Tác động không nhỏ trong quản lý đất đai

Bởi lẽ, điều này không chỉ giúp người dân được pháp luật công nhận quyền sở hữu, mà chính quyền cũng thuận lợi hơn trong công tác quản lý.

Khổ vì chờ sổ đỏ

Nhìn nhận một cách khách quan, từ khi Luật Đất đai ra đời (từ năm 1987) đã đánh dấu nhiều bước chuyển biến quan trọng của đất nước, tạo điều kiện để thay đổi toàn diện nền kinh tế từ thời kỳ bao cấp sang kinh tế thị trường, tiếp đó là giai đoạn hội nhập quốc tế. Tuy nhiên, bên cạnh tính ưu việt của nó cũng còn rất nhiều vấn đề khúc mắc, nảy sinh trong quá trình triển khai thực hiện. Đặc biệt là khi bước vào giai đoạn hội nhập quốc tế như hiện nay.

Theo đó, vấn đề GCN quyền sử dụng đất, giao đất luôn được người dân và cộng đồng DN đặc biệt quan tâm để bảo đảm quyền – lợi ích hợp pháp của mình. Nhưng ngay khi cả người dân và DN có nhu cầu được Nhà nước cấp GCN thì vẫn nảy sinh nhiều vướng mắc liên quan đến Luật Đất đai hiện hành (Luật Đất đai năm 2013 – PV).

Anh N.V.S, trú tại tổ 28, phường Thịnh Liệt (Hoàng Mai, Hà Nội) cho biết, gia đình anh có mua một thửa diện tích 50m2 thuộc diện đất ở đô thị tại khu vực này từ năm 2007, không xảy ra tranh chấp, khiếu kiện với hàng xóm xung quanh, nộp thuế đất ở đô thị đầy đủ, được chính quyền địa phương xác nhận thông qua phiếu thu thuế đất ở. “Tuy nhiên, gần đây tôi có nhu cầu xây dựng nhà để bảo đảm diện tích sinh hoạt cho các thành viên gia đình, điều đó buộc phải xin giấy phép xây dựng, nhưng muốn vậy thì phải có GCN. Sau khi nộp hồ sơ xin cấp GCN, tôi được cơ quan chức năng trả lời đất này tham gia nộp thuế từ sau năm 2004 nên quy định hiện hành không cho cấp GCN” – N.V.S cho hay.

Câu chuyện khúc mắc về việc cấp GCN đối với diện tích không vi phạm pháp luật về đất đai, không xảy ra tranh chấp, khiếu kiện và sử dụng ổn định từ trước khi Luật Đất đai 1993, 2003 có hiệu lực thi hành đang xảy ra ở hầu hết các địa phương. Đơn cử như trường hợp trên 800 hộ dân ở thôn Đất Lành, xã Vĩnh Thái (TP Nha Trang, Khánh Hòa), vào thời điểm năm 2022 khu vực này được UBND tỉnh Khánh Hòa quy hoạch là khu dân cư và tái định cư, tuy nhiên sau nhiều lần có văn bản dừng triển khai dự án, cho đến nay suốt 21 năm người dân sống trên mảnh đất của mình mà không có GCN.

Bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp

Trước những khó khăn, vướng mắc về công tác cấp GCN, tại dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cơ quan soạn thảo đã xây dựng phương án về việc cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ, vấn đề này đã được Quốc hội đưa ra thảo luận tại kỳ họp thứ 6 mới đây. Theo đó, đa số đại biểu thống nhất với phương án các hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 1/7/2014 được UBND cấp xã xác nhận không có tranh chấp thì được cấp GCN. Như vậy, nếu nội dung này được thông qua thì Luật Đất đai (sửa đổi) lần này sẽ nới thêm thời gian xét điều kiện cấy GCN đối với đất không giấy tờ thêm 10 năm so với quy định tại Luật Đất đai năm 2013.

Trao đổi với phóng viên Kinh tế & Đô thị về vấn đề này, GS.TSKH Đặng Hùng Võ bày tỏ, đây không phải là quy định mới mà là kế thừa theo tinh thần cũ nhưng có điều chỉnh thời gian đến 1/7/2014, việc nới thêm thời gian như vậy có thể sẽ dẫn đến khó khăn cho chính quyền các địa phương trong quá trình triển khai thực hiện.

“Nhưng đánh giá một cách khách quan, việc này cũng có nhiều điểm tích cực, bởi từ thời điểm năm 2014 đến khi luật có hiệu lực thi hành vào khoảng 10 năm, đủ thời gian để xác định việc sử dụng ổn định, không tranh chấp. Nhưng khi thực hiện cũng vẫn cần phải xem xét kỹ nguồn gốc đất ra sao, sử dụng như thế nào, bởi ngay cả đất đã sử dụng ổn định từ cách đây 20 – 30 năm vẫn có thể nằm trong trường hợp vi phạm pháp luật về đất đai” – GS. TSKH Đặng Hùng Võ nhìn nhận.

Trong khi đó, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu cho rằng, câu chuyện người dân sống ổn định trên một mảnh đất trong nhiều năm nhưng mảnh đất đó vẫn không có GCN là việc thường gặp ở hầu hết các địa phương từ nông thôn, miền núi cho đến thành thị. Trong đó không ít trường hợp đất do ông, cha để lại nhưng con, cháu không có nhu cầu mua, bán hay cầm cố vay mượn thì họ cũng không làm GCN. Ngoài ra, nhiều hộ gia đình do khó khăn về tài chính không có tiền nộp để thực hiện việc đo đạc, lập hồ sơ địa chính cấp GCN nên dù đã sinh sống ổn định qua nhiều thế hệ nhưng vẫn chưa có GCN.

“Trong trường hợp người dân đã sinh sống ổn định, không vi phạm pháp luật đất đai thì Nhà nước phải có trách nhiệm cấp GCN, nếu người dân khó khăn trong việc nộp tiền sử dụng thì Nhà nước đang cho phép nợ thuế 5 năm; ngay cả trường hợp đất do chiếm hữu nhưng người dân đã sử dụng lâu dài, không tranh chấp thì cũng phải cấp GCN theo đúng tinh thần của Bộ luật Dân sự để công tác quản lý được tốt hơn” – ông Lê Hoàng Châu phân tích.

Tuy nhiên, bên cạnh đó cũng có nhiều ý kiến quan ngại về việc nếu quy định nới thêm thời gian đủ điều kiện cấp GCN sẽ tạo ra “lỗ hổng” lợi dụng luật của những trường hợp lấn chiếm, tự chuyển đổi mục đích sử dụng hay được giao đất trái thẩm quyền hợp thức hóa phần đất sai phạm đang sử dụng... “Tôi cho rằng, vấn đề này không quá quan ngại, bởi trong dự thảo luật đã quy định rất rõ ràng. Quy định như vậy là để tạo điều kiện hỗ trợ người dân chứ không phải hợp thức hóa những vi phạm, qua đó bảo đảm quyền – lợi ích hợp pháp của người dân, Nhà nước cũng dễ dàng hơn trong quản lý, thuế phí về đất đai được truy thu minh bạch, đầy đủ, làm vậy là vẹn cả đôi đường” – luật sư Hoàng Văn Đạo, Hội Luật gia Việt Nam đánh giá.