Sẽ kiến nghị Chính phủ tỉ lệ thu tiền sử dụng đất theo bảng giá mới 

Tác động tích cực đêsn các hộ dân bị thu hồi đất

Theo đó, tại cuộc họp nói trên, ông Nguyễn Toàn Thắng - Giám đốc Sở TN&MT TP Hồ Chí Minh cho biết: 

Cụ thể, lý giải về giá đất tại nhiều địa bàn có xu hướng tăng trung bình 5-10 lần, một số nơi thuộc khu vực ngoại thành và vùng ven dự kiến điều chỉnh 15-50 lần so với hiện tại (chưa nhân hệ số K điều chỉnh giá đất 3,5 lần). Nếu tính cả hệ số K, so với Quyết định 02 của TP ban hành năm 2020, giá đất tăng khoảng 2,5 lần và tiệm cận với thị trường khi được tính toán bằng khoảng 70%.

Theo ông Thắng, bảng giá đất theo Quyết định 02 kế thừa từ bảng giá áp dụng năm 2014 và bị khống chế bởi khung giá đất của Chính phủ nên mức tối đa (vị trí đắc địa - PV) chỉ là 162 triệu đồng/m2. Như vậy, bảng giá này 10 năm chưa được điều chỉnh nên không phù hợp với tình hình thực tế về giá đất trên địa bàn TP.

Do vậy, trên thực tế, trước đây một số dự án khi thực hiện thu hồi đất, TP sẽ có quyết định giá bồi thường riêng (căn cứ vào giá thị trường), để bồi thường.

“Mỗi m2 tại vị trí mặt đường Nguyễn Duy Trinh (TP Thủ Đức), giá đất theo bảng giá của Quyết định số 02 là 4.300.000 đồng. Tuy nhiên, giá bồi thường được thành phố phê duyệt là 73 triệu đồng. Đây cũng là giá được đưa vào bảng giá đất điều chỉnh” - ông Thắng dẫn chứng.

Hoặc khi thực hiện các dự án Vành đai 3, ông Thắng cho biết, TP có quyết định thu hồi đất của người dân, tính giá bồi thường dựa trên thị trường và nhận được sự đồng thuận cao. Giờ đây, khi thực hiện bảng giá điều chỉnh, mức giá bồi thường này được đưa vào để phù hợp với thị trường, quy định pháp luật thì lại bị phản ứng, vì cho rằng người dân chuyển mục đích sử dụng phải đóng tiền nhiều hơn.

"Không thể có bất cập, cùng một khu vực nhưng khi làm nghĩa vụ này thì giá khác mà nghĩa vụ kia giá khác. Do đó, bảng giá điều chỉnh ra đời để đảm bảo rằng khi người dân được bồi thường, nhận suất tái định cư hay chuyển mục đích sử dụng đều chung một bảng giá. Điều này giúp đảm bảo lợi ích hài hòa giữa Nhà nước, người dân và doanh nghiệp” - ông Thắng nhấn mạnh.

Ngoài ra, ông Thắng cũng cho biết, bảng giá đất điều chỉnh nếu áp dụng sẽ có 80.000 hộ dân bị thu hồi đất để làm các dự án được bồi thường với giá tốt hơn: “Đơn giá bồi thường sẽ được tính toán hợp lý khi căn cứ vào bảng giá đất điều chỉnh, các dự án trước đây người dân không đồng tình giờ đã có căn cứ giải quyết. Dự kiến, 80.000 trường hợp bị thu hồi đất, mức giá mới sẽ được đa số người dân đồng tình" - ông Thắng nói.

Riêng với các doanh nghiệp làm dự án bất động sản khi thỏa thuận mua lại đất của dân, thương lượng đôi bên thường không có tiếng nói chung. Bởi căn cứ lúc này là giá thị trường nhưng người dân lại đề mức quá cao, doanh nghiệp dựa vào phương pháp thặng dư đưa ra một mức giá khác. Tuy nhiên, theo lãnh đạo Sở TN&MT khi có bảng giá điều chỉnh được xây dựng dựa trên các giao dịch trên thị trường, giá bồi thường đã được chính quyền quyết định, hai bên sẽ có cơ sở để thỏa thuận.

Điều chỉnh hợp lý để đảm bảo quyền lợi người dân

Với câu hỏi lo ngại rằng, việc tăng giá đất có thể đẩy giá nhà ở xã hội lên cao do chi phí đầu vào tăng, dẫn đến tình trạng khan hiếm hơn và khó thu hút đầu tư. Tuy nhiên, Sở TN&MT TP nhấn mạnh, việc điều chỉnh bảng giá đất sẽ không làm tăng giá nhà ở xã hội. Trong các yếu tố cấu thành giá nhà, tiền sử dụng đất là một yếu tố quan trọng và chiếm tỷ trọng không nhỏ.

“Đối với quy định hiện hành, nhà ở xã hội được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, và các loại thuế, phí khác. Theo đó, giá nhà phân khúc này được tính trên tổng chi phí đầu tư xây dựng, bao gồm cả phần diện tích nhà và lợi nhuận định mức của chủ đầu tư, tối đa không vượt quá 10% tổng chi phí xây dựng” – ông Thắng phân tích.

Riêng với trường hợp chuyển mục đích đất nông nghiệp sang đất ở thì người dân phải nộp tiền sử dụng đất là khoảng chênh lệch giữa giá đất của mục đích sử dụng đất sau (đất ở) trừ đi giá đất của mục đích sử dụng đất trước khi chuyển (đất nông nghiệp).

Theo kết quả bảng giá đất dự kiến điều chỉnh thì giá đất nông nghiệp có tỉ lệ tăng bình quân cao hơn (11-14 lần) so với tỉ lệ tăng giá của đất ở (4-5 lần), do đó, khoảng cách giữa 2 mục đích sử dụng đất sẽ giảm dần.

Bên cạnh đó, trường hợp chưa có điều kiện thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai thì Giám đốc Sở TN&MT cho rằng, Luật Đất đai cho phép người sử dụng đất được ghi nợ tiền sử dụng đất, khi nào chuyển nhượng quyền sử dụng đất, có thu nhập thì mới phải nộp. Đối với các hộ nghèo, gia đình chính sách đã có chế độ miễn, giảm tiền sử dụng đất khi đáp ứng các điều kiện theo quy định tại Nghị định số 103/2024/NĐ-CP của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Tuy nhiên, Giám đốc Sở TN&MT khẳng định, theo nội dung Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng đã định hướng đưa giá đất phù hợp thị trường, do đó, bảng giá đất chỉ phản ánh giá đất giao dịch thực tế trên thị trường.

Việc thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai cao hay thấp thì các sở, ngành của TP sẽ phối hợp, báo cáo UBND TP kiến nghị Chính phủ xem xét, điều chỉnh mức thu, tỉ lệ thu cho phù hợp với tình hình kinh tế xã hội hiện nay.