Nhà giàu đổ tiền vào bất động sản hạng sang

Dòng tiền “không ngủ yên” của giới siêu giàu

Báo cáo mới nhất của Knight Frank cho thấy, Việt Nam hiện có trên 750 người siêu giàu (sở hữu tài sản trên 30 triệu USD), dự kiến con số này sẽ tăng gần 80% vào năm 2030, cao nhất khu vực châu Á. Điều đáng nói, nhóm này đang có xu hướng “ưu tiên” BĐS hạng sang như một kênh bảo toàn giá trị tài sản và thể hiện đẳng cấp, hơn là đầu tư lướt sóng như trước đây.

Tại Hà Nội, hàng loạt dự án hạng sang trên các trục đường “vàng” như Lê Duẩn, Tràng Thi, Phạm Hùng hay ven Hồ Tây vẫn duy trì mức giá cao kỷ lục, dao động từ 250 – 500 triệu đồng/m², thậm chí có nơi vượt ngưỡng 1 tỷ đồng/m². Trong khi đó, các biệt thự siêu sang tại khu vực Thảo Điền, An Phú (TP Hồ Chí Minh) hay Bán đảo Sơn Trà (Đà Nẵng) vẫn có khách tìm mua, bất chấp thanh khoản chung của thị trường sụt giảm.

“Giới siêu giàu có tâm lý đầu tư dài hạn, họ ít bị ảnh hưởng bởi lãi suất hay biến động ngắn hạn. Với họ, BĐS hạng sang không chỉ là tài sản mà còn là biểu tượng địa vị. Dòng tiền từ nhóm này vẫn đang duy trì sức nóng và góp phần giữ giá phân khúc cao cấp ở mức cao” - ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam nhận định.

Trái ngược với sự sôi động ở phân khúc hạng sang, phân khúc nhà ở thương mại giá trung bình và nhà ở xã hội nơi tập trung nhu cầu thực lại đang khan hiếm nghiêm trọng. Theo Bộ Xây dựng, hiện nay hơn 70% nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh nằm ở phân khúc trung – cao cấp, trong khi nhà ở bình dân gần như “biến mất” khỏi thị trường trong 5 năm qua.

Giá nhà bình quân tại hai đô thị lớn đã tăng gấp 2 – 3 lần so với giai đoạn 2018 – 2019. Cụ thể, căn hộ trung cấp hiện có giá 70 – 90 triệu đồng/m², cao hơn nhiều so với thu nhập của người lao động đô thị, vốn chỉ ở mức 15 – 20 triệu đồng/tháng. Điều này khiến giấc mơ an cư của hàng triệu người trẻ ngày càng xa vời.

“Khi phần lớn nguồn lực của doanh nghiệp và nhà đầu tư đổ vào phân khúc hạng sang, các dự án nhà ở giá phù hợp bị thu hẹp, dẫn đến tình trạng mất cân đối cung – cầu nghiêm trọng. Đây là rào cản lớn cho mục tiêu phát triển đô thị bền vững” - bà Nguyễn Hoài An, chuyên gia về nghiên cứu thị trường BĐS cho hay.

Nhóm khách hàng siêu giàu tìm đến BĐS hạng sang không đơn thuần vì ở, mà bởi đây là “tài sản trú ẩn an toàn” trong bối cảnh nhiều kênh đầu tư khác biến động. Giá vàng, chứng khoán hay trái phiếu đều tiềm ẩn rủi ro, trong khi BĐS hạng sang – đặc biệt ở vị trí trung tâm hoặc có giới hạn phát triển – luôn giữ giá tốt.

Mặt khác, chính sự khan hiếm của quỹ đất nội đô cũng khiến giá trị BĐS siêu sang liên tục leo thang. Các chủ đầu tư lại “đánh” đúng tâm lý sưu tầm và khẳng định thương hiệu của giới thượng lưu khi phát triển dự án với tiện ích xa hoa, dịch vụ cá nhân hoá, quản lý chuẩn quốc tế.

“Ở Việt Nam, mô hình đô thị đang chuyển dần theo hướng ‘đa cực’, nhưng tâm lý chuộng vị trí trung tâm vẫn chi phối mạnh. Do đó, giới siêu giàu sẵn sàng trả giá cao để sở hữu không gian sống hiếm có, có yếu tố phong thủy, tầm nhìn và tiện ích riêng biệt. Ngoài ra, nhiều người giàu coi đây là tài sản truyền đời, vừa để tích sản, vừa là cách chuyển giao giá trị cho thế hệ sau. Không ít thương vụ mua biệt thự 200 – 300 tỷ đồng diễn ra âm thầm, chỉ để giữ đất hoặc làm “phòng trưng bày” tài sản” - ông Trần Như Trung, chuyên gia quy hoạch đô thị phân tích.

