Gói hỗ trợ 610 tỷ USD có đủ làm ấm thị trường địa ốc Trung Quốc?

Vào đầu tháng 5/2025, Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc thông báo giảm thêm 25 điểm cơ bản lãi suất vay mua nhà qua Quỹ nhà ở, nhằm kích thích nhu cầu trên thị trường. Cùng thời điểm, chính phủ mở rộng danh sách các dự án đủ điều kiện vay ưu đãi, tập trung vào các đô thị cấp hai và cấp ba, nơi đang tồn đọng số lượng lớn công trình dang dở và chậm bàn giao.

Tuy nhiên, phản ứng từ thị trường vẫn ảm đạm. Báo cáo mới nhất cho thấy giá nhà mới tại các thành phố lớn trong tháng 4 không tăng so với tháng trước. Chuỗi 23 tháng không có tăng trưởng tiếp tục kéo dài. Trong bốn tháng đầu năm, tổng vốn đầu tư vào bất động sản giảm hơn 10% so với cùng kỳ năm ngoái. Nhiều nhà phát triển vẫn chật vật, trong khi người mua ngày càng thận trọng trước quyết định xuống tiền.

Ông Zhang Dawei, chuyên gia thị trường tại Công ty bất động sản Centaline, đánh giá rằng việc điều chỉnh lãi suất có thể giúp giảm chi phí vay, nhưng không đủ để khơi thông lực cầu nếu niềm tin chưa được khôi phục. Trong bối cảnh các chủ đầu tư lớn từng mất khả năng thanh toán, người dân có xu hướng chờ đợi và giữ tiền mặt thay vì chấp nhận rủi ro.

Gói tín dụng mở rộng, lực cầu vẫn yếu

Gói hỗ trợ trị giá 4.400 tỷ nhân dân tệ, tương đương khoảng 610 tỷ USD, được triển khai từ cuối năm 2024, với hai trọng tâm chính: cấp tín dụng ưu đãi cho các dự án nhà ở có tính khả thi cao và cho phép chính quyền địa phương phát hành trái phiếu đặc biệt để mua lại quỹ nhà còn tồn. Theo cập nhật từ giới chức Trung Quốc, phạm vi áp dụng của gói hỗ trợ này tiếp tục được mở rộng trong năm 2025, hướng đến hàng trăm công trình đang triển khai tại các đô thị loại hai và loại ba. Tuy nhiên, nhiều ý kiến từ giới phân tích cho rằng quá trình tiếp cận vốn vẫn còn gặp khó khăn do thiếu sự đồng bộ giữa các cấp chính quyền và điều kiện vay còn khắt khe.

Trong khi các ngân hàng thương mại lớn như ICBC hay Bank of China ưu tiên cấp vốn cho những dự án gần hoàn thiện, thực tế thị trường lại ghi nhận số lượng lớn công trình dang dở hoặc gặp trở ngại về năng lực tài chính. Với nhóm doanh nghiệp quy mô nhỏ, không ít đơn vị vẫn nằm ngoài danh sách xét duyệt do chưa đáp ứng đầy đủ yêu cầu pháp lý và kỹ thuật.

Một vấn đề được nhiều chuyên gia nhấn mạnh là niềm tin của người mua nhà, yếu tố then chốt để tạo đột phá – hiện chưa được phục hồi. Dù quy mô gói hỗ trợ được đánh giá là lớn, nhưng vẫn còn thiếu các cơ chế đảm bảo an toàn cho người mua trong trường hợp dự án chậm tiến độ hoặc vướng pháp lý. Đây là lý do khiến một bộ phận người dân, đặc biệt ở các đô thị vệ tinh, vẫn chọn phương án thuê thay vì mua, khiến lượng hàng tồn kho tiếp tục duy trì ở mức cao.

Ảnh hưởng lan rộng ra toàn nền kinh tế

So với các nền kinh tế lớn khác đang giữ chính sách tiền tệ thận trọng để kiểm soát lạm phát, Trung Quốc có sự điều chỉnh ngược chiều khi tiếp tục bơm vốn vào thị trường để ứng phó với áp lực giảm phát và tăng trưởng chậm. Trong báo cáo công bố tháng 4/2025, Quỹ Tiền tệ Quốc tế (IMF) khuyến nghị Trung Quốc nên cân nhắc mở rộng gói hỗ trợ trong trung hạn, với mức chi tương đương 5% GDP trong vòng ba đến năm năm tới. Khuyến nghị này nhằm giúp tháo gỡ các điểm nghẽn trong chuỗi phát triển dự án và tăng độ phủ của các chính sách an sinh nhà ở.

IMF cũng lưu ý rằng các biện pháp tài khóa và tín dụng sẽ đạt hiệu quả cao hơn nếu được kết hợp với cải cách thể chế, đặc biệt là minh bạch tài chính và kiểm soát chặt nghĩa vụ vay nợ của địa phương. Giới quan sát cho rằng, để thị trường bất động sản có thể phục hồi bền vững, cần có sự phối hợp đồng bộ giữa kích cầu, bảo vệ người tiêu dùng và nâng cao năng lực điều hành ở cấp thực thi.

Giới chuyên gia đồng tình rằng dù Trung Quốc còn đủ dư địa để triển khai thêm các gói hỗ trợ, nhưng điều thị trường cần hơn là cơ chế rõ ràng để đảm bảo việc hoàn thành dự án và bảo vệ quyền lợi người mua. Nếu không, 610 tỷ USD cũng chỉ là lớp vỏ bên ngoài cho một hệ sinh thái vẫn còn quá nhiều lỗ hổng bên trong

Tình trạng ảm đạm kéo dài không chỉ phản ánh sự suy yếu nội tại của ngành bất động sản, mà còn đang lan rộng ảnh hưởng tới toàn bộ nền kinh tế Trung Quốc. Khi giao dịch đóng băng, các doanh nghiệp xây dựng và vật liệu buộc phải cắt giảm sản lượng, kéo theo làn sóng sa thải và thiếu hụt đơn hàng. Ngân hàng cũng đối mặt áp lực kép: một mặt là tăng nguy cơ nợ xấu từ các khoản vay bất động sản cũ, mặt khác là tăng trưởng tín dụng bị hạn chế do thiếu dự án đủ điều kiện giải ngân. Theo đánh giá của nhiều tổ chức tài chính quốc tế, trong đó có Quỹ Tiền tệ Quốc tế (IMF), sự suy giảm này còn gây thiệt hại trực tiếp đến nguồn thu ngân sách địa phương, vốn phụ thuộc lớn vào tiền sử dụng đất và hoạt động đầu tư hạ tầng gắn với phát triển đô thị.