Để hiểu rõ vấn đề này, phóng viên Kinh tế & Đô thị đã có cuộc trao đổi với Chánh Văn phòng Hội KTS Việt Nam - KTS Phạm Thanh Tùng.
Thưa ông, sau hàng loạt bất cập xảy ra đối với các mô hình quản lý, vận hành nhà chung cư thời gian vừa qua, nhiều ý kiến cho rằng để khắc phục tình trạng trên cần đẩy mạnh số hóa trong quản lý, vận hành. Ông có đánh giá thế nào?
- Tất cả mô hình quản lý, vận hành nhà chung cư từ trước đến nay đều nảy sinh bất cập, đặc biệt là liên quan đến quá trình quản lý, sử dụng tiền quỹ bảo trì. Nhưng cho dù vận hành theo hình thức nào đi chăng nữa cũng cần phải hướng đến mục tiêu phải lấy cư dân sinh sống ở mỗi dự án chung làm trung tâm, là đảm bảo quyền lợi cho người ở mà quyền lợi đó được thể hiện rất rõ ràng trên hợp đồng mua bán nhà.
Chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm với cư dân của mình, bởi chính quyền không phải người bán nhà; đồng thời chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về những điều khoản trong hợp đồng.
Theo tôi, dù theo mô hình quản lý nào cũng phải hết sức minh bạch, có sự tham gia của các bên, trong đó cơ quan Nhà nước giữ vai trò quản lý chung về mặt hành chính, từ đó sẽ đưa ra được một quy định hay chính sách cụ thể bằng văn bản.
Còn đối với việc đẩy mạnh chuyển đổi số trong phát triển đô thị, trong đó việc quản lý vận hành nhà chung cư bằng số hóa là chủ trương, đường lối đã được Đảng, Chính phủ quy định rõ ràng, hết sức khoa học để có thể tiết kiệm được các nguồn lực và phục vụ công tác quản lý, vận hành tốt hơn. Nhưng đây là vấn đề liên quan đến kỹ thuật, còn lại việc quản lý vận hành nhà chung cư ra sao phải vận dụng linh hoạt với yếu tố xã hội.
Có ý kiến cho rằng nên chuyển công việc này cho chính quyền địa phương (nơi có dự án nhà chung cư) quản lý, theo ông thì sao?
- Trước hết phải nhìn nhận, cư dân ở các dự án nhà chung cư không phải là một tổ dân phố. Vì trong quá trình vận hành nhà chung cư có công tác quản trị riêng, như diện tích sử dụng chung, riêng... nằm trong quyền lợi của người mua nhà được hưởng, mà chủ đầu tư phải có trách nhiệm, nếu bây giờ giao cho chính quyền địa phương quản lý thì quản lý như thế nào?
Từ trước đến nay, chính quyền địa phương đã phải đảm nhận nhiều công việc: Quản lý hộ khẩu, đăng ký tạm vắng - tạm trú, an ninh - trật tự và giải quyết những vấn đề liên quan đến chế độ, chính sách theo quy định của Nhà nước đối với công dân ở địa bàn đó.
Trong khi đó, mô hình quản lý vận hành nhà chung cư trước đây phụ thuộc vào chủ đầu tư. Nhưng đến nay thành lập Ban quản trị với mục đích quản lý tiền phí bảo trì (2%), vấn đề này đã được cơ quan quản lý Nhà nước là Bộ Xây dựng công nhận. Nếu như bây giờ đưa ra mô hình quản lý về cho địa phương thì phần quỹ bảo trì này sẽ tổ chức sử dụng ra sao? Bên cạnh đó, chính quyền địa phương sẽ phải xây dựng mô hình quản lý cư dân nhà chung cư thế nào, có mô hình mới hay vẫn theo hình thức là tổ dân phố?...
Và nếu chỉ giao riêng cho chính quyền sở tại liệu chính quyền khu vực đó đủ năng lực làm công tác quản lý hay không, đặc biệt với những địa bàn có dự án chung cư cao cấp?! Vì đặc thù của các khu đô thị mới, khu chung cư khác với khu dân cư hiện hữu mà chúng ta đang quản lý có tổ dân phố. Mô hình quản lý nhà chung cư rất mới, cư dân cũng rất khác vì điều kiện kinh tế tốt hơn.
Nhưng nói như thế cư dân sống trên tòa nhà chung cư ở khu đô thị mới không phải là một “ốc đảo” riêng biệt. Họ vẫn phải gặp chính quyền để làm các thủ tục hành chính, như khai sinh, hộ khẩu, an ninh trật tự... Đây là một vấn đề mang tính nhân văn, người mua nhà chung cư đang phải chịu sự quản lý, chi phối của Ban quản trị, chủ đầu tư và cả chính quyền, nếu không minh bạch thì người dân sẽ không muốn ở chung cư nữa.
Nói như vậy thì chỉ nên vận hành tốt những mô hình đang có mà không cần phải nghiên cứu, thử nghiệm mô hình mới?
- Trên thực tế, việc quản lý của chính quyền địa phương không phải là bây giờ mới đưa ra ý kiến mà cơ quan này đã tham gia công tác quản lý từ trước đến nay rồi. Nhưng đó là về mặt hành chính, còn về mặt kỹ thuật đã có chủ đầu tư và Ban quản trị nhà chung cư vì nó gắn chặt quyền lợi của các bên với nhau.
Tôi cho rằng đây là vấn đề liên quan đến khoa học về quản lý, trước hết phải thăm dò ý kiến của người dân, tổ chức hội thảo lấy ý kiến phân tích từ chuyên gia, đặc biệt phải có ý kiến của cơ quan quản lý Nhà nước là Bộ Xây dựng. Nếu không tất cả các nội dung đưa ra đều sẽ nảy sinh bất cập. Mà bất cập sẽ xảy ra mâu thuẫn và nó sẽ còn tác động xấu đến cả thị trường bất động sản.
Xin cảm ơn ông!
