Siết chặt tín dụng để tránh “bong bóng” bất động sản

Kiểm soát tín dụng lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro là một trong những nội dung quan trọng của Nghị quyết 01/NQ-CP vừa được Chính phủ ban hành. Theo đó, tín dụng BĐS được cho là sẽ bị kiểm soát rất chặt chẽ.

Tính đến cuối 2018 dư nợ cho vay BĐS ước tính khoảng 7,5% tổng dư nợ nền kinh tế. Nếu tính cả cho vay BĐS và xây dựng thì tỷ trọng này là 16,5%, còn nếu tính cả cho vay mua nhà, sửa nhà trong cho vay tiêu dùng thì tổng dư nợ kinh doanh BĐS, xây dựng và liên quan đến nhà ở chiếm đến 22,5% tổng dư nợ nền kinh tế.

Từ đầu năm 2019, tín dụng cho vay lĩnh vực BĐS sẽ có nhiều thay đổi. Các ngân hàng chỉ được sử dụng 40% nguồn vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung hạn, dài hạn, trong đó có BĐS (năm 2018 mức này là 45%). Đồng thời, NHNN nâng hệ số rủi ro cho vay BĐS từ mức 200% lên mức 250%. Nâng hệ số rủi ro lên đồng nghĩa với hệ số an toàn vốn (CAR) của các ngân hàng sẽ suy giảm (trong bối cảnh đa phần các ngân hàng hiện nay đều chưa đảm bảo được CAR theo tiêu chuẩn Basel II) nếu cứ tiếp tục đẩy mạnh cho vay BĐS.

Bên cạnh đó, Basel II sắp được áp dụng các điều kiện cũng khắt khe hơn, nhất là các quy định về tổng tài sản, rủi ro lãi suất, rủi ro thị trường... sẽ làm thay đổi tỷ lệ nợ xấu, các ngân hàng đang phải chạy đua từng ngày để tăng vốn nhằm đáp ứng tiêu chuẩn mới. Theo ước tính của Công ty Chứng khoán Bảo Việt (BVSC), để đáp ứng được mức tăng trưởng tín dụng 14 - 15%/năm, các ngân hàng niêm yết cần phải tăng vốn thêm 237.000 tỷ đồng trong năm 2019. Đây cũng là lý do khiến tín dụng BĐS sẽ bị hạn chế hơn.

"Mặt bằng lãi suất BĐS thời gian qua có xu hướng tăng và có thể còn tiếp diễn tăng trong thời gian tới. Các DN đã khá nhạy bén để chuyển hướng tìm nguồn vốn từ các tổ chức tín dụng sang thị trường chứng khoán, đây là một điều rất tích cực." - TS. Cấn Văn Lực

Thực tế, những ngày vừa qua, hầu hết ngân hàng đã tăng lãi suất nhất là cho vay BĐS nhằm cơ cấu lại nguồn vốn. Theo khảo sát của Công ty Chứng khoán TP Hồ Chí Minh (HSC), hiện nhiều ngân hàng thương mại đã nâng lãi suất cho vay mua nhà thêm 1 - 2% lên mức 11 - 12%/năm. Trong khi đó, lãi suất cho vay các chủ đầu tư lớn của các ngân hàng cũng tăng khoảng 0,5% lên 10 - 11%/năm.

Thị trường BĐS sẽ gặp khó?

Thống đốc Lê Minh Hưng cho biết, NHNN sẽ kiên định và thực hiện nhất quán chỉ đạo của Chính phủ và Quốc hội trong hoạt động tín dụng. Một trong những hoạt động của NHNN là tập trung tín dụng vào các lĩnh vực sản xuất kinh doanh, lĩnh vực ưu tiên; kiểm soát chặt chẽ tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro. Tiến hành thanh tra đột xuất các tổ chức tín dụng có tốc độ tăng trưởng tín dụng cao vào lĩnh vực BĐS, chứng khoán, tiêu dùng, chiếm tỷ trọng lớn trong tổng dư nợ… Xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm pháp luật trong hoạt động ngân hàng, nhất là những hành vi vi phạm đã được cảnh báo. Kiên quyết xử lý những tổ chức tín dụng không thực hiện phân loại nợ và trích lập dự phòng rủi ro đầy đủ theo quy định của pháp luật.

Nhìn nhận về thị trường BĐS năm 2019, TS Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, việc siết tín dụng sẽ làm cho BĐS phát triển chậm nhưng sẽ tạo cho thị trường có độ ổn định cao. Do vậy, đây là điều cần thiết để thị trường BĐS không rơi vào tình trạng bong bóng.

Còn theo TS Cấn Văn Lực, việc siết vốn ngân hàng sẽ tạo áp lực buộc các DN BĐS phải tìm kiếm các nguồn vốn bổ sung khác, trước hết là từ thị trường chứng khoán, trái phiếu DN, nguồn vốn đầu tư nước ngoài (FDI). “Phải dựa vào những nguồn vốn đa dạng của nhà đầu tư, quỹ đầu tư, đầu tư nước ngoài… Nếu thị trường BĐS chỉ dựa vào nguồn vốn như hiện tại thì sẽ rủi ro cho ngân hàng, cho nền kinh tế Việt Nam” - TS Lực chia sẻ.