Quản lý phân lô bán nền: Đẩy mạnh phân cấp cho địa phương

Mới đây, Bộ Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) tiếp tục phát đi văn bản đề nghị các địa phương siết chặt tình trạng phân lô, bán nền, xây dựng trái phép trên đất nông nghiệp. Nhưng theo đánh giá, vấn đề này chỉ là giải pháp tình thế, về lâu dài sẽ có tác động tiêu cực đến sự phát triển của thị trường bất động sản (BĐS), vì vậy cần phân cấp mạnh cho địa phương trong công tác quản lý.

Bất cập trong quản lý

Câu chuyện về công tác quản lý, kiểm soát việc tách thửa, phân lô, bán đất nền là vấn đề được đặc biệt quan tâm trong thời gian gần đây. Từ việc Bộ TN&MT đề xuất cấm phân lô, bán nền tại những dự án nhà ở nằm ngoài quận nội thành Hà Nội, TP Hồ Chí Minh và các tỉnh, TP nhưng không được dư luận đồng thuận, sau đó đã phải xin rút lại đề xuất.

Hay trước diễn biến bất thường của thị trường đất nền đầu năm 2022, sau đợt sốt đất đỉnh điểm vào đầu năm 2021, hàng loạt các địa phương như: Hà Nội, Bắc Giang, Thái Nguyên, Quảng Ninh, Khánh Hòa, Bình Phước, Bà Rịa – Vũng Tàu... đã chủ động vào cuộc, yêu cầu đơn vị cấp dưới tạm dừng và kiểm soát chặt việc cho phép phân lô, bán nền.

Những tưởng thị trường đã được bình yên, thì không lâu sau các tỉnh Lâm Đồng, Khánh Hòa lại trở thành tâm điểm chú ý của dư luận, khi một loạt huyện, thị xã lợi dụng việc hiến đất làm đường để bạt núi, san lấp ao hồ nhằm phân lô, tách thửa, mua bán đất nông nghiệp và hình thành nhiều dự án BĐS trái quy định.

Qua báo cáo của Bộ Xây dựng, nhiều tỉnh như Đồng Nai, Bình Phước, Bà Rịa - Vũng Tàu, Đắk Lắk… vẫn còn tình trạng nhà đầu tư nhỏ lẻ tự mua gom đất ở, đất nông nghiệp, đất trồng cây lâu năm để phân lô, tách thửa, chào bán tràn lan gây mất ổn định cho thị trường BĐS.

Như vậy, việc phân lô bán nền với những sản phẩm vốn dĩ chỉ được chuyền từ nhà đầu tư này sang nhà đầu tư khác nhưng vẫn mang lại một khoản lợi nhuận tương đối “khủng” không bỗng dưng mất đi mà chỉ chuyển từ địa bàn này sang địa bàn khác.

Cũng như những lần trước, khi cơ quan báo chí và dư luận lên tiếng, cơ quan quản lý Nhà nước lại vào cuộc. Theo đó, tại Công văn số 4898/BTNMT–TCQLĐĐ ngày 23/8 vừa qua gửi UBND các tỉnh, TP trực thuộc T.Ư, Bộ TN&MT đề nghị tích cực chỉ đạo, kiểm tra, ngăn chặn, xử lý triệt để tình trạng và xử lý nghiêm trường hợp san ủi đồi núi, san lấp hồ ao, bờ sông, bờ suối... để phân lô, bán nền; xây dựng trên đất nông nghiệp trái quy định pháp luật. Nhưng xét cho cùng, sự vào cuộc trên cũng mới chỉ dừng lại ở một văn bản mang tính chất hành chính. Câu hỏi đặt ra là làm thế nào để giải quyết được tình trạng này?!

“Tôi cho rằng việc siết chặt phân lô, tách thửa chỉ là biện pháp tình thế, ngắn hạn để kiểm soát tình hình. Không nên lạm dụng mệnh lệnh hành chính trong quản lý Nhà nước. Về lâu dài, ở mỗi địa phương cần thiết phải làm tốt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất với tầm nhìn dài hạn rồi công khai để người dân biết. Ngoài ra, nếu lãnh đạo địa phương nào để xảy ra tình trạng phân lô, bán nền trái phép như tự ý san đồi, xẻ núi trên đất nông nghiệp thì phải xử nghiêm, kỷ luật lãnh đạo lẫn cán bộ địa phương đó” - chuyên gia kinh tế, TS Nguyễn Minh Phong nói.

