Trao đổi với phóng viên báo Kinh tế & Đô thị, TS Lê Duy Bình – Chuyên gia kinh tế, Giám đốc điều hành Economica Việt Nam cho rằng, cơ chế TOD mang lại những lợi ích rất lớn cho người dân, doanh nghiệp, Nhà nước và cho sự phát triển chung của Thủ đô. Đáng chú ý, TOD không chỉ là cơ chế thúc đẩy nguồn lực nội sinh cho phát triển cơ sở hạ tầng mà còn là cơ chế vượt trội trong việc hài hoà lợi ích của các bên khi khai thác giá trị tăng thêm từ đất.
Mô hình TOD - Thúc đẩy nguồn lực nội sinh, đảm bảo hài hoà lợi ích
Thưa ông, Dự thảo Luật Thủ đô (sửa đổi) đã quy định về TOD, qua đó cho phép Thành phố Hà Nội huy động nguồn lực từ đất để phát triển đường sắt đô thị. Ông đánh giá thế nào về vấn đề này?
Theo cơ chế TOD, trên cơ sở Quy hoạch Thủ đô, Quy hoạch chung Thủ đô, quy hoạch phân khu, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết đường sắt đô thị và khu vực TOD, Thành phố Hà Nội tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất, quyền sử dụng công trình ngầm, công trình trên cao trong khu vực TOD. Tiền thu được từ đấu giá quyền sử dụng đất, quyền sử dụng không gian ngầm, khoảng không trên cao tại khu vực TOD được đầu tư xây dựng đường sắt đô thị, hệ thống giao thông công cộng kết nối với hệ thống đường sắt đô thị, hạ tầng kỹ thuật kết nối đến nhà ga.
Như vậy, một nguồn lực rất lớn từ đất đai, quyền sử dụng không gian ngầm, khoảng không trên cao của Thành phố Hà Nội sẽ được khai thác và đầu tư trực tiếp vào việc xây dựng các tuyến đường sắt đô thị. Bằng giải pháp kết hợp giữa dự án đường sắt đô thị và dự án phát triển đô thị này, giá trị tăng thêm từ đất được thu lại sẽ nhiều hơn và được phân bổ trực tiếp cho xây dựng các công trình hạ tầng công cộng. Sự điều tiết giá trị thặng dư từ đất do vậy cũng hợp lý và hài hoà hơn giữa doanh nghiệp, người dân và Nhà nước.
Ngoại trừ hai tuyến đã và đang được xây dựng, đối với các tuyến đường sắt đô thị còn lại dự kiến sẽ được xây dựng, mô hình TOD như trong dự thảo sẽ giúp hình thành hàng chục khu vực TOD với diện tích lên tới hàng trăm, thậm chí hàng ngàn hecta đất và không gian ngầm, không gian trên cao có thể được đưa ra đấu giá. Đây là nguồn lực nội sinh rất lớn có thể chuyển hoá thành nguồn vốn để đầu tư trở lại trực tiếp cho việc hình thành hệ thống giao thông công cộng vô cùng thiết yếu nhằm xây dựng Thủ đô thành một đô thị thông minh, hiện đại, xanh, sạch, đẹp.
Với việc thực hiện mô hình TOD như trong Dự thảo Luật Thủ đô (sửa đổi), người dân được hưởng lợi ích trực tiếp thế nào, thưa ông?
Với những lợi thế về giá trị thương mại rất lớn từ đất đai và khả năng gia tăng giá trị từ đất đai khi các công trình giao thông được quy hoạch và hoàn thành, TOD là một cơ chế rất tiềm năng và có tính khả thi để tạo nguồn lực để Hà Nội đẩy nhanh tiến độ phát triển đường sắt đô thị.
Hoàn thành đúng tiến độ các dự án đường sắt đô thị không chỉ mang lại lợi ích lập tức về giao thông, đi lại mà còn giảm bức xúc của người dân do các dự án giao thông đô thị kéo dài do quây tường, ngăn đường, lập các lô cốt xây dựng gây ách tắc giao thông vốn làm tăng chi phí xã hội, làm giảm sức cạnh tranh về thu hút du lịch và đầu tư của thành phố.
Việc hoàn thành các tuyến đường sắt đô thị theo mô hình TOD, và dựa trên nguyên tắc lấy đầu mối giao thông đường sắt đô thị làm điểm tập trung dân cư, kinh doanh dịch vụ thương mại, văn phòng trong khoảng cách đi bộ đến phương tiện giao thông công cộng sẽ không chỉ góp phần nâng cao hiệu quả sử dụng đất mà còn mang lại lợi ích trực tiếp cho người dân về việc sử dụng công trình công cộng, sức khoẻ cộng đồng, giảm phương tiện giao thông cơ giới cá nhân, giảm phát thải gây ô nhiễm môi trường, kết hợp với bảo tồn và phát huy giá trị văn hóa.
