Để hoàn thành chỉ tiêu này cần có những giải pháp cụ thể gắn liền với thực tế.
Vỡ kế hoạch
Phát triển NƠXH là chủ trương lớn của Đảng, Nhà nước từ hơn 15 năm qua, nhưng trên thực tế công tác này chưa bao giờ là dễ dàng, mặc dù Nhà nước đã có rất nhiều cơ chế, chính sách ưu đãi dành cho DN và người dân khi đầu tư xây dựng hoặc mua, thuê mua NƠXH. Chương trình mục tiêu quốc gia về nhà ở giai đoạn 2011 - 2020 đề ra mục tiêu hoàn thành 12,5 triệu mét vuông sàn NƠXH, nhưng tổng kết cả giai đoạn này mới hoàn thành 5,1 triệu mét vuông, đạt 41,4%.
Theo các báo cáo nghiên cứu xã hội học, giai đoạn 2021 - 2030, nhu cầu của cả nước cần thêm 3,4 triệu căn NƠXH (trong đó, giai đoạn 2021 - 2025 là 1,24 triệu căn; 2026 - 2030 là 1,16 triệu căn). Căn cứ theo Đề án Xây dựng ít nhất 1 triệu căn NƠXH giai đoạn 2021 - 2030, được chia thành: giai đoạn 2021 - 2025 hoàn thành xây dựng 428.000 căn và 2026 - 2030 hoàn thành xây dựng 643.200 căn.
Tuy nhiên, cũng tương tự như giai đoạn trước, kể từ năm 2021 đến nay, cả nước mới chỉ hoàn thành 57.652 căn, đạt 13,5% kế hoạch 2021 - 2025. Đồng thời, mục tiêu xây dựng 130.000 căn NƠXH trong năm 2024 cũng bị vỡ kế hoạch, khi cả nước chỉ hoàn thành xây dựng được trên 20.000 căn.
Mỗi khi nhắc đến NƠXH thì câu chuyện về nguồn vốn là một trong những vấn đề được đề cập đến nhiều nhất. Những tưởng khi Ngân hàng Nhà nước trình Chính phủ cho phép triển khai gói tín dụng 120.000 tỷ đồng ưu đãi cho chủ đầu tư xây dựng và người mua nhà, được phân bổ cho 4 ngân hàng thương mại cổ phần do Nhà nước (BIDV, Vietinbank, Agribank, Vietcombank), vấn đề tồn tại cố hữu suốt hàng chục năm qua sẽ được giải quyết, nhưng thực tế lại không như vậy.
Theo số liệu tổng hợp báo cáo từ Bộ Xây dựng (cũ), tính đến hết năm 2024 ngoài 4 ngân hàng được Nhà nước chỉ định, còn có thêm 4 ngân hàng thương mại khác (TPbank, VPBank, MBBank và Techcombank) đã có văn bản đăng ký tham gia chương trình với số tiền đăng ký của mỗi ngân hàng là 5.000 tỷ đồng, nâng tổng gói tín dụng lên đến 140.000 tỷ đồng. Nhưng kết quả mới chỉ giải ngân được chưa đầy 1.800 tỷ đồng, chiếm khoảng 1,2% tổng vốn bố trí.
“Tính đến thời điểm hiện tại, tổng diện tích quỹ đất đã được bố trí cho NƠXH trên cả nước đạt khoảng 8.611ha. Với sự quan tâm, chỉ đạo quyết liệt của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ và sự vào cuộc của các bộ, ngành, địa phương việc phát triển NƠXH đã đạt được kết quả quan trọng. Tuy nhiên, một số địa phương trọng điểm mặc dù nhu cầu NƠXH rất lớn, nhưng việc đầu tư còn hạn chế; hoặc một số địa phương không có dự án NƠXH khởi công trong giai đoạn từ năm 2021 đến nay. Bên cạnh đó, do trình tự thủ tục đầu tư xây dựng, chính sách ưu đãi cho cả chủ đầu tư và người mua nhà chưa đủ hấp dẫn, vì vậy các công tác phát triển NƠXH thời gian qua chưa đạt mục tiêu đề ra” - Thứ trưởng Bộ Xây dựng (cũ) Nguyễn Văn Sinh cho hay.
Cần một cơ chế đặc thù
Tại Quyết định số 444/QĐ-TTg ngày 27/2/2025, Thủ tướng Chính phủ giao chỉ tiêu số căn hộ NƠXH các địa phương phải hoàn thành giai đoạn 2025 - 2030 là 995.445 căn. Cụ thể, năm 2025 là 100.275 căn; năm 2026: 116.347; năm 2027: 148.343; năm 2028: 172.402; năm 2029: 186.917 và năm 2030 là 271.161 căn. Theo đánh giá, với chỉ tiêu như trên trước tình hình thực tế là rất khó khăn, nhưng không có nghĩa là không thể hoàn thành.