Nâng cao hiệu lực quản lý cấp địa phương

Nhìn nhận một cách khách quan, đất đai là tài nguyên có hạn nhưng lại giữ vai trò không thể thay thế trong quá trình đô thị hóa, phát triển kinh tế - xã hội. Những địa bàn kinh tế chậm phát triển, đô thị hóa ở mức thấp, việc sử dụng nguồn lực đất đai hợp lý không chỉ tạo điều kiện thu hút đầu tư, mà còn giúp nâng cao giá trị sử dụng đất, tăng nguồn thu ngân sách địa phương nên hoạt động kinh doanh BĐS theo hình thức phân lô, bán nền vẫn là cần thiết.

“Với những địa phương chưa phải là đô thị, quy mô đất đai rộng, hoạt động phân lô, bán nền vẫn có thể áp dụng với yêu cầu chặt chẽ việc tuân thủ quy hoạch trong quá trình xây dựng. Có những địa phương bắt đầu lên TP, đến vỉa hè còn chưa có, nếu hạn chế phân lô, bán nền thì mọi nguồn lực đất đai sẽ nằm im, rất khó thu hút đầu tư, đồng thời hạn chế quyền lợi của người dân” – PGS.TS Trần Kim Chung - nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế T.Ư phân tích.

Việc siết chặt hoạt động phân lô, bán nền chỉ là giải pháp mang tính tình thế nhằm ngăn chặn tình hình sốt đất leo thang, ảnh hưởng tiêu cực đến quá trình phát triển kinh tế - xã hội.

Nhưng không phủ nhận, việc một số địa phương vào cuộc quyết liệt giống như một liều kháng sinh mạnh ngay lập tức giúp cho thị trường hạ nhiệt. Còn về lâu dài, nút thắt quan trọng nhất vẫn liên quan đến Luật Đất đai, bởi hiện tại Luật Đất đai khi chưa được sửa đổi vẫn còn nhiều bất cập, cản trở quá trình phát triển kinh tế.

Các chuyên gia đều chung quan điểm việc siết chặt phân lô, bán nền, xây dựng trên đất nông nghiệp là hoàn toàn phù hợp với thực trạng phát triển của thị trường BĐS hiện nay. Đồng thời cũng ủng hộ việc các đô thị lớn hạn chế, tiến tới dừng phân lô, bán nền, mà việc này chỉ nên ưu tiên cho những địa phương có tốc độ đô thị hóa và kinh tế tăng trưởng chậm nhưng phải đầy đủ tiêu chí về cơ sở hạ tầng, khả năng tài chính theo quy định để thu hồi vốn nhanh, đảm bảo dòng tiền nhằm tiếp tục phát triển dự án mới quy mô hơn.

Bên cạnh đó, khi Luật Đất đai (sửa đổi) chính thức có hiệu lực thi hành thì cần phân cấp mạnh hơn cho chính quyền địa phương trong công tác quản lý phân lô, bán nền để hạn chế tối đa những bất cập thời gian qua, đi kèm là giải pháp, quy định về việc đảm bảo tính hiệu lực, hiệu quả của công tác quản lý Nhà nước về đất đai ở các cấp, ngành; xử lý nghiêm hành vi vi phạm, xây dựng sai phép, lừa đảo, bán dự án “ma”…

“Cần phân cấp mạnh mẽ cho chính quyền địa phương chịu trách nhiệm về việc phê duyệt dự án và quản lý dự án phân lô, bán nền. Cùng với đó, tăng cường vai trò giám sát của cơ quan quản lý chuyên ngành. Ban hành một quy định chung về đất đai phân lô, bán nền phải đáp ứng được những yêu cầu, tiêu chí gì?; còn cấp nào phê duyệt, quản lý chỉ cần căn cứ vào tiêu chí đã được ban hành và quy hoạch của từng địa phương” - chuyên gia kinh tế - tài chính, TS Lê Xuân Nghĩa nhìn nhận.