Câu hỏi
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) nếu phải bao gồm tên của tất cả các đồng thừa kế quá nhiều (trên dưới 10 người) thì hình thức trình bày như thế nào? Tất cả tên mọi người cùng được trình bày ở trang 1 hay trang 2 phải không? Nếu mọi người muốn cử một người đại diện để giao dịch mua bán... với bên ngoài, thì đó chỉ là thỏa thuận với nhau chứ không nhất thiết phải là người đứng đầu danh sách phải không? Xin cảm ơn luật sư
Trả lời
Căn cứ theo Khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai 2013 thì sổ đỏ là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất
Khoản 2 Điều 98 Luật Đất đai 2013 quy định về nguyên tắc cấp sổ đỏ như sau: “Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì sổ đỏ phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 1 sổ đỏ; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một sổ đỏ và trao cho người đại diện”
Căn cứ theo quy định trên, trường hợp đất, nhà ở hoặc tài sản gắn liền với đất có nhiều người cùng sở hữu thì trên sổ đỏ phải đưa tên đầy đủ của những người cùng sở hữu đó, và sẽ được cấp cho mỗi người một sổ đỏ. Trường hợp có văn bản thoả thuận cấp chung một sổ đỏ và trao cho một người đại diện trong số những người đồng sở hữu thì vẫn được chấp nhận. Tuy nhiên, cách trình bày sẽ được pháp luật quy định, cụ thể như sau:
Căn cứ theo Khoản 3, khoản 4 Điều 5 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT quy định về việc thể hiện thông tin về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất tại trang 1 của sổ đỏ như sau:
“3. Trường hợp thửa đất có nhiều tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp quy định tại Khoản 4 Điều này thì sổ đỏ được cấp cho từng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sau khi đã xác định được quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của từng người.
Trên mỗi sổ đỏ ghi thông tin đầy đủ về người được cấp sổ theo quy định tại Khoản 1 Điều này; tiếp theo ghi “Cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất (hoặc Cùng sử dụng đất hoặc Cùng sở hữu tài sản) với… (ghi lần lượt tên của những người còn lại có chung quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất)
Trường hợp thửa đất có nhiều tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất mà có thoả thuận bằng văn bản cấp một sổ đỏ cho người đại diện (có công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật) thì sổ đỏ được cấp cho người đại diện đó. Trên sổ đỏ ghi thông tin của người đại diện theo quy định tại Khoản 1 Điều này, dòng tiếp theo ghi “Là người đại diện cho những người cùng sử dụng đất (hoặc cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cùng sử dụng đất và cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất) gồm:…(ghi lần lượt tên của những người cùng sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất)”.
- Trường hợp có nhiều người cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất ghi trên trang 1 mà không hết thì dòng cuối trang 1 ghi “và những người khác có tên tại điểm Ghi chú của sổ đỏ này”. Đồng thời tại điểm Ghi chú của sổ đỏ được ghi: “Những người khác cùng sử dụng đất (hoặc cùng sử dụng đất và sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất) gồm:… (ghi lần lượt tên của những người cùng sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất còn lại)”.
4. Trường hợp nhiều người được thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà những người được hưởng thừa kế có văn bản thoả thuận chưa phân chia thừa kế và đề nghị cấp một sổ đỏ cho người đại diện đối với toàn bộ diện tích đất, tài sản gắn liền với đất để thừa kế thì cấp một sổ đỏ cho người đại diện đó. Văn bản thoả thuận phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật. Trên sổ đỏ ghi thông tin của người đại diện theo quy định tại Khoản 1 Điều này, dòng tiếp theo ghi “Là người đại diện của những người được thừa kế gồn:…(ghi lần lượt tên của những người được thừa kế quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất)”.
=> Như vậy, pháp luật không quy định về số lượng người đứng tên trên sổ đỏ, chỉ cần là người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở sẽ được ghi tên. Đồng thời cách ghi tên trên sổ đỏ cũng có sự khác nhau giữa các đối tượng:
Thứ nhất, trường hợp không có văn bản thoả thuận cử người đại diện đứng tên thì những người đồng thừa kế được cấp mỗi người một sổ và trong sổ có ghi thêm “Cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất (hoặc Cùng sử dụng đất hoặc Cùng sở hữu tài sản) với… (ghi lần lượt tên của những người còn lại có chung quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất)
Thứ hai, trường hợp có văn bản thoả thuận cử người đại diện đứng tên trên sổ đỏ, tuy nhiên văn bản thoả thuận phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật. Trong sổ đỏ ghi thông tin đầy đủ của người đại diện và ghi: “Là người đại diện của những người được thừa kế gồn:…(ghi lần lượt tên của những người được thừa kế quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất)”.
Tất cả tên của những người đồng sử dụng, đồng sở hữu đều ghi ở trang 1, trường hợp danh sách quá dài thì dòng cuối trang 1 ghi “và những người khác có tên tại điểm Ghi chú của sổ đỏ này”, đồng thời tại điểm Ghi chú của sổ đỏ được ghi: “Những người khác cùng sử dụng đất (hoặc cùng sử dụng đất và sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất) gồm:… (ghi lần lượt tên của những người cùng sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất còn lại)”.
Việc mua bán đất, nhà ở hoặc tài sản gắn liền với đất mà nhiều người đồng sở hữu thì được pháp luật quy định như sau:
Căn cứ theo Khoản 2 Điều 64 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất như sau:
“2. Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của nhóm người sử dụng đất, nhóm chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải được tất cả các thành viên trong nhóm ký tên hoặc có văn bản uỷ quyền theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ trường hợp các chủ sở hữu căn hộ có cùng sử dụng chung thửa đất trong nhà chung cư”.
Như vậy, việc chuyển nhượng, sang tên sổ đỏ đối với đất, nhà ở và tài sản gắn liền với đất có nhiều người đồng sử dụng, đồng sở hữu có thể chuyển nhượng/sang tên cho người khác được, tuy nhiên phải có sự đồng ý của tất cả những người chung quyền sử dụng, quyền sở hữu đất, nhà ở và tài sản gắn liền với đất.
Nếu các đồng sở hữu có thoả thuận uỷ quyền cho 1 thành viên ký hợp đồng thì phải có hợp đồng uỷ quyền công chứng.
Luật sư Phạm Thị Bích Hảo - Giám đốc Công ty Luật TNHH Đức An
Câu hỏi bạn đọc xin gửi về địa chỉ: Báo Kinh tế & Đô thị, số 21 Huỳnh Thúc Kháng, quận Đống Đa, Hà Nội; Email: bandoc@ktdt.com.vn
