Dừng cấp vốn đột ngột cho DN bất động sản: Nguy cơ tê liệt thị trường

Doanh nghiệp gặp khó

Tổng Giám đốc Vạn Xân Group Nguyễn Minh Nhật cho biết, DN này hiện có khoản vay 2.000 tỷ đồng đã được ngân hàng duyệt giải ngân nhưng đến khi dự án tiến hành xây dựng thì bị ngân hàng dừng cho vay với lý do hết “room tín dụng”. Trong khi đó, đại diện lãnh đạo Ngân hàng Nhà nước khẳng định không siết chặt hay dừng cho vay vốn đầu tư, kinh doanh BĐS.

Nhưng thực tế việc vay vốn của DN BĐS ở hệ thống ngân hàng thương mại hiện gặp rất nhiều khó khăn và việc dừng cấp vốn vay một cách đột ngột khiến cho nhiều DN rơi vào tình trạng thiếu hụt nguồn vốn để triển khai dự án.

“Hiện nay, DN BĐS có 4 kênh huy động vốn, gồm: Khách hàng, trái phiếu cổ phiếu, quỹ đầu tư (trong nước, ngoài nước) và tín dụng từ ngân hàng nhưng đều vướng mắc. Việc ngân hàng kiểm soát chặt tín dụng cho vay hay tiếp cận vốn từ quỹ đầu tư nước ngoài cũng gặp trở ngại khi phía đối tác đánh giá hành lang pháp lý chưa ổn do thủ tục dự án kéo dài... làm ảnh hưởng đến tâm lý khách hàng, khiến nguồn vốn huy động của DN bị ách tắc. Sau hơn 2 năm chống chọi với đại dịch Covid-19 DN đã khó khăn, nay lại chồng thêm khó khăn” - ông Nhật chia sẻ.

Cũng ở hoàn cảnh tương tự, theo Phó Tổng Giám đốc Công ty Asian Holding Võ Thị Hồng Mai, việc hệ thống ngân hàng hạn chế cấp tín dụng cho vay khiến người dân hạn chế tham gia đầu tư. Trong khi đó, thanh khoản của thị trường BĐS từ khi xảy ra dịch Covid-19 rất chậm, DN càng khó khăn hơn trong việc bán hàng.

“Nhu cầu vay vốn ngân hàng để mua nhà chiếm ít khoảng 30% lượng khách hàng (bao gồm cả người nhu cầu ở thực và nhà đầu tư) nhưng với việc ngân hàng hạn chế cho vay vốn làm thị trường BĐS càng trở nên ảm đạm hơn. Chúng tôi kiến nghị ngân hàng cần có giải pháp tháo gỡ khó khăn, nới room tín dụng cho cả DN và người dân để thị trường nhanh chóng phục hồi trong 6 tháng cuối năm 2022” - bà Võ Thị Hồng Mai cho hay.

Trong khi đó, Tổng Giám đốc Công ty Thạch Bàn Lakesize Vũ Đình Chiến cho biết, DN này đang gặp rất nhiều khó khăn khi làm hồ sơ vay vốn ở những dự án mua bán, sáp nhập do chủ đầu tư cũ chậm trễ hoặc không đủ năng lực tài chính tiếp tục triển khai. Khi chủ đầu tư mới vào thực hiện hợp đồng mua bán, sáp nhập sẽ phải mua lại hết các khoản nợ tài chính, hạ tầng đã đầu tư và chịu trách nhiệm đối với những khách hàng đã ký hợp đồng mua nhà ở hình thành trong tương lai của dự án và làm thủ tục xin gia hạn...

“Đối với những dự án đang triển khai thì việc vay vốn từ các tổ chức tín dụng tương đối dễ dàng, không gặp vướng mắc gì. Nhưng một số dự án chúng tôi thực hiện mua bán, sáp nhập trong thời gian gần đây việc làm hồ sơ vay vốn rất khó khăn, có dự án không được phê duyệt, vì chủ đầu tư cũ để dự án chậm triển khai hàng chục năm và vướng mắc vào những tranh chấp khác. Tôi cho rằng, vấn đề này cần phải tháo gỡ sớm, nếu không thì sẽ khó giải quyết được vấn nạn về dự án bỏ hoang, chậm triển khai” - ông Vũ Đình Chiến nói.

