Nhiều quan điểm trái chiều
Dự thảo Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) vừa được thảo luận tại hội trường Quốc hội, dự kiến vào tháng 10/2023. Tuy nhiên, đối với những quy định liên quan đến sàn giao dịch và việc bắt buộc các giao dịch BĐS phải thông qua sàn vẫn còn nhiều ý kiến băn khoăn.
Đại biểu Huỳnh Thị Phúc (đoàn Bà Rịa - Vũng Tàu) đề nghị Ban soạn thảo rà soát, cân nhắc kỹ lưỡng nhằm tạo điều kiện cho các giao dịch BĐS. Điều này không chỉ thuận lợi trong công việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của sàn giao dịch mà còn bảo đảm tính chặt chẽ cũng như cơ sở pháp lý cho tổ chức, cá nhân tham gia hoạt động theo hướng phát triển chuyên nghiệp, an toàn và khi luật được Quốc hội thông qua đảm bảo tính khả thi, hiệu quả.
Đại biểu Cầm Hà Chung (đoàn Phú Thọ) cho rằng, sàn giao dịch BĐS là doanh nghiệp thông thường, không phải chủ thể cung cấp dịch vụ công. Do đó, việc bắt buộc các chủ thể khác phải sử dụng dịch vụ của doanh nghiệp thông thường tạo nên sự bất bình đẳng, vi phạm nguyên tắc trong hoạt động kinh doanh, xung đột với Luật Công chứng. Đồng thời, với hợp đồng mua bán, chuyển đổi BĐS, khi thực hiện công chứng, công chứng viên có nghĩa vụ đánh giá tính pháp lý của tài sản giao dịch. Nếu không đủ điều kiện giao dịch phải từ chối công chứng.
Theo đại biểu Hoàng Văn Cường (đoàn Hà Nội), trên thế giới, nhiều nước đã có những quy định chặt chẽ đối với sàn giao dịch BĐS. Do đó, người dân rất yên tâm với việc giao dịch qua sàn giao dịch. Tuy nhiên, để thị trường minh bạch, trong dự án Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) cần quy định chặt chẽ về sàn giao dịch và môi giới BĐS… Bên cạnh đó, đại biểu cũng cho rằng, BĐS là một hàng hóa quen thuộc với tất cả mọi người, nhưng khi được đưa vào giao dịch trên thị trường thì nó lại là một hàng hóa rất đặc biệt.
Vì vậy, thị trường BĐS gồm có 3 bộ phận cấu thành: người mua, người bán và người môi giới. Ba yếu tố này không thể thiếu khi mà cần có một thị trường hoàn chỉnh và dù không có quy định về môi giới BĐS thì trên thực tế người dân khi đi giao dịch vẫn cứ tìm đến một người trung gian.
“Để minh bạch thị trường BĐS, trong dự án luật quy định trách nhiệm của môi giới BĐS phải mang tính pháp lý. Nếu như gặp rủi ro pháp lý, người môi giới phải chịu trách nhiệm trước pháp luật” – đại biểu Hoàng Văn Cường nói.
Giao dịch qua sàn để đảm bảo minh bạch?
Phó Chủ tịch Hội môi giới BĐS Việt Nam Nguyễn Văn Đính cho biết, thời gian qua, thị trường BĐS, trong đó có thị trường quyền sử dụng đất phát triển chưa ổn định, minh bạch, bền vững, tiềm ẩn nhiều rủi ro. Nguyên nhân xuất phát từ việc thị trường BĐS Việt Nam tồn tại cơ chế hai giá đất. Khung giá của Nhà nước và theo thị trường có sự chênh lệch nhau rõ rệt. Giá đất quy định thấp hơn nhiều lần so với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường là nguyên nhân chính gây thất thoát ngân sách, khiếu nại trong lĩnh vực đất đai và tạo kẽ hở cho tiêu cực tham nhũng, đầu cơ đất đai.
Trong quy định chủ đầu tư bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai; chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS phải thực hiện thông qua sàn giao dịch BĐS cần thiết bổ sung trường hợp cá nhân, hộ gia đình tự thực hiện hoặc liên kết, hợp tác với doanh nghiệp BĐS để phân lô, bán nền phải thực hiện giao dịch thông qua sàn. Việc bổ sung này sẽ bảo vệ quyền lợi của khách hàng và góp phần ngăn chặn hành vi lừa đảo cũng như các cơn "sốt đất" xảy ra trong thời gian qua.
Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu
Để xác định giá đất tiệm cận với giá thị trường, tương xứng với giá trị mang lại, cần phải có dữ liệu thông tin về giá trị BĐS trên lịch sử chuyển nhượng thực tế, hoặc các giao dịch mua bán khác để so sánh và chứng thực. Bắt buộc giao dịch chuyển nhượng BĐS qua sàn giao dịch, bắt buộc thanh toán qua ngân hàng và kiểm soát chặt chẽ hợp đồng giao dịch mua bán đất. Mọi thông tin giao dịch sẽ được niêm yết, công khai, minh bạch
Thông qua sàn, 100% giao dịch BĐS có thể trả qua ngân hàng, tránh tình trạng khai hai giá, thất thu ngân sách Nhà nước theo đề xuất của Bộ Tài chính, là cơ sở để cung cấp thông tin số liệu về giá chính xác nhất theo chủ trương mà Dự thảo Luật đất đai 2022 đưa ra và được các lãnh đạo Bộ Xây dựng ủng hộ. Khi có cơ sở dữ liệu đảm bảo giá đất quy định tiệm cận với mặt bằng giá thị trường, đảm bảo hài hòa giữa 3 bên: Nhà nước, người dân và doanh nghiệp.
“Thị trường sẽ phát triển theo hướng an toàn, lành mạnh, bền vững hơn. Thị trường tốt sẽ tự điều tiết cán cân cung - cầu, đưa tài sản tới tay người dân với đúng giá trị thật, không gây thất thoát nguồn lực từ đất đai và tránh được rủi ro cho cán bộ thực hiện. Bên cạnh đó, việc yêu cầu mua bán BĐS qua sàn cũng sẽ giúp Nhà nước có công cụ quản lý thông tin về thị trường, từ đó, đưa ra các chính sách nhằm điều tiết kịp thời để thị trường phát triển lành mạnh, ổn định” – ông Nguyễn Văn Đính phân tích.
