Âm thầm hồi phục
Sau một thời gian chịu ảnh hưởng bởi đại dịch Covid-19, thị trường BĐS tiếp tục rơi vào cơn “bấn loạn” do thiếu vốn đầu tư, cùng những chính sách tài chính tiền tệ bị siết chặt, trong khi đó, vướng mắc về thu tục pháp lý chưa được khai thông do còn phải chờ Quốc hội thông qua một số luật, bộ luật... Các chuyên gia đánh giá, đây là khoảng thời gian khó khăn nhất của thị trường BĐS trong suốt 10 năm trở lại đây.
Trước tình trạng trên, nhiều DN BĐS đã chủ động “cứu” chính mình thông qua các giải pháp bán hàng như chiết khấu cao, cùng với nhiều chương trình quà tặng. Đơn cử, một số dự án tại khu vực phía Nam đã mạnh tay chiết khấu tới 40% giá bán, khi người mua thanh toán vượt tiến độ đến 98%, nghĩa là 1 căn hộ giá gốc 5 tỷ đồng thì người mua chỉ cần trả 3 tỷ đồng. Cách thức này cũng đang diễn ra tại Hà Nội, khi một số dự án chung cư sẽ giảm giá bán từ 15 - 35% nếu người mua thanh toán vượt tiến độ 95%.
Bên cạnh đó, do nhiều chủ đầu tư không đủ nguồn tài chính để tiếp tục triển khai dự án đã buộc phải thực hiện các thương vụ mua bán, sáp nhập cho những chủ đầu tư tiềm lực tài chính mạnh hơn để khôi phục dự án. Tất cả hoạt động trên mặc dù chưa thực sự mang lại một cú “nhảy vọt”, nhưng cũng đang âm thầm giúp thị trường BĐS hồi phục trở lại sau rất nhiều biến cố. Vấn đề quan trọng nhất ở thời điểm này là làm sao để vận hành dự án một cách hợp lý nhất để đem lại lợi nhuận tối đa cho chủ đầu tư.
Công nghệ cũng sẽ đóng góp một phần lớn vào việc giúp thị trường BĐS phát triển minh bạch. Thực tế, không ít người dân, nhà đầu tư phải chịu nhiều thiệt hại trước sự dẫn dắt của “đầu cơ” của môi giới không có tâm hoặc chạy theo những cơn sốt đất. Những ứng dụng công nghệ giúp khách hàng tra cứu thông tin về các phân khúc BĐS mình quan tâm, thông qua công nghệ VR, AR là một giải pháp thông minh và cần được quan tâm.
Theo đánh giá, những sản phẩm BĐS ở các đại đô thị thường có thế mạnh mà dự án căn hộ chung cư cần, đó là tập trung nhiều về vấn đề môi trường sống và sinh hoạt. Tuy nhiên, để dự án có giá trị gia tăng thì còn phụ thuộc rất nhiều vào việc vận hành và quản lý BĐS. Đối với căn hộ chung cư cao tầng ở trung tâm TP lớn thì điều kiện cho thuê rất tốt, còn đối với căn hộ chung cư ở các đại đô thị thì tính chất cho thuê không đạt được mục tiêu dòng tiền bằng ở trung tâm. Đặc biệt, quản lý BĐS là hoạt động rất quan trọng để dẫn đến giá trị gia tăng của tài sản. Trong xu thế thị trường nhà ở tại Việt Nam phát triển mạnh, các chủ đầu tư rất cần chú trọng đến công tác quản lý vận hành, xem đó như một giá trị gia tăng cho dự án.
Giải pháp từ công nghệ
Trên thực tế, giá bán của một sản phẩm BĐS được chủ đầu tư hoạch định từ giai đoạn trước khi dự án thành hình và đi vào vận hành. Thế nhưng, yếu tố duy trì mức giá lại phụ thuộc vào chất lượng của công tác quản lý vận hành dự án. Hoạt động quản lý, vận hành BĐS ảnh hưởng rất lớn đến việc đưa ra quyết định của người mua để về ở sau này, ngoài việc người mua chú ý tới cơ sở hạ tầng kỹ thuật, xã hội của dự án. Một dự án được quản lý, vận hành tốt với các hoạt động liên tục và chặt chẽ thì không những duy trì được giá trị ban đầu mà còn giúp giá trị đó tăng lên theo thời gian. Giá trị của hoạt động quản lý vận hành mang tính chất chuyên nghiệp nằm ở tính hiệu quả dài hạn và khả năng xử lý tình huống trong trường hợp khó khăn; dự án càng lớn thì càng đòi hỏi DN quản lý vận hành cung cấp dịch vụ có hệ thống và chuyên nghiệp hóa.
Bên cạnh đó, những dự án quy mô lớn sẽ đòi hỏi đơn vị quản lý có hệ thống quản lý tài chính, cơ sở vật chất hoàn thiện, toàn diện. Thông thường, Ban Quản lý sẽ kiểm soát ngân sách vận hành, chi trả chi phí vận hành cho toàn bộ diện tích trong dự án đã được bàn giao. Trong trường hợp dự án có những diện tích không được bàn giao cho ban quản lý, ban quản lý không thể truy thu phí dịch vụ định kỳ. Để đảm bảo chất lượng sống của cư dân, giữ gìn chất lượng dự án, ban quản lý vẫn cần chi trả chi phí vận hành của các diện tích này, từ đó dẫn đến khó khăn nhất định trong chi phí vận hành.
“Các chủ đầu tư cần chú trọng hơn tới kế hoạch phát triển tổng thể với phương án quy hoạch bài bản cho các tiện ích, dịch vụ nội khu, đa dạng về sản phẩm nhà ở và thương mại như trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại. Hiện thị trường đang quan tâm hơn tới yếu tố về sống “xanh” như sức khỏe, môi trường sống, chất lượng không khí và thuận tiện di chuyển. Do đó, chủ đầu tư cần tạo ra một môi trường sống khác biệt cho cộng đồng dân cư, từ đó tăng được sức hút cho bản thân dự án” – Giám đốc Savills Hà Nội Matthew Powell nói.
Cùng với đó, các chuyên gia cũng cho rằng, để thích ứng với sự thay đổi trong nhu cầu đối với phát triển bền vững, đồng thời giảm thiểu gánh nặng chi phí vận hành, chủ đầu tư và DN BĐS cần có một chiến lược sử dụng công nghệ thợp lý. Một chiến lược công nghệ trong BĐS thành công cần sở hữu hai yếu tố: Công nghệ kết nối vạn vật (IoT) và phát triển cơ sở dữ liệu. IoT thường được sử dụng trong việc quản lý dữ liệu vận hành đến từng phút, quản lý không gian, an ninh, cảm biến... để hiểu rõ công năng, hiệu suất sử dụng của không gian. Ngoài ra, việc thu thập, quản lý thông tin vận hành cũng có tầm quan trọng lớn để hiểu rõ dự án, tối ưu công năng sử dụng.
“Việt Nam có nhiều ưu thế để phát triển công nghệ trong BĐS, số lượng khoảng 100 triệu dân với thị trường nhà ở được định giá lên đến 24 tỷ USD. Chuyển đổi số sẽ tiếp tục là xu hướng tất yếu mà các DN BĐS Việt Nam sẽ phải hướng tới. Lợi ích của việc chuyển đổi số sẽ giúp DN giảm chi phí giao dịch và quản lý, tăng khả năng tiếp cận thị trường, thông tin, dữ liệu, kết nối, hợp tác, tăng cơ hội kinh doanh mới” – Chuyên gia tài chính – ngân hàng TS Cấn Văn Lực nhìn nhận.
