Tỷ lệ nợ xấu tăng
Theo Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) Hoàng Hải, trong tổng số dư nợ tín dụng của thị trường BĐS đến thời điểm quý I/2023, các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án phát triển nhà ở đang chiếm số lượng dư nợ tín dụng đứng thứ 2 với 233.252 tỷ đồng; cho vay xây dựng, sửa chữa, nhà để bán, cho thuê là 127.075 tỷ đồng.
Dư nợ của các dự án văn phòng cho thuê, xây dựng khu công nghiệp - khu chế xuất, dự án khu du lịch, sinh thái, nghỉ dưỡng, cho vay mua quyền sử dụng đất, bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai... ở mức từ 19.000 – 73.000 tỷ đồng. Đáng chú ý, dư nợ tín dụng đối với đầu tư kinh doanh BĐS đang nằm ở ngưỡng cao nhất với tổng số tiền là 233.940 tỷ đồng.
“Để tiếp tục đẩy mạnh triển khai hỗ trợ tạo điều kiện thuận lợi cho DN tiếp cận vốn tín dụng ngân hàng. Theo đó, Ngân hàng Nhà nước đã có chỉ đạo về việc hạ lãi suất cho vay, đồng thời, có hướng dẫn triển khai gói tín dụng 120.000 tỷ đồng tại văn bản số 2308/2023/NHNN-TD về triển khai chương trình cho vay nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ... Đồng thời, triển khai nghiên cứu chính sách giãn hoãn nợ để tạo cơ sở pháp lý cho các ngân hàng thương mại thực hiện” – Cục trưởng Hoàng Hải cho hay.
Số liệu báo cáo từ Ngân hàng Nhà nước cho thấy, đến thời điểm này dự nợ tín dụng lĩnh vực BĐS tăng thêm khoảng 24% so với cuối năm 2021, chiếm tỷ trọng 21,4% tổng dư nợ của nền kinh tế. Trong đó, tín dụng theo phân khúc dư nợ nhu cầu nhà ở chiếm 62,19%, quyền sử dụng đất chiếm 20,66%, khu công nghiệp và khu chế xuất 2,67%, nhà ở nhà hội 0,71%, khác là 13,77%. BĐS vẫn nằm trong “top” các ngành nghề được cho vay nhiều nhất.
Bên cạnh đó, doanh số bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai từ năm 2018 tới nay khoảng 110.000 tỷ đồng. Kết quả cho vay hỗ trợ nhà ở theo Nghị quyết 02, tính đến thời điểm kết thúc giải ngân tái cấp vốn là 29.679 tỷ đồng cho hơn 53.000 cá nhân, hộ gia đình, đến cuối năm 2022, dư nợ cho vay của Chương trình là 6.276 tỷ đồng, nợ xấu chiếm 1,55%.
Ngoài ra, Ngân hàng chính sách xã hội cũng triển khai 5 chương trình cho vay liên quan tới BĐS với tổng doanh số cho vay 21.602 tỷ đồng, chiếm 5,4% trên tổng dư nợ các chương trình cho vay của Ngân hàng Chính sách xã hội. Trong đó, chương trình cho vay nhà ở xã hội theo Nghị định 100/2015/NĐ-CP đạt 12.248 tỷ đồng, với gần 24.000 căn nhà được xây dựng mới hoặc sửa chữa, cải tạo để ở, trên 7.000 căn hộ để mua, thuê mua; dư nợ hiện nay là 10.573 tỷ đồng với trên 29.000 khách hàng còn dư nợ.
“Có thể thấy hiện nay các tổ chức tín dụng vẫn cấp tín dụng cho lĩnh vực BĐS với mức tăng trưởng cao và đang có dư nợ lớn. Đối với các dự án, phương án vay vốn khả thi thì được tổ chức tín dụng cho vay theo đúng quy định” - Vụ trưởng Vụ Tín dụng các ngành kinh tế, Ngân hàng Nhà nước Hà Thu Giang nói.
Nhìn tổng quan có thể thấy, các doanh nghiệp BĐS đang tiếp tục đẩy mạnh khai thác dòng vốn từ các tổ chức tín dụng, thị trường vẫn “âm thầm” hồi phục. Nhưng phía Ngân hàng Nhà nước cũng cảnh báo về tỷ lệ tăng trưởng tín dụng trong giai đoạn hiện nay, bởi tỷ lệ nợ xấu đối với lĩnh vực BĐS đang có chiều hướng nhích dần lên, đến nay là 1,81% (năm 2021 là 1,67%).
