Đây là vấn đề bất cập từ nhiều năm nay, rủi ro nghiêng về phía người mua nhưng vẫn chưa giải quyết được thấu tình đạt lý.
Nhiều bất cập
Thời gian gần đây, các dự án nhà ở, chung cư cao tầng... rơi vào tình trạng chậm tiến độ bàn giao nhà xảy ra khá phổ biến, có thể nhắc đến như: Dự án Tòa nhà hỗn hợp Athena Complex Pháp Vân” (dự án Athena Complex Pháp Vân) của Liên danh nhà đầu tư Công ty CP công nghiệp hàn Việt Nam với Công ty TNHH Phát triển Đô thị và Xây dựng 379 tại Khu đô thị Pháp Vân - Tứ Hiệp (phường Hoàng Liệt, quận Hoàng Mai, TP Hà Nội).
Để việc kiểm soát sử dụng vốn đi vào thực chất, tôi nghĩ pháp luật cần đưa ra những biện pháp cụ thể, điều chỉnh trực tiếp hành vi của chủ đầu tư thì mới hiệu quả được. Ví dụ yêu cầu chủ đầu tư phải lập tài khoản riêng để tiếp nhận tiền ứng trước của khách hàng tại mỗi dự án; đồng thời cho phép khách hàng có quyền yêu cầu chủ đầu tư cung cấp thông tin sử dụng tài khoản này, nhưng để làm được như vậy, quy định về quản lý, sử dụng thông tin tài khoản ngân hàng cũng cần phải được xem xét điều chỉnh cho phù hợp.
Luật sư Hồ Anh Khoa – Đoàn Luật sư TP Hà Nội
Mặc dù hợp đồng bàn giao nhà từ năm 2019, sau đó chủ đầu tư hứa đến năm 2020 nhưng vẫn không có động tĩnh gì. Đa số khách hàng đã đóng 70 - 95% giá trị căn hộ với thời hạn bàn giao nhà theo hợp đồng là quý IV/2020.
Hay dự án Khu đô thị Nam đường 32 (Dự án Westpoint) được quảng bá là “siêu dự án” của Công ty CP Đầu tư và Phát triển Lũng Lô 5, tiến độ bàn giao nhà quý IV/2016. Nhưng phải đến năm 2019 chủ đầu tư mới bàn giao một số căn nhà cho người dân, đến nay vẫn chưa có sổ đỏ. Không chỉ đối với những dự án nhà ở thương mại, mà ngay cả dự án nhà ở xã hội cũng xảy ra tình trạng chậm tiến độ bàn giao.
Ví dụ dự án trước đó có tên thương mại là Bright City, nay đã được đổi thành THT New City, chủ đầu tư là Công ty TNHH Bánh kẹo Thăng Long không thực hiện đúng cam kết thời gian bàn giao căn hộ.
Đáng chú ý, cũng có không ít dự án chủ đầu tư đã vi phạm cam kết với khách hàng, nhưng lại tự cho mình được quyền “chơi luật” bởi những điều khoản chi chít dày vài chục trang giấy có lợi cho mình, được cài vào từ khi ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Trong khi người dân do lơ là chủ quan hoặc do thiếu kiến thức về pháp luật đã dễ dàng đặt bút ký để rồi “trở đi mắc núi, trở về mắc sông”.
Tréo ngoe hơn, lại có cả những chủ đầu tư trắng trợn tới mức, cố tình thu hết 100% giá trị tiền nhà, trong khi chưa bàn giao sổ đỏ/sổ hồng cho người dân, đơn cử như chủ đầu tư dự án Nhà ở để bán cho cán bộ, chiến sĩ công an quận Hoàng Mai (ngõ 79 Thanh Đàm, phường Thanh Trì, quận Hoàng Mai, TP Hà Nội).
Chủ đầu tư dự án là Công ty TNHH Xây dựng công trình Hoàng Hà, dự án được đi vào hoạt động cách đây gần 10 năm nhưng chưa có sổ đỏ, thời gian gần đây chủ đầu tư yêu cầu cư dân nộp đủ 100% tiền nhà, những trường hợp không nộp sẽ bị phạt hợp đồng và tính lãi đối với phần chậm nộp. Trước đó cư dân đã nộp 95% giá trị theo các đợt thanh toán, số tiền 5% còn lại khách hàng sẽ chỉ phải nộp khi nhận bàn giao sổ đỏ/sổ hồng theo quy định.