Khơi thông nguồn vốn cho thị trường

Bên cạnh những khó khăn về tiếp cận nguồn vốn vay từ tổ chức tín dụng, thì vốn trái phiếu - được xem là nguồn vốn quan trọng thứ hai của DN BĐS cũng đang gặp nhiều trở ngại, do vấn đề liên quan đến tài chính, lãi suất của một số dự án quá cao trong khi đòn bẩy tài chính quá lớn, đó là tình trạng "ba không": Không tài sản bảo đảm; không bảo lãnh; rủi ro sở hữu chéo giữa ngân hàng thương mại, dự án BĐS, DN phát hành và giới kinh doanh đầu cơ, năng lực giám sát quản lý không theo kịp với sự bùng nổ của thị trường trái phiếu. Trong khi, tổng quy mô của trái phiếu DN là 1,5 triệu tỷ đồng bằng quy mô của thị trường trái phiếu Chính phủ.

“Thời gian qua, nếu không có trái phiếu DN thì thị trường BĐS khó khăn hơn rất nhiều. Riêng năm 2021, phát hành trái phiếu DN vượt quá tín dụng mới cho vay trung và dài hạn của hệ thống ngân hàng thương mại. Vì vậy, việc xử lý những rủi ro cần phải có cách ứng xử phù hợp, minh bạch, chuyên nghiệp nhằm đảm bảo dòng tiền cho DN đầu tư” - chuyên gia kinh tế, TS Võ Trí Thành nhìn nhận.

Dẫn bài học nhãn tiền từ Trung Quốc sau khi ban hành chính sách giới hạn tín dụng BĐS vào cuối năm 2020, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh - chuyên gia tài chính cho rằng, chưa đầy một năm sau khi triển khai siết vốn tín dụng, thị trường bắt đầu thiếu hụt nguồn cung, chủ đầu tư không có tiền chi trả các khoản chi phí, khiến cho hàng loạt dự án đang triển khai bị đình trệ, thị trường bị tê liệt. Đến hết quý I/2022, doanh số bán nhà tại Trung Quốc giảm đến 49% so với cùng kỳ năm ngoái; đầu tư BĐS giảm 2,7%; hạ tầng giảm 6,5%, thất nghiệp lên đến 6,7%.

“Chính phủ Trung Quốc đã phải thay đổi chính sách, khuyến khích một số địa phương có thể mở cửa trở lại tín dụng cho vay BĐS nên thị trường đã dần ấm lên. Vì thế, nếu Việt Nam tiếp tục siết tín dụng BĐS, thị trường sẽ có một số tác động không tốt, hàng loạt dự án dừng lại. Điều này không chỉ ảnh hưởng đến nguồn cung sản phẩm ra thị trường mà còn ảnh hưởng đến việc làm xã hội, cũng như tăng trưởng kinh tế” - PGS.TS Đinh Trọng Thịnh dẫn giải.

Về giải pháp khơi thông nguồn vốn cho thị trường BĐS, theo Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu, cần phải có giải pháp để điều tiết hiệu quả công cụ tài chính - tín dụng, không kiểm soát một cách bất hợp lý mà cần tăng cường kiểm tra, giám sát, đảm bảo sử dụng vốn đúng mục đích, tránh rủi ro đối với thị trường. Ngân hàng Nhà nước nên cho phép ngân hàng thương mại được cho khách hàng vay để chứng minh khả năng tài chính trong quan hệ giao dịch dân sự với bên thứ ba hoặc vay để góp vốn, hợp tác đầu tư, phục vụ đời sống (xây nhà, sửa chữa nhà, mua nhà trong trường hợp khách hàng có tài sản bảo đảm khoản vay...).

“Động thái kiểm soát và thắt chặt vốn tín dụng này sẽ tác động tiêu cực đến sự phát triển ổn định của thị trường BĐS trong thời gian tới. Đề nghị Ngân hàng Nhà nước xem xét tăng trần dư nợ tín dụng năm 2022 lên 1 - 2% so với mục tiêu tăng trưởng tín dụng 14% đã xác định trước đây; Bộ Tài chính thực hiện chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ về việc sửa đổi Nghị định 153/2020/NĐ-CP chấn chỉnh, kiểm soát hoạt động phát hành trái phiếu DN hướng tới mục tiêu an toàn, lành mạnh nhưng cũng phải khuyến khích DN huy động vốn đầu tư” - ông Châu kiến nghị.