Có nhiều ý kiến cho rằng, Hà Nội có thể phát triển theo xu hướng đô thị nén, với mật độ dân cư rất cao, đặc biệt là khu trung tâm, mà vẫn đảm bảo tăng trưởng về kinh tế, ổn định về môi trường, tránh nguy cơ ùn tắc giao thông. Muốn làm được như vậy, Hà Nội cần tập trung vào việc hình thành không gian đô thị xung quanh hệ thống giao thông công cộng hiện đại theo mô hình TOD, lấy đường sắt đô thị làm hạt nhân trung tâm. Ông đánh giá thế nào về vấn đề này?
Tôi cho rằng, TOD sẽ góp phần hình thành các đô thị nén; trong đó bố trí hỗn hợp chức năng sử dụng đất như vui chơi, dịch vụ, thương mại, văn phòng làm việc, không gian công cộng, không gian xanh, trường học, bệnh viện. Các đô thị nén này có mật độ sử dụng cao song vấn đề đi lại, giao thông lại được hoá giải bởi hệ thống giao thông công cộng khối lượng lớn. Điều này sẽ tăng khả năng và cơ hội cho người dân có đất bị thu hồi trong khu vực TOD được tái định cư tại chỗ, tạo sự công bằng hơn với những hộ dân ở mặt tiền khi bị thu hồi đất.
Bên cạnh đó, việc hình thành các đô thị nén này song vấn đề giao thông đã được giải quyết nhờ các hệ thống giao thông lưu lượng lớn nhờ mô hình TOD sẽ tạo thuận lợi cho người dân sinh sống, làm việc, ưu tiên việc đi bộ thay vì các phương tiện cá nhân. Các đô thị được hình thành theo phương thức TOD cũng tạo ra nhiều cơ hội kinh doanh cho người dân nhờ khả năng dễ dàng tiếp cận hàng hóa và dịch vụ hơn ở ngay trong nội khu.
Ngoài ra, mô hình TOD giúp đẩy nhanh quá trình cải tạo, chỉnh trang, tái thiết đô thị trung tâm, phát triển các đô thị, thành phố vệ tinh, từ đó thực hiện hiệu quả mục tiêu di dời các cơ sở, trường đại học, cao đẳng, bệnh viện, giãn dân ở khu vực đô thị trung tâm. TOD cũng góp phần tăng giá trị tài sản của người dân trong khu vực TOD và xung quanh khu vực TOD.
Cơ hội mới cho doanh nghiệp và nhà đầu tư
Việc thực hiện theo hình thức TOD phải chăng sẽ mang lại cơ hội kinh doanh cho các doanh nghiệp, nhà đầu tư về bất động sản, thưa ông?
Do TOD là giải pháp tổng thể về phát triển đô thị làm cơ sở cho quy hoạch, tái thiết và phát triển đô thị, lấy đầu mối giao thông đường sắt đô thị làm điểm tập trung dân cư, việc thực hiện theo hình thức TOD sẽ mang lại cơ hội kinh doanh cho các doanh nghiệp và các nhà đầu tư về bất động sản, phát triển đô thị nhờ các khu vực TOD được quy hoạch. Các khu vực TOD được quy hoạch xung quanh các nhà ga là các khu đất có giá trị thương mại cao nhờ tính kết nối với toàn bộ hệ thống đường sắt đô thị, và đều là các khu đất vàng hay có tiềm năng trở thành khu đất vàng trong tương lai.
Bằng phương thức TOD, Thành phố Hà Nội sẽ có quyền chủ động hơn về tài chính do giảm được sự phụ thuộc vào nguồn vốn vay, và do vậy có quyền chủ động hơn trong việc lựa chọn công nghệ, lựa chọn nhà thầu và điều kiện đối với các nhà thầu. Đây cũng là cơ hội để các cơ quan quản lý tạo các cơ hội và điều kiện để các doanh nghiệp trong nước tham gia vào thiết kế, xây dựng và vận hành, duy tu, bảo dưỡng các tuyến đường sắt đô thị, cung ứng các dịch vụ kỹ thuật, phần mềm, tín hiệu cho các tuyến đường sắt đô thị.
Từ đó, cơ hội để hình thành một ngành công nghiệp và dịch vụ hỗ trợ cho thiết kế, xây dựng, vận hành, bảo dưỡng, các doanh nghiệp cung ứng nguyên, nhiên vật liệu cho quá trình xây dựng như sắt, thép, xi măng, cấu kiện nhà ga… cũng sẽ được hình thành nhờ tính chủ động hơn của chủ đầu tư trong việc quyết định về lựa chọn nhà thầu hay các nhà cung cấp cho các công trình xây dựng các tuyến đường sắt đô thị.