Cần điều tiết chính sách và định hướng lại nguồn lực

Với việc dòng tiền tiếp tục “chảy mạnh” vào BĐS hạng sang đang đặt ra thách thức lớn cho bài toán cân đối cung – cầu. Trong khi các chính sách khuyến khích phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân vẫn loay hoay ở khâu thủ tục, quỹ đất và vốn vay, thì thị trường cao cấp lại ngày càng mở rộng biên lợi nhuận, thu hút thêm nguồn lực xã hội.

Hệ quả là phân hoá giàu – nghèo trong sở hữu nhà ở ngày càng rõ rệt. Ở các đô thị lớn, khoảng cách giữa giá nhà và thu nhập bình quân của người dân đã vượt xa ngưỡng khuyến nghị của Ngân hàng Thế giới (tỷ lệ giá nhà/thu nhập nên ở mức 5 – 7 lần). Tại Hà Nội, tỷ lệ này hiện đã vượt 20 lần, khiến khả năng tiếp cận nhà ở của người thu nhập trung bình gần như bằng không.

Các chuyên gia cho rằng, nếu xu hướng này tiếp diễn, Việt Nam có thể đối mặt với rủi ro “thiếu hụt nhà ở thực”, đồng thời hình thành “thành phố hai tầng” nơi tầng lớp giàu sống trong khu biệt lập, còn người thu nhập thấp bị đẩy ra vùng ven, xa trung tâm việc làm. Để khắc phục tình trạng lệch pha cung – cầu, nhiều chuyên gia kiến nghị Nhà nước cần có chính sách thuế linh hoạt đối với BĐS hạng sang và sở hữu nhiều nhà.

Cụ thể, có thể nghiên cứu đánh thuế cao hơn với người sở hữu nhiều căn hộ, biệt thự hoặc tài sản giá trị lớn, đồng thời ưu đãi về thuế, đất đai, tín dụng cho doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội. Ngoài ra, việc quy hoạch đô thị vệ tinh gắn với phát triển hạ tầng giao thông (như metro, đường vành đai, cầu vượt sông) sẽ tạo động lực cho các dự án nhà ở vừa túi tiền phát triển ở khu vực xa trung tâm, nhưng vẫn đảm bảo khả năng kết nối, sinh kế và chất lượng sống.

“BĐS hạng sang là biểu hiện của sự phát triển đô thị và thu hút dòng vốn cao cấp. Tuy nhiên, cần có cơ chế điều tiết để nguồn lực không bị lệch quá xa, đảm bảo người dân có thể tiếp cận nhà ở phù hợp. Bên cạnh đó, cần đẩy nhanh chương trình tín dụng ưu đãi 120.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội, song song với cải cách thủ tục đầu tư, rút ngắn thời gian phê duyệt dự án. Một số địa phương như Hà Nội, Đồng Nai, Đà Nẵng đang thí điểm mô hình nhà ở xã hội cho thuê – mua linh hoạt, được đánh giá là hướng đi mới giúp tăng cung và giảm áp lực tài chính ban đầu cho người dân” - ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh (HoREA) nhấn mạnh.

Theo đánh giá, BĐS hạng sang vẫn sẽ là một phần tất yếu của thị trường, phản ánh năng lực tài chính và nhu cầu đa dạng của xã hội. Tuy nhiên, trong dài hạn, nếu không có chính sách điều tiết hợp lý, sự mất cân đối cung – cầu có thể dẫn đến “bong bóng phân khúc”, đẩy giá nhà trung bình tăng theo và khiến thị trường khó ổn định. Để hướng tới một thị trường phát triển lành mạnh, bền vững, các chuyên gia khuyến nghị cần đồng thời thực hiện ba trụ cột chính sách: Định hướng lại nguồn cung, khuyến khích doanh nghiệp đầu tư phân khúc trung cấp và nhà ở xã hội; Điều tiết thuế và tín dụng để dòng tiền chảy vào nơi thị trường thực sự cần; Phát triển hạ tầng và quy hoạch đồng bộ tạo điều kiện cho người dân sống xa trung tâm vẫn được hưởng đầy đủ tiện ích đô thị.

Trong bức tranh tổng thể của nền kinh tế, dòng vốn đầu tư của giới siêu giàu vào BĐS hạng sang vừa là chỉ dấu tích cực về sức hấp dẫn của thị trường Việt Nam, vừa là thách thức lớn cho mục tiêu an cư đại chúng. Bài toán cân bằng cung – cầu, nếu không được giải quyết sớm bằng chính sách đồng bộ và tầm nhìn dài hạn, có thể khiến giấc mơ sở hữu nhà của hàng triệu người Việt tiếp tục trở nên xa vời hơn.