Khẳng định những điểm mới của Luật Đất đai 2024 sẽ góp phần tháo gỡ vướng mắc cho hàng ngàn “dự án treo”, tuy nhiên các chuyên gia nhấn mạnh, đây chỉ mới là liều thuốc chữa lành, còn để xử lý dứt điểm cần rất nhiều giải pháp đồng bộ khác.

Tình trạng dự án chậm triển khai đã và đang diễn ra tại khắp các địa phương trên cả nước. Vấn nạn này không chỉ kéo theo nhiều hệ lụy, thiệt hại, khó khăn cho người dân, mà còn gây lãng phí nguồn lực đất đai và kìm hãm sự phát triển kinh tế - xã hội.

Tại Hà Nội, không khó để điểm mặt hàng loạt “dự án treo” bền vững, ôm đất chậm triển khai. Điển hình là dự án Trấn Sông Hồng (Song Hong City) được phê duyệt từ năm 1995. Tấm biển tên dự án đã được hạ xuống, còn dự án vẫn treo tới nay đã 27 năm ngay giữa lòng Thủ đô. Không khá khẩm hơn, dự án V.I.C Tower dù cam kết bàn giao nhà vào quý IV/2014, nhưng sau 10 năm kể từ ngày hẹn bàn giao, dự án vẫn đang nằm bất động, vật liệu xây dựng hoen gỉ, xếp đống, cỏ dại mọc um tùm.

Cùng chung số phận, trên địa bàn TP Hồ Chí Minh cũng không thiếu những dự án sau hàng thập kỷ vẫn chỉ nằm “trên giấy”. Điển hình nhất là dự án Khu đô thị mới Thủ Thiêm được quy hoạch phát triển (Quận 2) từ năm 2006, song đến nay đã 20 năm, dự án vẫn chưa hoàn thành việc đền bù giải tỏa với hàng chục hộ dân còn lại và chưa có bất kỳ dự án nào chính thức được xây dựng.

Ngoài ra còn có Khu đô thị Tây Bắc, Khu đô thị Bình Quới - Thanh Đa, Khu đô thị du lịch biển Cần Giờ, Khu đô thị Hiệp Phước… là những siêu dự án khu đô thị đã được TP Hồ Chí Minh phê duyệt cách đây hàng chục năm, nhưng chưa triển khai, ảnh hưởng đến cuộc sống hàng nghìn hộ lao động.

Đáng chú ý, không chỉ ở các khu vực ngoại thành, “dự án treo” còn tồn tại ở những quận nội đô, những vị trí đắc địa. Kết quả dẫn đến, nhiều khu đất vàng có hiệu suất sử dụng đất gần như bằng 0, trơ trọi với những khối bê tông chưa hoàn thiện, kéo dài đằng đẵng 10 năm, 20 năm, thậm chí 30 năm.

Trái ngược với “dự án treo” lãng phí, giá bán căn hộ tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh liên tục tăng trong những năm gần đây. Theo ghi nhận, giá bán trung bình của một số dự án ở Hà Nội hiện dao động khoảng từ 50 - 70 triệu đồng/m2. Trong khi đó, giá mở bán cao nhất ở TP Hồ Chí Minh trong quý I/2024 là hơn 80 triệu đồng/m2, và chưa có dấu hiệu ngừng tăng.

Từ thực tế này, dư luận cho rằng, không để lãng phí thêm nữa, phải nhanh chóng xử lý triệt để các dự án treo. Và ngay lập tức, mọi sự kỳ vọng, niềm tin đổ dồn vào Luật Đất đai sửa đổi 2024 vừa được Quốc hội thông qua. Đây được đánh giá là yếu tố quan trọng tháo gỡ nút thắt về pháp lý và là đòn bẩy cần thiết để thị trường bất động sản thoát đáy, tăng trưởng bền vững. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, để “hạ xuống” được những dự án “treo”, luật mới là chưa đủ mà còn cần nhiều giải pháp đồng bộ khác.

Suốt 20 năm sống trong ngôi nhà xuống cấp, ô nhiễm, không thể sửa chữa, di dời do dự án khu nhà ở và chung cư thuộc dự án khu 3 - Nam Lý Chiêu Hoàng bị "treo", chị Nguyễn Thị Thanh Vân (ngụ Quận 6, TP Hồ Chí Minh) mừng rỡ chia sẻ: “Tôi không mong gì hơn là một cơ chế bồi thường, giải tỏa thỏa đáng để sẵn sàng dời đi, sớm ổn định lại cuộc sống sau nhiều năm vất vưởng”.