Vậy theo ông, mô hình TOD sẽ mang lại lợi ích thế nào cho Nhà nước, các doanh nghiệp, nhà đầu tư vào các dự án TOD và cho người dân?
Mô hình TOD góp phần khắc phục được một hạn chế hiện nay là việc thu hồi giá trị tăng thêm từ đất chưa tương xứng với đầu tư của Nhà nước vào cơ sở hạ tầng, và các hạn chế của quy định pháp luật hiện tại chưa cho phép Nhà nước có thể thu được chênh lệnh địa tô sau khi Nhà nước đã đầu tư cơ sở hạ tầng.
Như vậy, lợi ích cụ thể nhất giá trị tăng thêm từ đất mà Nhà nước thu hồi được sẽ lớn hơn rất nhiều so với việc phát triển các khu đô thị, tổ hợp bất động sản và sau đó xây dựng các tuyến đường sắt để kết nối các khu đó. Với mô hình TOD, giá trị thặng dư của đất sẽ được chia sẻ ở mức lớn hơn nhiều cho Nhà nước và giá trị đó được đầu tư vào chính các dự án đường sắt đô thị, và từ đó mang lại chính lợi ích cho các doanh nghiệp, nhà đầu tư vào các dự án TOD và cho người dân. Nguồn lực từ đất đai do vậy được khai thác nhưng với cách thức mới trong đó lợi ích của các bên sẽ hài hoà hơn rất nhiều.
Ngoài khả năng tăng mức thu hồi giá trị tăng thêm từ đất, mô hình TOD cũng cho phép nhà nước khai thác được giá trị từ khoảng không gian ngầm, không gian trên cao, ví dụ như các khu không gian ngầm, không gian trên dưới quảng trường ga, các nhà ga. Các khu vực này vẫn thuộc sở hữu Nhà nước và có thể được khai thác thương mại lâu dài để tạo nguồn thu cho ngân sách Nhà nước.
Mô hình TOD cho phép huy động được nguồn lực từ tư nhân để cùng đối tác với nguồn vốn từ Nhà nước để xây dựng các dự án đường sắt đô thị. Do vậy, nguồn lực nội sinh sẽ được phát huy. Việc huy động vốn từ khu vực tư nhân cũng sẽ giúp giảm bớt yêu cầu chi từ NSNN, giảm yêu cầu phải vay nợ, giảm nợ công. Các rủi ro đội giá công trình cũng có thể được kiểm soát tốt hơn. Đồng thời, nguồn lực từ NSNN mà đáng lẽ ra phải đầu tư cho cơ sở đường sắt có thể được sử dụng cho các mục đích, công trình khác như y tế, giáo dục, văn hoá, khoa học, môi trường.
TOD sẽ tạo cơ chế để Thành phố Hà Nội sớm kết nối với các không gian tăng trưởng mới, phát huy tiềm năng của các dự án trọng điểm đang được triển khai khác. Ví dụ như nếu tuyến đường sắt đô thị số 5 từ Văn Cao lên Hoà Lạc sớm được triển khai với sự trợ lực của phương thức TOD, đây sẽ là cơ hội phát triển các khu đô thị dọc Đại lộ Thăng Long; đồng thời sẽ là động lực mạnh mẽ để thúc đẩy sự phát triển của Khu Công nghệ cao Hoà Lạc vốn cũng vừa được chuyển giao về Thành phố Hà Nội và khu Đại học Quốc Gia Hà Nội.
Một lợi ích rất lớn đối với nhà nước là việc hoàn thành các mục tiêu về phát triển cơ sở hạ tầng, sớm hình thành được các mục tiêu về phát triển hệ thống giao thông công cộng, hỗ trợ cho việc tái thiết đô thị, phát triển đô thị.
Với những lợi ích đáng kể như vậy từ mô hình TOD, đặc biệt là việc phát huy nguồn lực song với cơ chế có thể hài hoà ở mức độ cao hơn lợi ích của các bên, kỳ vọng rằng cơ chế về TOD như quy định trong Dự thảo Luật Thủ đô (sửa đổi) sẽ tạo cơ sở cho việc đẩy nhanh hoàn thiện mạng lưới tuyến đường sắt đô thị của Thủ đô, góp phần hiện thực hoá tầm nhìn xây dựng Hà Nội trở thành đô thị thông minh, hiện đại, xanh, sạch, đẹp như đã đề ra trong Nghị quyết 15-NQ/TW của Bộ Chính trị.
Xin trân trọng cảm ơn ông!