Theo Chủ tịch HĐQT Công ty địa ốc Hoàng Quân Trương Anh Tuấn, để giải quyết những khó khăn về phát triển NƠXH thì cần phải có một quy định riêng. Bởi Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS và Luật Đất đai (sửa đổi) đã tháo gỡ rất nhiều vướng mắc cho thị trường BĐS nói chung, nhưng Chính phủ nên xem xét trình Quốc hội quy định riêng về NƠXH, như vậy sẽ tháo gỡ được rất nhiều vướng mắc và thúc đẩy mạnh hơn cho Đề án 1 triệu căn NƠXH.
“Đề án 1 triệu căn NƠXH được các bộ, ngành, địa phương và DN rất ủng hộ, vì vậy cần phải có một quy chế riêng cho NƠXH. Đối với gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cần tiếp tục nới lỏng hơn về các điều kiện, đối tượng (gồm cả người mua nhà ở dự án đã hoàn thành) và thời gian cho vay... Đồng thời, kiến nghị Chính phủ nghiên cứu dành ra một khoản từ 1 - 2% bù lãi suất cho các ngân hàng thương mại, vì nếu 1% thì mỗi năm là 1.200 tỷ đồng, nếu bù 2% là mỗi năm 2.400 tỷ đồng. Như vậy khi bù lãi suất 1 - 2% thì chương trình này chắc chắn sẽ thành công và nó mạnh hơn gói 120.000 tỷ đồng như hiện nay” - ông Trương Anh Tuấn kiến nghị.
Đồng quan điểm, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu cho rằng, hiện nay công tác phát triển NƠXH đang vướng từ cơ chế pháp lý, thủ tục hành chính, đất đai đến nguồn vốn vay. Chính sự phối hợp thiếu đồng bộ và đùn đẩy giữa các sở, ngành, quận, huyện dẫn đến việc giải quyết thủ tục hành chính cho dự án NƠXH rất chậm, mất nhiều thời gian, làm nản lòng DN.
Điển hình như dự án NƠXH Lê Thành - Tân Kiên, đã được UBND TP Hồ Chí Minh phê duyệt điều chỉnh quy hoạch phân khu 1/2000 và “chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư” từ quý I/2024, nhưng đến nay vẫn chưa thể khởi công vì chưa được UBND huyện Bình Chánh phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 nên chưa được giao đất, cấp giấy phép xây dựng...
“Do vậy, chúng tôi đề nghị Quốc hội xem xét ban hành “Nghị quyết thí điểm về cơ chế, chính sách đặc thù phát triển NƠXH”, để thể chế hóa Chỉ thị số 34-CT/TW ngày 24/05/2024 của Ban Bí thư, trong đó “việc quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư, điều chỉnh chủ trương đầu tư dự án đầu tư xây dựng NƠXH thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh chuẩn bị hồ sơ và trình UBND cấp tỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư mà không phải thực hiện theo quy định của Luật Đầu tư”, vì đã được quy định tại Luật Nhà ở 2023, để bảo đảm nguyên tắc 1 việc chỉ do 1 cơ quan chủ trì chịu trách nhiệm để rút ngắn thời gian thực hiện quy trình, thủ tục hành chính” - ông Lê Hoàng Châu nói.
Theo nhận định của các chuyên gia, năm 2025 “cơn khát” về nhà ở vừa túi tiền và NƠXH vẫn sẽ tiếp diễn, sự mất cân đối này tiềm ẩn nhiều nguy cơ khôn lường đối với vấn đề an sinh xã hội, vì vậy đẩy mạnh công tác phát triển NƠXH là yêu cầu cấp thiết của toàn xã hội trong giai đoạn hiện nay. Nhưng giải pháp căn cơ nhất vẫn liên quan đến câu chuyện về thể chế, Chính phủ cần tiếp tục nghiên cứu các chính sách hỗ trợ, để DN mạnh dạn hơn trong việc đầu tư vào phân khúc này.
Mặc dù Chính phủ, các bộ, ngành, địa phương đã tăng tốc thúc đẩy triển khai NƠXH trên cả nước, nhưng thời gian qua số lượng dự án triển khai, mở bán vẫn ở mức khiêm tốn. Vì vậy, vẫn cần phải tiếp tục có sự điều chỉnh về chính sách phù hợp với thực tế, bởi người dân thì rất khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn vay; DN muốn tham gia nhưng quy trình thủ tục, pháp lý phức tạp, lợi nhuận bị khống chế trong khi chi phí phát triển (đất, xây dựng, lãi vay…) liên tục tăng. Chính phủ có thể xem xét các chính sách hỗ trợ hấp dẫn hơn nữa cho các chủ đầu tư, như "rót" thêm vốn vay ưu đãi, miễn giảm thuế đất, thuế VAT... nhằm giảm bớt gánh nặng chi phí, khuyến khích DN mạnh dạn đầu tư vào NƠXH.
Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu BĐS Việt Nam Phạm Thị Miền
