Câu hỏi
Gia đình tôi có mua mảnh đất từ ngày trước, giờ đi làm sổ đỏ mới phát hiện là đất công không làm được. Xin hỏi luật sư, tôi mua đất có nguồn gốc lấn chiếm từ đất công có bị thu hồi không?
Trả lời
Đất lấn chiếm là diện tích đất có được do lấn đất, chiếm đất. Việc lấn, chiếm đất trên thực tế xảy ra khá phổ biến, nhất là đất khai hoang. Tùy vào trường hợp cụ thể mà đất lấn chiếm có thể được cấp sổ hoặc có thể bị thu hồi.
Khi phát hiện hành vi lấn chiếm đất công, cơ quan có thẩm quyền hoặc cá nhân, tổ chức có liên quan có thể yêu cầu thu hồi đất lấn chiếm để khôi phục lại hiện trạng ban đầu. Việc thu hồi đất công bị lấn chiếm được áp dụng khi có đủ các điều kiện và căn cứ pháp lý rõ ràng, theo quy định của Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành.
Căn cứ Điều 81 Luật Đất đai 2024 quy định về các trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai. Cụ thể, đất lấn chiếm sau ngày 1/7/2014 không được cấp sổ đỏ và sẽ bị Nhà nước thu hồi:
Theo quy định, ngày 1/7/2014 là mốc thời gian xác định cho việc sử dụng đất ổn định và hợp pháp. Đất bị lấn chiếm sau mốc này không được cấp sổ đỏ vì vi phạm luật đất đai. Mục tiêu để ngăn chặn tình trạng lấn chiếm đất công, bảo vệ trật tự sử dụng đất.
Đất lấn chiếm thuộc hành lang bảo vệ công trình công cộng như đường giao thông gồm lòng đường, lề đường, vỉa hè; Công trình thủy lợi gồm đê điều, hệ thống thoát nước; Công trình quốc phòng, an ninh. Các hành lang này đã được công bố và cắm mốc rõ ràng, bất kỳ hành vi lấn chiếm nào sau khi công bố đều không được cấp sổ đỏ và bị thu hồi.
Đất lấn chiếm thuộc đất quy hoạch sử dụng cho mục đích công cộng ví dụ như công viên, trường học, bệnh viện, nhà văn hóa không được cấp sổ đỏ ngay cả khi người dân đã sử dụng ổn định trước đó.
Đất lấn chiếm thuộc quyền quản lý của Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân như đất rừng phòng hộ, rừng đặc dụng; Đất công quỹ; Đất được giao cho tổ chức hoặc cá nhân khác sử dụng hợp pháp.
Đất lấn chiếm không phù hợp với quy hoạch bao gồm đất lấn chiếm nằm trong khu vực dự kiến xây dựng các công trình hạ tầng, đất lấn chiếm không đảm bảo khả năng phục vụ sản xuất nông nghiệp.
Đất lấn chiếm đang có tranh chấp chưa được giải quyết hoặc đang bị kê biên để thi hành án sẽ không được cấp sổ đỏ cho bất kỳ bên nào.
Đất lấn chiếm từ hành vi vi phạm luật đất đai cụ thể lấn đất công trái phép và chuyển đổi mục đích sử dụng đất không phép
Trường hợp nếu bạn mua, nhận chuyển nhượng đất có nguồn gốc lấn chiếm đất công ích sẽ gặp rất nhiều rủi ro, phức tạp trong quá trình sử dụng. Cụ thể như đất của bạn có thể bị thu hồi, tháo dỡ công trình sai phạm hoặc rất khó có thể hợp thức hóa để được cấp sổ đỏ mang tên bạn. Nếu có quy hoạch dự án hoặc bị Nhà nước thu hồi đất thì bạn còn không được đền bù giá trị đất, nếu may mắn chỉ được đền bù giá trị công trình trên đất.
Khi Nhà nước có quy hoạch cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất, hoặc cho phép hợp thức hóa cấp sổ đỏ, bạn sẽ phải đóng thuế chuyển đổi mục đích sử dụng đất 100%. Tuy nhiên, bạn sẽ gặp vấn đề vướng mắc, khó khăn trong việc chứng minh nguồn gốc đất, hồ sơ địa chính và thực hiện kê khai, cập nhật thông tin đất từ đầu. Vì thế, nến bạn lỡ mua đất rồi thì cứ sử dụng đất bình thường và chờ đợi các chính sách Nhà nước về đất đai.
Luật sư Nguyễn Ngọc Hùng - Trưởng Văn phòng Luật sư Kết Nối
Câu hỏi bạn đọc xin gửi về địa chỉ: Báo Kinh tế & Đô thị, số 21 Huỳnh Thúc Kháng, quận Đống Đa, Hà Nội; Email: bandoc@ktdt.com.vn
