Quản lý, giải quyết xung đột và vận hành chung cư: cần ban hành luật riêng

Tranh chấp thường xuyên là quỹ bảo trì 2% và cấp sổ hồng

Dự tọa đàm với chủ đề “Quản lý - Vận hành chung cư: đi tìm tiếng nói chung” có Phó Tổng Biên tập Báo Đại đoàn kết Trần Bảo Trung; Trưởng ban đại diện Báo Đại đoàn kết tại TP Hồ Chí Minh Chu Ninh; Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu; luật sư Hà Hải, Phó Chủ nhiệm Đoàn Luật sư TP Hồ Chí Minh; đại diện Ban Quản trị (BQT) một số chung cư…

Phát biểu khai mạc, Phó Tổng Biên tập Báo Đại đoàn kết Trần Bảo Trung chia sẻ, trước thực trạng đô thị hóa quá nhanh, nhà chung cư (NCC) trở thành mô hình sống phổ biến tại các TP lớn. Bên cạnh những tiện ích, việc quản lý NCC cũng đối mặt với nhiều thách thức: tranh chấp giữa cư dân với chủ đầu tư (CĐT), BQT, đơn vị quản lý vận hành (QLVH) về việc minh bạch trong thu chi quỹ bảo trì (QBT), tranh chấp diện tích sử dụng. Những tranh chấp tại NCC nếu không giải quyết kịp thời, dứt điểm, sẽ không chỉ ảnh hưởng đến chất lượng cuộc sống cư dân mà còn tác động rất lớn đến nhiều mặt đời sống kinh tế - xã hội.

Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu cho biết, theo thống kê tại TP Hồ Chí Minh (cũ) có 1.440 chung cư, trong đó có 474 chung cư xây trước năm 1975. Hiện nay, TP đã có tòa nhà cao 81 tầng, tới đây sẽ có những tòa nhà cao 86, 88 tầng. Do đó, ở NCC là xu thế tất yếu. Hiện nay, TP có 163 NCC mà CĐT chưa bàn giao QBT 2%, có đến 50% trong số này chưa bầu BQT, có khoảng 58.000 căn hộ chưa được cấp sổ hồng.

Về tranh chấp giữa cư dân với CĐT thường diễn ra ở việc cư dân chưa được cấp sổ hồng, nếu được cấp sổ, cư dân có thể thế chấp hoặc bán và ngược lại. Nguyên nhân người mua nhà chưa được cấp sổ theo ông Lê Hoàng Châu, do CĐT đem thế chấp dự án; thậm chí có trường hợp bán căn hộ cho khách hàng, sau đó đem thế chấp căn hộ đã bán và do vi phạm diện tích xây dựng. Ngoài ra, còn có tranh chấp giữa CĐT với BQT chung cư vì CĐT chậm bàn giao kinh phí QBT 2% cho BQT.

“Trước thực tế đã diễn ra, từ năm 2013, chúng tôi đã đề nghị UBND TP Hồ Chí Minh nên tách bạch lỗi nào của CĐT để từ đó có giải pháp xử lý. Vì người dân khi mua căn hộ, CĐT nói không vướng gì cả, nhưng khi mua xong vào ở lại không được cấp sổ. Đồng thời, khi đã bán hết căn hộ, CĐT tổ chức hội nghị NCC và bầu ngay BQT chung cư để giải quyết xung đột” - ông Lê Hoàng Châu nói.

Cần ban hành luật riêng cho nhà chung cư?

Còn Trưởng ban kiểm soát chung cư SCREC (phường Nhiêu Lộc) Vũ Xuân Hùng cho biết, tại chung cư SCREC tồn tại nhiều tranh chấp từ nhiều năm qua. Cụ thể, CĐT chiếm dụng diện tích sử dụng chung làm siêu thị và cho thuê không đúng công năng, gây mất an ninh, an toàn về phòng cháy; tranh chấp chỗ gửi xe; tình trạng thấm nước từ căn hộ này ảnh hưởng sang căn hộ khác…

“Cư dân chung cư rất muốn giải quyết các tranh chấp nhưng chính quyền địa phương, cụ thể là UBND Quận 3 (cũ) và UBND phường Nhiêu Lộc hiện nay thiếu quyết liệt giải quyết cho quyền lợi của cư dân” - ông Hùng nói.

Dự tọa đàm, Chủ tịch kiêm Tổng Giám đốc Công ty Quản lý Global Home Nguyễn Duy Thành cho rằng, thực tế những tranh chấp thường thấy giữa các bên là QBT 2%, diện tích sử dụng riêng – chung, bãi đỗ xe.

Đối với tranh chấp QBT 2% mà CĐT luôn chậm bàn giao, ông Thành cho rằng có 2 nguyên nhân. Về khách quan, CĐT chưa được nghiệm thu công trình, chưa hoàn công bản vẽ nhưng đã bán cho cư dân vào ở; có những dự án chưa bán hết căn hộ nên CĐT chưa bàn giao QBT. Về chủ quan, dù luật quy định rất rõ nhưng chế tài chưa có, vì vậy đến nay chưa có CĐT nào bị phong tỏa tài khoản.

Để vận hành NCC, ông Nguyễn Duy Thành chia sẻ, cần QLVH theo cách “dùng bàn tay 5 ngón để nắm chung cư”. Năm ngón tay có mối quan hệ khăng khít, ví như ngón cái đại diện CĐT, ngón trỏ đại diện BQT do cư dân bầu ra, đại diện pháp lý của cư dân. Ngón giữa đại diện cho Ban Quản lý (BQL) chung cư, là đơn vị trực tiếp thu các loại phí từ cư dân để duy trì hoạt động, do đó BQL phải có chuyên môn và trách nhiệm cao. Ngón áp út là cư dân, người đóng phí dịch vụ để nhận lại sự phục vụ an toàn, tiện nghi từ BQL. Còn ngón út đại diện chính quyền địa phương có vai trò kiểm tra, giám sát các hoạt động QLVH, đảm bảo tuân thủ pháp luật và quyền lợi của các bên liên quan. Do vậy để vận hành NCC theo 5 ngón tay, thì BQL phải chuyên nghiệp, từ chối thẳng những yêu cầu trái pháp luật từ bất kỳ bên nào.

Luật sư Hà Hải, Phó Chủ nhiệm Đoàn Luật sư TP Hồ Chí Minh cho rằng để giải quyết xung đột, cần ban hành luật riêng cho NCC thay vì chỉ dựa vào các thông tư. Ví như Thông tư 05/2024/TT-BXD ngày 31/7/2024 của Bộ Xây dựng quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở, nhằm điều chỉnh việc quản lý và sử dụng NCC, nhưng chỉ mới giải quyết phần ngọn. Bởi vì thông tư này chỉ xử lý các tranh chấp sau khi cư dân nhận nhà, chưa chạm đến căn nguyên.

Thực tế, đa phần tranh chấp xuất phát từ những vi phạm của CĐT, như: chất lượng công trình, không minh bạch diện tích, căn hộ để ở nhưng biến thành cơ sở kinh doanh, chậm chuyển giao QBT, thiếu minh bạch trong tổ chức hội nghị chung cư… Trong khi người mua nhà chỉ có mỗi vi phạm nghĩa vụ thanh toán.