Thưa luật sư, quan điểm của ông như thế nào về việc doanh nghiệp “bỏ cọc” trong đấu giá quyền sử dụng đất?
- Trước hết, phải khẳng định rằng doanh nghiệp “bỏ cọc”, tức từ chối thực hiện quyền mua đất/thuê đất sau khi trúng đấu giá quyền sử dụng đất là điều hết sức bình thường. Pháp luật không cấm và cũng không có chế tài nào đối với vấn đề này. Do đó, hậu quả đối với doanh nghiệp bỏ cọc chỉ là mất tiền cọc mà thôi.
Theo quan điểm của tôi, doanh nghiệp từ chối quyền mua đất/thuê đất với số tiền tỷ đô như vậy sẽ có tác động tích cực đối với thị trường bất động sản. Ít nhất sự việc này sẽ khiến cho giá bất động sản tăng chậm lại, không xác lập mức giá cao đến mức vô lý như khi họ chấp nhận trả đủ tiền và giúp thị trường bình ổn hơn. Không có kết quả cuộc đấu giá đất Thủ Thiêm, thị trường bất động sản vẫn “sốt” đất suốt cả năm 2021 nhưng dù sao doanh nghiệp bỏ cọc vẫn là điều tốt.
Việc doanh nghiệp trúng đấu giá bằng cách đưa ra một mức giá “trên trời”, sau đó lại bỏ cuộc một cách dễ dàng như vậy phải chăng đặt ra vấn đề đối với quy định pháp luật về đấu giá tài sản, thưa ông?
- Đúng vậy! Việc doanh nghiệp trúng đấu giá bằng cách đưa ra một mức giá “trên trời” sau đó lại bỏ cuộc một cách dễ dàng như vậy đặt ra nhiều vấn đề đối với pháp luật về đấu giá tài sản. Luật Đấu giá tài sản hiện nay chưa có biện pháp để lựa chọn người tham gia đấu giá thực sự có tiềm lực về tài chính và thiện chí trong việc mua tài sản đấu giá.
Một cá nhân, tổ chức hoàn toàn có thể trở thành người trúng đấu giá bằng cách đưa ra một mức giá thật cao để áp đảo tất cả những người còn lại mà không cần biết năng lực tài chính thực sự của họ đến đâu. Khi đó, cuộc đấu giá có thể bị biến thành trò đùa, người tham gia không có mục đích mua tài sản đấu giá mà vì lợi ích khác. Trong những người chấp nhận bỏ cuộc vì không theo nổi mức giá quá cao đó lại có những nhà đầu tư chất lượng, điều này dẫn đến sự lãng phí rất lớn.
Tình trạng này xuất phát từ quy định về tiền đặt trước trong đấu giá quyền sử dụng đất còn thấp. Hiện tại, mức tiền đặt trước chỉ là 5-20% giá khởi điểm của tài sản đấu giá. Đây là số tiền không đủ để bảo đảm người trúng đấu giá thực hiện nghĩa vụ. Như trong trường hợp đấu giá đất Thủ Thiêm, doanh nghiệp bỏ cọc chỉ bị mất số tiền khoảng 600 tỷ đồng, một số tiền đáng kể đối với một tập đoàn lớn.
Vậy ai sẽ là người chịu thiệt từ hệ lụy của cuộc đấu giá bất thường này, thưa ông?
- Dưới góc độ thực tế, mặc dù doanh nghiệp trúng đấu giá đã “bỏ cọc” nhưng hệ lụy của cuộc đấu giá bất thường này để lại vẫn là không nhỏ. Kết quả đấu giá này đã kịp thổi phồng mạnh mẽ giá đất tại TP Hồ Chí Minh và nhiều vùng lân cận, gây nên rất nhiều xáo trộn bất ổn đối với thị trường. Người chịu thiệt hại nhất là người dân có nhu cầu mua nhà ở, các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh nghiêm túc.
Mặt khác, nếu chúng ta không có biện pháp xử lý kịp thời, sự việc doanh nghiệp “bỏ cọc” vừa qua sẽ là tiền lệ xấu dẫn đến các cuộc đấu giá với động cơ không trong sáng diễn ra trong tương lai và mức giá được xác lập có thể cao hơn nữa.
Xin cảm ơn ông!
