Tuần trước, chị Nguyễn Thị Bích Thùy (31 tuổi, ở Hà Đông) tìm hiểu một dự án chung cư mới ở đại đô thị phía Tây Hà Nội, dự kiến bàn giao cuối năm 2026. Tuy nhiên, chị khá bất ngờ khi được biết bảng hàng tại tòa tháp này đã đóng, dù còn chạy quảng cáo trên mạng xã hội.
Gần 600 căn hộ với giá bình quân hơn 60 triệu đồng mỗi m2 (đã gồm thuế, phí bảo trì, nhưng chưa trừ các chương trình chiết khấu nếu thanh toán sớm) đã có khách hàng đặt cọc chỉ sau vài tuần mở bán.
Vì vậy, môi giới đang tư vấn chị đặt cọc thiện chí (booking) 50-100 triệu đồng cho suất ưu tiên căn hộ ở tòa tháp mới bên cạnh, quy mô, thiết kế tương tự - có thể mở bán từ giữa tháng này. Chủ đầu tư chưa công bố giá chính thức, nhưng những người bán hàng (sales) đang dự đoán khoảng 68 triệu đồng/m2.
Như vậy, giá một căn hộ 2 phòng ngủ, rộng khoảng 60 m2, bàn giao sớm nhất vào quý cuối năm sau có giá khoảng 4 tỷ đồng. Trong trường hợp khách hàng không vay ngân hàng, đơn giá có thể giảm 3-5 triệu đồng mỗi m2.
Cũng như chị Thùy, rất nhiều khách hàng như anh Bùi Đức Duy (quận Nam Từ Liêm) cũng đang xem xét rút tiền gửi tại ngân hàng để đầu tư nhà cho thuê. Anh Duy đang tìm hiểu một dự án tại xã Vân Canh, huyện Hoài Đức vừa mới bắt đầu cho người dân vào ở.
Anh Duy cho biết, vào đầu tháng 2/2024, lúc đó tìm hiểu giá nhà tại dự án này đang rơi vào khoảng 45 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, những ngày gần đây khi trả lời câu hỏi về giá cả dự án của khách hàng, môi giới báo lên giá 56 triệu đồng/m2.
“Mặc dù muốn mua nhà cho thuê nhưng giá chung cư ngày càng cao nên tôi cũng đắn đo. Nếu xuống tiền mà không tìm được phương án tài chính sẽ dẫn đến nguy cơ chôn vốn” - anh Duy chia sẻ.
Liên quan đến vấn đề này, ông Nguyễn Thế Điệp - Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội - cho biết, tỉ suất lợi nhuận cho thuê đo lường bằng doanh thu cho thuê hàng năm so với giá của bất động sản đó.
Ông Nguyễn Thế Điệp lấy ví dụ mua một căn chung cư 2-3 tỷ đồng, cho thuê được 10 triệu đồng một tháng. Tỉ suất lợi nhuận lúc này khoảng 5,2%. Hiện tỉ lệ sinh lời từ cho thuê chung cư Hà Nội có xu hướng giảm vì giá nhà tăng rất cao thời gian qua, đẩy giá vốn ở mức cao. Nhiều tòa được rao bán cao hơn 20-30% sau nửa năm.
Theo vị chuyên gia này, với 2-3 tỷ đồng để mua một căn chung cư mới bàn giao ở khu vực các quận sẽ rất khó. Nếu dùng đòn bẩy tài chính, lãi vay sẽ bào mòn lợi nhuận cho thuê căn nhà.
Nếu không vay, ngân sách của khách hàng có thể chỉ đủ mua căn hộ diện tích nhỏ nhất ở khu đô thị vùng ven hoặc chung cư cũ bàn giao trên 10 năm. Cả hai loại hình này khó đem lại lợi nhuận đầu tư tốt, biên độ tăng giá cũng không cao.
“Tôi cho rằng, đầu tư chung cư hiệu quả nhất là giai đoạn trước khi bàn giao. Thời điểm dự án bắt đầu mở bán, nhu cầu thị trường sẽ được đẩy lên cao.
Sau mỗi cột mốc như ký hợp đồng mua bán, hoàn thành tiến độ xây dựng, chủ đầu tư mở bán các giai đoạn tiếp theo đều tác động đến giá bán. Ngoài ra, dự án sơ cấp cũng dễ dàng hưởng lợi từ các công trình hạ tầng mới như mở đường, xây cầu, xây trường, bệnh viện…” - ông Nguyễn Thế Điệp nói.
Tuy nhiên, đầu tư chung cư cũng tiềm ẩn một số rủi ro như không tìm được khách thuê dài hạn, chi phí khấu hao. Vay vốn ngân hàng thời điểm này có lợi thế lãi suất thấp nhưng cũng sẽ đối diện rủi ro lãi suất thả nổi tăng cao.
