Kỳ vọng vào sửa đổi Luật Đất đai

Nhiều bất cập

Ở Việt Nam, đầu tư kinh doanh BĐS được xem là một hoạt động có tính đặc thù riêng, không chỉ thuộc phạm vi quản lý của hệ thống hàng chục luật khác nhau, mà còn chịu tác động bởi hàng trăm văn bản điều chỉnh dưới luật bao gồm các nghị định, thông tư... dẫn đến hiện tượng xung đột, mâu thuẫn, chồng chéo giữa những văn bản luật nhiều năm qua. Hiện nay, hàng trăm dự án BĐS trong cả nước sau khi thực hiện lựa chọn nhà đầu tư thông qua chấp thuận nhà đầu tư thì các địa phương lúng túng trong việc giao đất theo cơ chế đấu giá hay không qua đấu giá.

Bên cạnh đó, không ít dự án mặc dù đã được chấp thuận chủ trương đầu tư nhưng do vướng mắc về quy trình, thủ tục pháp lý nên buộc phải dừng triển khai. Đơn cử, tại địa bàn TP Hồ Chí Minh, theo báo cáo của Sở TN&MT, trong số 703 dự án thuộc diện đang triển khai (không thuộc trường hợp bị thu hồi dự án), có 143 dự án bị vướng mắc pháp lý nhưng có tới 124 dự án phải dừng triển khai vì vướng mắc liên quan đến vấn đề này.

“Các DN BĐS đang gặp 3 khó khăn chính là pháp lý, quy hoạch và vốn. Phần lớn DN đều gặp khó và muốn tạo ra quỹ đất thì phải có quy hoạch. Do đó, Nhà nước có thể hỗ trợ bằng công tác quy hoạch phải thực hiện kịp thời tạo ra quỹ đất, giúp DN có quỹ đất để phát triển dự án, nhất là dự án nhà ở cho công nhân, nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp. Nếu DN tự tìm quỹ đất, đền bù, giải tỏa rồi bán ra giá rẻ thì khó mà làm được” - Tổng Giám đốc Phú Đông Group Ngô Quang Phúc chia sẻ.

Theo số liệu khảo sát thị trường của Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh (HoREA), 70% khó khăn, vướng mắc của thị trường BĐS hiện nay là do vấn đề thể chế và khâu thực thi pháp luật.

Cụ thể, những quy định trong Luật Đất đai 2013 chưa phù hợp với tình hình thực tiễn, đơn cử như Điều 37 quy định kỳ quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia, tỉnh, huyện đều là 10 năm; kỳ lập kế hoạch cấp quốc gia, cấp tỉnh là 5 năm nhưng cấp huyện chỉ có 1 năm, trong khi công tác chuẩn bị dự án thường kéo dài, nhiều khi chưa chuẩn bị xong đã phải thay đổi gây rất nhiều khó khăn, mất thời gian cho nhà đầu tư.

Tương tự, Điều 46 quy định điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất rất chặt chẽ. Chỉ khi có thay đổi về Chiến lược phát triển kinh tế – xã hội, quy hoạch tổng thể các vùng kinh tế – xã hội hoặc khi có thiên tai, chiến tranh mới được điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch. Tuy nhiên, quy hoạch xây dựng chi tiết liên quan nhiều đến sử dụng đất thì lại rất dễ dàng thay đổi, gây rất nhiều bất cập trong quản lý đô thị như hiện nay.

“Hay như Điều 119 quy định về đấu giá, đấu thầu dự án có sử dụng đất cũng đang gây khó. Luật Đất đai 2013 chỉ quy định hình thức đấu giá, không thực hiện lựa chọn nhà đầu tư thông qua hình thức đấu thầu, trong khi để đấu giá thì phải có đất sạch.

Ngoài ra, chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng bất cập, xảy ra nhiều khiếu kiện nhất thời gian qua, đặc biệt trong những trường hợp chủ đầu tư phải thỏa thuận giá bồi thường với người dân, bởi việc xác định tiền sử dụng đất đối với các dự án BĐS mỗi địa phương một khác và hầu hết chỉ được xác định giá đất sau khi đã được phê duyệt dự án, bồi thường giải phóng mặt bằng...” – Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu phân tích.