Cần siết chặt chế tài
Theo số liệu nghiên cứu thị trường của Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS), chiếm khoảng 18% tỷ trọng huy động vốn của các DN BĐS niêm yết trong nhiều năm qua, khoản tiền ứng trước của khách hàng là một kênh dẫn vốn quan trọng. Tuy nhiên, thời gian qua những quy định về việc sử dụng kênh vốn này chưa thực sự chặt chẽ, khiến cho quyền lợi của người dân bị ảnh hưởng, dẫn đến khiếu kiện kéo dài, gây bất ổn đến tình hình an ninh - trật tự.
Dẫn chứng về vấn đề này, đại diện VARS cho biết, Điều 2 Nghị định 02/2022/NĐ-CP quy định, đối với trường hợp nhà đầu tư được lựa chọn làm chủ đầu tư dự án BĐS theo quy định của pháp luật thì phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên.
Tuy nhiên, pháp luật hiện hành không quy định rõ tỷ lệ vốn vốn chủ sở hữu phải có sẵn được áp dụng đối với một hay nhiều dự án. Cũng như chưa quy định bảo vệ quyền lợi của người mua nhà ở hình thành trong tương lai. Dẫn đến việc một số chủ đầu tư “tay không bắt giặc", cùng lúc triển khai hàng loạt dự án, huy động một lượng lớn tiền ứng trước của khách hàng trong khi chỉ có năng lực triển khai thực hiện một dự án. Trong khi chủ sở hữu “mỏng vốn”, sử dụng tiền ứng trước của khách hàng vào nhiều mục đích khác nhau, không liên quan đến dự án khiến dự án bị đình trệ.
Hệ quả không chỉ dẫn đến việc xảy ra hàng loạt vụ tranh chấp giữa chủ đầu tư và người mua nhà, phần lớn thiệt hại thuộc về khách hàng. Qua đó, làm dấy lên lo ngại đối với việc mua nhà ở hình thành trong tương lai, ảnh hưởng đến DN phát triển dự án chân chính, uy tín. Do đó, cần phải quy định chặt chẽ, phù hợp hơn nữa để kiểm soát tiền ứng trước của khách hàng, nhằm bảo đảm quyền lợi của người mua BĐS hình thành trong tương lai, để kênh dẫn vốn quan trọng này không bị “nghẽn”.
“Luật kinh doanh BĐS (sửa đổi) cần bổ sung quy định chủ dự án, sàn giao dịch BĐS chỉ được nhận tiền cọc khi dự án đủ điều kiện, được cơ quan quản lý Nhà nước cấp phép bán nhà hình thành trong tương lai. Đồng thời, yêu cầu chủ đầu tư phải thực hiện bảo lãnh ngân hàng khi bán nhà ở hình thành trong tương lai, hoặc phải lập tài khoản riêng tại ngân hàng để quản lý tiền huy động từ người mua nhà. Điều này sẽ giúp người mua nhà yên tâm hơn trong trường hợp chủ đầu tư hụt hơi về tài chính thì các ngân hàng đứng ra trả tiền cho người dân” – Chủ tịch VARS Nguyễn Văn Đính kiến nghị.
Đồng quan điểm, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu cho rằng, Luật Kinh doanh BĐS chưa có cơ chế, chế tài đủ mạnh để bắt buộc chủ đầu tư chỉ được sử dụng vốn huy động trước của khách hàng đúng mục đích để hoàn thành BĐS bàn giao cho khách hàng theo hợp đồng. “Người mua nhà không thể biết chủ đầu tư làm gì với số tiền ứng trước đã nộp theo tiến độ.
Bởi vậy, đề nghị số tiền người mua nhà đóng theo tiến độ sẽ mở một tài khoản đóng trong ngân hàng, tiến độ xây dựng đến đâu thì ngân hàng giải ngân đến đó. Với cách làm này ngân hàng sẽ là bên thứ 3 tham gia vào dự án với vai trò giám sát, quản lý dòng tiền của người mua nhà” – ông Châu nói.
Căn cứ theo Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 và Nghị định 139/2017/NĐ-CP, người dân có quyền được yêu cầu chủ đầu tư dự án bồi thường thiệt hại nếu vi phạm hợp đồng và mức xử phạt hành chính đối với việc triển khai xây dựng dự án kinh doanh BĐS, dự án đầu tư xây dựng nhà ở chậm tiến độ đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, số tiền từ 250 – 300 triệu đồng.
Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng trước hết để bảo vệ quyền lợi của mình, người dân cần phải tìm hiểu kỹ các điều khoản hợp đồng trước khi mua nhà, tốt nhất là nên mời luật sư để làm hợp đồng; còn đối với chế tài chậm bàn giao sản phẩm BĐS của chủ đầu tư, được đánh giá là chưa đủ mạnh, cần phải siết chặt chế tài trách nhiệm hình sự với những chủ đầu tư sử dụng tiền của khách hàng sai mục đích.