Thị trường chứng khoán phục hồi
Cũng theo đại diện Cục quản lý nhà và thị trường BĐS, sau khi Nghị định số 08/2023/NĐ-CP của Chính phủ về chào bán và giao dịch trái phiếu DN và chỉ đạo các cơ quan liên quan để tháo gỡ khó khăn trong huy động vốn của DN trên thị trường chứng khoán, trái phiếu được ban hành, tình hình phát hành trái phiếu của DN BĐS đã có nhiều tiến triển tích cực. Cụ thể, các đợt phát hành được công bố trong tháng 1/2023 hầu hết đều được phát hành vào tháng 12/2022.
Nhưng trong tháng 2/2023 có thêm 1 đợt phát hành riêng lẻ và hai đợt phát hành ra công chúng với tổng giá trị 2.000 tỷ đồng, trong đó, hai đợt phát hành ra công chúng với tổng giá trị phát hành là 1.500 tỷ đồng, có kỳ hạn 5 năm, lãi suất 9.5%/năm cho kỳ đầu và thả nổi vào những kỳ sau.
Trong tháng 3/2023, có hai đợt phát hành trái phiếu ra công chúng phát hành giá trị là 1.490.8 tỷ đồng; 10 đợt phát hành trái phiếu riêng lẻ với giá trị 2.130 tỷ đồng. Theo đó, BĐS và chứng khoán hiện là hai ngành phát hành khối lượng trái phiếu lớn nhất với giá trị lần lượt đạt 1.691 tỷ đồng và 1.000 tỷ đồng, chiếm 46.7% và 27.6% tổng giá trị phát hành. Trong nhóm ngành BĐS có hai đợt phát hành trái phiếu riêng lẻ kỳ hạn 7 năm.
Mặt bằng lãi suất giảm sẽ là động lực giúp thị trường BĐS ấm hơn khi tạo điều kiện cho người dân, doanh nghiệp dễ dàng tiếp cận vốn với vay tín dụng. Quan trọng nhất là góp phần tạo tâm lý tích cực cho thị trường, giúp nhà đầu tư khôi phục niềm tin. Nếu mặt bằng lãi suất tiếp tục giảm trong thời gian thì thị trường BĐS sẽ có khả năng hồi phục từ cuối quý II/2023.
Ông Nguyễn Quốc Bảo - Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS TP Hồ Chí Minh
Đáng chú ý, chính sách tiền tệ của Ngân hàng Nhà nước cũng đảo chiều với hai đợt giảm lãi suất điều hành (trong vòng 1 tháng), cụ thể lãi suất tái chiết khấu đã giảm 1 điểm % và xuống mức 3,5%/năm đồng thời lãi suất tái cấp vốn giảm 0,5 điểm % và về mức 5,5%. Kéo theo, lãi suất cho vay qua đêm của Nhà nước đối với các tổ chức tín dụng cũng được hạ nhiệt từ 7%/năm xuống 6%/năm. Nhờ vậy, trần lãi suất cho vay ngắn hạn bằng VND cũng giảm 1 điểm % và xuống 4,5%/năm. Trên thị trường, lãi suất tối đa tiền gửi bằng VND không kỳ hạn và kỳ hạn từ 1 - 6 tháng cũng giảm 0,5 điểm %.
“Thị trường chứng khoán đang “ấm lên” và lãi suất cho vay cũng “hạ nhiệt” điều này mang đến tác động tích cực cho cả bên bán và bên mua. Áp lực chi phí vốn đối với chủ đầu tư sẽ giảm bớt do tiếp cận được nguồn vốn vay với mức lãi suất hợp lý hơn, từ đó, có thể đưa ra chính sách bán hàng hấp dẫn hơn, thêm nguồn lực để hoàn thiện các dự án dang dở, cũng như triển khai các dự án mới, nguồn cung mới sẽ được bổ sung cho thị trường. Tiếp đó, khi lãi suất vay vốn giảm sẽ thúc đẩy nhu cầu mua BĐS của khách hàng” – Chuyên gia tài chính, ngân hàng TS Cấn Văn Lực phân tích.