Gỡ rào cản pháp lý về đất đai cho doanh nghiệp

Nghị quyết số 18-NQ-TW, ngày 16/6/2022 tại Hội nghị lần thứ 5, Ban Chấp hành T.Ư Đảng khóa XIII đặt ra yêu cầu hoàn thiện cơ chế, chính sách đất đai để bảo đảm hài hòa lợi ích của Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư. Trong đó chính sách đất đai, thu hồi đất là chế định đặt ra yêu cầu cao nhất, đảm bảo hài hòa lợi ích và công bằng xã hội. Bởi thu hồi đất là công việc luôn tiềm ẩn nguy cơ xung đột, bất bình đẳng, tiêu cực, lợi ích nhóm.

“Có tới 70 - 80% các vụ khiếu kiện liên quan đến đất đai mà trong đó đa số là khiếu kiện do thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng. Có lẽ hiếm đạo luật nào được người dân, DN quan tâm, mong chờ như Luật Đất đai sửa đổi, không lâu sau khi Ban Chấp hành T.Ư ban hành Nghị quyết số 18-NQ/TW về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách đất đai” – chuyên gia về pháp lý đầu tư BĐS, thạc sĩ Nguyễn Văn Đỉnh nhìn nhận.

Số liệu báo cáo về chỉ số năng lực cạnh tranh cấp tỉnh của Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI), DN đang ngày càng gặp nhiều khó khăn trong việc tiếp cận đất đai, mở rộng mặt bằng kinh doanh. Trong đó, 1/3 DN đánh giá quy hoạch đất đai cấp tỉnh chưa đáp ứng được nhu cầu phát triển của DN; 1/4 DN nhận định việc cung cấp thông tin dữ liệu về đất đai không thuận lợi...

Các chuyên gia đều cho rằng, Luật Đất đai sửa đổi cần phải có một số quy định nhằm tháo gỡ khó khăn cho DN, như: Sửa đổi quy định về bồi thường, giải phóng mặt bằng đối với dự án mà chủ đầu tư phải thỏa thuận giá đền bù; cho phép chủ đầu tư được khấu trừ vào tiền sử dụng đất phải nộp, theo giá đã thỏa thuận nếu có chứng từ hợp lệ nhưng không vượt quá tiền sử dụng phải nộp (hoặc không quá 70% tiền sử dụng phải nộp).

Đồng thời đẩy mạnh các hình thức đấu thầu dự án có sử dụng đất, đấu giá quyền sử dụng một cách công khai, minh bạch, tạo điều kiện để DN BĐS tiếp cận quyền sử dụng đất một cách bình đẳng, hạn chế việc xin – cho, tham nhũng. Ngoài ra, cần nghiên cứu để hạn chế tiến tới chấm dứt giao đất, cho thuê thu tiền một lần; thực hiện giao, cho thuê thu tiền hàng năm hoặc chia nhỏ, kéo dài thời gian nộp tiền sử dụng đất.

“Cần hoàn thiện pháp luật về các phương thức tiếp cận đất đai để thực hiện dự án BĐS trong Luật Đất đai sửa đổi, như: Xây dựng bộ tiêu chí thẩm định nhu cầu sử dụng đất của chủ thể khi xác định căn cứ quyết định giao, cho thuê đất; sửa đổi quy định về các hình thức tiếp cận đất đai từ Nhà nước, tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động chuyển mục đích của dự án BĐS, bảo đảm đất đai sử dụng hiệu quả, không bị lãng phí.

Cùng với đó, bổ sung điều kiện để nhà đầu tư được tham gia đấu giá quyền sử dụng đất; hoàn thiện quy định về đấu thầu dự án có sử dụng đất để thực hiện dự án BĐS, cũng như quy định về điều kiện để nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất gắn gới với dự án đầu tư kinh doanh BĐS” - PGS.TS Nguyễn Thị Nga, Trường Đại học Luật Hà Nội kiến nghị.