Cũng đặt nhiều kỳ vọng vào Luật Đất đai 2024, ông Lê Thanh (ngụ quận Bình Thạnh, TP Hồ Chí Minh) xúc động: “Sau 3 thập kỷ sống lay lắt, mòn mỏi chờ đợi, cuối cùng tia hi vọng đã đến. Tôi mong luật mới sẽ bảo đảm quyền về đất đai cho người dân, chấm dứt cuộc đời bị “treo” của chúng tôi” - ông Thanh nói.

Khẳng định Luật đất đai 2024 là nền tảng pháp lý cho giai đoạn phát triển mới của thị trường bất động sản Việt Nam, tuy nhiên các chuyên gia cho rằng, vẫn chưa có quá nhiều thay đổi tại điều khoản về các trường hợp thu hồi đất “dự án treo”.

Theo TS Sử Ngọc Khương, Luật Đất đai 2024 với nhiều điểm mới sẽ hỗ trợ cho công tác quản lý đất đai, trong đó có “quy hoạch treo” và “dự án treo”. Tuy nhiên, đất đai là một lĩnh vực rất là phức tạp và nó luôn luôn thay đổi cùng với quá trình thay đổi của đất nước. Chính vì vậy, trong tương lai vẫn cần phải có nhiều sản phẩm mới ra đời và nhiều nội dung liên quan đến công tác quản lý đất đai phát sinh.

“Quy hoạch là ý chí Nhà nước, thực hiện quy hoạch là từng DN, từng tổ chức có chức năng, do đó xử lý “dự án treo” không hề đơn giản. Trên thực tế công tác này đã được quy định rõ trong luật, nhưng gần 20 năm qua vẫn chưa thể xử lý triệt để cho thấy, ngoài các quy định của pháp luật thì trách nhiệm của các cơ quan quản lý nhà nước cũng quan trọng không kém” - ông Sử Ngọc Khương nhấn mạnh.

Bàn về Luật Đất đai sửa đổi, từ góc độ DN,  Tổng giám đốc Công ty CP Đầu tư Bất động sản Việt An Hòa Trần Khánh Quang cho rằng, kế thừa và phát triển Luật Đất đai 2013, Luật Đất đai 2024 với một số điểm mới về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư chính là “liều thuốc” chữa lành cho các “dự án treo”. Tuy nhiên, từ luật đến thực tế là một hành trình dài phụ thuộc vô vàn yếu tố, nên chưa thể nói trước điều gì.

“Tháo nút” và “hạ” các dự án đang bị “treo” là cả một câu chuyện lớn. Có nhiều lý do để nhiều năm qua những thửa đất rộng lớn hàng nghìn hecta bị bỏ hoang vẫn không được xử lý. Thay đổi quy định và sửa luật tất nhiên là giải pháp căn cơ nhất để xử lý tình trạng này. Tuy nhiên, khi đi vào thực tế cuộc sống vẫn cần phải chờ những Nghị định, Thông tư hướng dẫn việc thực thi Luật Đất đai 2024” - ông Quang phân tích.

Với góc nhìn tương tự, luật sư Lê Thu Thảo - Đoàn luật sư TP Hồ Chí Minh đề xuất, quy định rõ trách nhiệm của người sử dụng đất khi xảy ra “trường hợp bất khả kháng” theo quy định tại Điều 81 Luật Đất đai tại Dự thảo Nghị định hướng dẫn Luật Đất đai cần quy định cụ thể hơn.

“Hướng dẫn về “trường hợp bất khả kháng” tại Dự thảo Nghị định hướng dẫn Luật Đất đai chưa quy định rõ trách nhiệm của người sử dụng đất khi bị ảnh hưởng của trường hợp bất khả kháng. Việc không quy định rõ trách nhiệm của người sử dụng đất khi xảy ra trường hợp bất khả kháng là phải “áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép” thì có thể dẫn đến lạm dụng của người sử dụng đất để viện dẫn quy định này và Nhà nước không thể thu hồi đất theo các quy định tại khoản 6, 7 và 8 Điều 81” - luật sư Lê Thu Thảo nói và nhấn mạnh, đối với trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật, khoản 8 Điều 81 Luật Đất đai 2024 quy định khá giống với quy định tại Luật Đất đai 2013, chưa có nhiều mới mẻ.

“Tôi ủng hộ Luật Đất đai 2024 và tin rằng đây là liều thuốc chữa lành cho các dự án chậm triển khai. Tuy nhiên, đâu mới là hồi kết của “dự án treo” vẫn phải cần thêm thời gian để khẳng định. Trước “giờ G”, để Luật có hiệu lực sớm thì yêu cầu đầu tiên là các văn bản hướng dẫn thi hành phải được ban hành kịp thời” - luật sư Lê Thu Thảo nói thêm.

14:17 15/05/2024