (quận 4) từ đường D1 khu dân cư Him Lam (quận 7) đến đại lộ Võ Văn Kiệt (quận 1), có vốn đầu tư dự kiến 2.556 tỷ đồng. Dự án có chủ trương đầu tư từ tháng 10/2016 nhưng đến nay vẫn chưa xác định được mốc triển khai xây dựng.
Thực tế không ít lần Sở GTVT TP đã chia sẻ thông tin triển vọng triển khai dự án này. Cuối tháng 10/2020 Sở này đưa ra thông tin đề xuất dự án cầu đường Nguyễn Khoái nằm trong nhóm 7 dự án ưu tiên đầu tư. Lợi dụng đó, khi muốn tạo “sóng” hạ tầng đẩy giá BĐS khu Nam TP thì các DN BĐS, dân đầu cơ BĐS lại lấy thông tin này làm công cụ “mồi”. Cứ mỗi lần nhá tin triển vọng thực hiện dự án là mỗi lần giá BĐS khu Nam điều chỉnh mặt bằng mới cao hơn.
Không chỉ thông tin dự án giao thông, mà thông tin các dự án hạ tầng khác như phát triển khu đô thị, dự án nhà ở, đặc biệt gần đây là thông tin quy hoạch nâng cấp loại đô thị tại một số địa phương, chuyển huyện thành quận/TP tại TP Hồ Chí Minh và TP Hà Nội đang đẩy giá BĐS tăng chóng mặt.
Thông tin tham khảo được biến hóa như thế nào?
Câu chuyện chuyển một số huyện thành quận tại TP Hồ Chí Minh và TP Hà Nội thời gian qua là có thật. Nhưng thông tin chuyển huyện thành quận mới dừng lại quy trình làm đề án chuẩn bị, xúc tiến đầu tư đáp ứng bộ tiêu chí chuyển huyện thành quận và bộ tiêu chí chuyển xã thành phường.
Cụ thể, từ 2021 - 2030 TP Hà Nội sẽ chuyển 8 huyện thành quận, trong đó từ 2021 - 2025 chuyển 5 huyện; TP Hồ Chí Minh sẽ chuyển 5 huyện thành quận, trong đó từ 2021 - 2025 chuyển 3 huyện. Việc chuyển huyện thành quận đòi hỏi đầu tư nguồn lực lớn, đặc biệt đòi hỏi vốn đầu tư hạ tầng đô thị.
Theo tin từ TP Hà Nội cho biết, TP sẽ chi gần 83.000 tỷ đồng để đầu tư đưa 5 huyện thành quận. Chưa có thông tin công bố nhưng TP Hồ Chí Minh ngân sách cũng phải chi một số vốn rất lớn. Không phải có chủ trương là làm ngay được.
Đưa ra mốc thời gian để có lộ trình chuẩn bị, thực tế đến mốc đó có huyện hiện thực hóa được và có huyện khác lại không. Chẳng hạn tại TP Hồ Chí Minh, một lãnh đạo huyện Hóc Môn cho rằng, nếu không có sự hỗ trợ lớn thì địa phương khó lên quận vào năm 2025.
Trong khi đó, góp ý dự thảo đề án chuyển huyện thành quận của Sở Nội vụ, đại diện lãnh đạo huyện Bình Chánh cho rằng, địa phương này khó đạt tiêu chí đến năm 2030 (lộ trình 2025) do khó khăn trong việc chuyển một số xã thuần nông thành phường. Hoặc tại huyện Nhà Bè, hiện trong 7/30 tiêu chí chưa đạt, có những tiêu chí địa phương khó mà đáp ứng trong trung hạn như hạ tầng giao thông, thu nhập đầu người.
Các thông tin đó cho thấy câu chuyện chuyển huyện lên quận tại TP Hồ Chí Minh còn hết sức gian nan, chắc chắn có huyện đến năm 2030 và có huyện đến năm 2035 mới hiện thực được.
Chính vì thế, phát ra thông tin huyện chuyển lên quận theo cách thổi phồng là cách bày mưu để đẩy giá đất. Chuyển thành quận đã khó, nhưng thời gian qua lại bùng nổ thông tin 3/5 huyện tại TP Hồ Chí Minh không chuyển thành quận mà phát triển thẳng lên TP trực thuộc TP Hồ Chí Minh như TP Thủ Đức.
Không thể hiểu câu chuyện sau một cuộc hội thảo khoa học không phải cấp quốc gia cũng không là cấp TP, về định hướng phát triển huyện Củ Chi vào ngày 19/2/2022, để rồi ngày 28/2 sau đó chỉ 9 ngày, Bí thư Huyện ủy huyện này chia sẻ với báo chí một cách chắc nịch rằng, Củ Chi không lên quận mà lên thẳng lên TP trực thuộc TP Hồ Chí Minh
Trước đó, vào ngày 11/11/2021 tại một cuộc họp với các DN trên địa bàn, Bí thư Huyện ủy Bình Chánh Trần Văn Nam cũng chính thức tuyên bố “Quyết tâm đưa huyện Bình Chánh trở thành quận hay TP vào năm 2025”. Thông tin huyện lên TP được tiếp sức thông tin TP Hồ Chí Minh tổ chức Hội nghị xúc tiến đầu tư vào huyện Hóc Môn và Củ Chi kêu gọi đầu tư vào 55 dự án với số vốn dự kiến 12,4 tỷ USD (tổ chức ngày 12/4 /2022) đã cộng hưởng đẩy giá đất khu Tây Bắc TP Hồ Chí Minh tăng từ 1,5 - 2 lần (tùy vị trí và loại đất) so với cuối năm 2021.
Thông tin chuyển huyện lên quận hay TP, rồi thông tin 55 dự án kêu gọi đầu tư vào huyện Hóc Môn và Củ Chi chỉ là kỳ vọng mang tính chủ quan của chính quyền. Thực chất đây chỉ là những thông tin có tính tham khảo trong xác định giá giao dịch BĐS. Nhưng dưới các chiêu tinh vi của giới đầu cơ BĐS có sự tiếp sức của mạng xã hội và một số trang báo điện tử thì thông tin tham khảo được biến hóa thành thông tin có giá trị. Đương nhiên, trong câu chuyện lợi dụng thông tin chuyển huyện lên TP để đẩy giá đất tại huyện Củ Chi, Hóc Môn, Bình Chánh không thể không có lỗi của lãnh đạo các địa phương này.
(Còn nữa)
