Câu hỏi
Hiện có nhiều trường hợp mua bán đất mà hợp đồng mua bán không được công chứng, như vậy có đảm bảo tính pháp lý không? Và trường hợp hợp đồng mua bán không được công chứng có thể thực hiện được thủ tục sang tên sổ đỏ hay không?
Trả lời
Điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định: Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này.
Theo đó, Luật quy định hợp đồng mua bán đất đai phải được công chứng, chứng thực mới hợp pháp về mặt hình thức.
Vậy có trường hợp ngoại lệ nào mà các bên chuyển nhượng không cần hợp đồng có công chứng hoặc chứng thực mà vẫn được sang tên sổ đỏ?
Theo quy định tại điểm b khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013
Theo quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên.
Theo đó, nếu thực hiện giao dịch mua bán trong trường hợp kinh doanh bất động sản thì việc có công chứng hay không thuộc yêu cầu của các bên thực hiện. Nên nếu hai bên yêu cầu không công chứng thì giao dịch vẫn hợp lệ và được cơ quan có thẩm quyền xem xét cấp sổ đỏ khi có yêu cầu theo quy định nêu trên.
Tại khoản 1 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đất đai (sửa đổi bởi khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP) trường hợp chưa được cấp sổ đỏ thì được cấp sổ đỏ theo thủ tục lần đầu mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất. Cụ thể:
- Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước ngày 01/01/2008;
- Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 1/1/2008 đến trước ngày 1/7/2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013 và Điều 18 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
Theo đó, các cơ quan tiếp nhận hồ sơ đề nghị làm sổ đỏ không được yêu cầu người nhận chuyển nhượng phải nộp hợp đồng có công chứng hoặc chứng thực.
Tại khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:
Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.
Dựa theo quy định trên, nếu một trong các bên đã thực hiện ít nhất là ⅔ nghĩa vụ trong hợp đồng, và có giấy tờ chứng minh được việc thực hiện ⅔ nghĩa vụ hợp đồng như thông tin chuyển khoản, giấy biên nhận… thì hợp đồng mua bán nhà đất này vẫn có hiệu lực.
Khi đó, một trong các bên hoặc tất cả các bên được yêu cầu Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của hợp đồng và các bên sẽ không cần thực hiện việc công chứng.
Như vậy, điều kiện bắt buộc để giao dịch mua bán quyền sử dụng đất là phải công chứng, chứng thực mới được công nhận giao dịch có hiệu lực. Tuy nhiên, cũng có một số trường hợp ngoại lệ, được xem xét cấp sổ đỏ, nếu các giao dịch được xác lập thuộc một trong các trường hợp trên.
Luật sư Nguyễn Danh Huế - Chủ tịch HĐTV Công ty Luật TNHH Hừng Đông, Hà Nội
Câu hỏi bạn đọc xin gửi về địa chỉ: Báo Kinh tế & Đô thị, số 21 Huỳnh Thúc Kháng, quận Đống Đa, Hà Nội; Email: bandoc@ktdt.com.vn
