Nhiều tranh chấp khi sử dụng nhà chung cư
Theo TS Trần Minh Sơn - Chủ tịch Hội đồng cố vấn Trung tâm Trọng tài quốc tế PACC, khi sử dụng nhà chung cư thường xảy ra các tranh chấp. Cụ thể, tranh chấp liên quan đến hợp đồng mua bán căn hộ, đây là một trong những tranh chấp, khiếu kiện đông người và gay gắt trong các tranh chấp liên quan đến mua bán căn hộ chung cư.
Nội dung tranh chấp xoay quanh các vấn đề: chủ đầu tư chậm bàn giao căn hộ, tiến độ thực hiện hợp đồng chậm, căn hộ không đạt yêu cầu về thiết kế và chất lượng như cam kết, thiếu hoặc thừa diện tích, nội thất không đúng vật liệu, chủng loại so với như mô tả trong hợp đồng…; chủ đầu tư không thực hiện các điều khoản phạt như trong hợp đồng mua bán căn hộ đã quy định.
Cùng đó là tranh chấp liên quan đến việc chậm bàn giao sổ đỏ căn hộ. Đây là một trong những vấn đề nan giải nhất mà người mua chung cư nào cũng quan tâm, lỗ hổng lớn dẫn đến tranh chấp. Hàng loạt các dự án chung cư xảy ra tranh chấp về cấp sổ đỏ do chủ đầu tư chậm làm thủ tục cấp sổ cho người mua căn hộ.
Theo quy định tại Điều 13, Luật Kinh doanh Bất động sản 2014, chủ đầu tư nhà chung cư có trách nhiệm làm thủ tục xin cấp sổ đỏ cho người mua căn hộ trong vòng 50 ngày, kể từ ngày bàn giao căn hộ, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Tuy nhiên vì nhiều lý do, vướng mắc, chuyện cư dân chung cư mòn mỏi chờ sổ đỏ diễn ra ở rất nhiều địa phương.
Ngoài ra, chuyên gia pháp lý cũng chỉ ra thêm các tranh chấp thường xảy ra khi sử dụng nhà chung cư, như: tranh chấp vì dịch vụ, chất lượng; tranh chấp liên quan đến chất lượng công trình; tranh chấp về diện tích căn hộ; tranh chấp quyền sở hữu phần diện tích chung, riêng và phí dịch vụ; tranh chấp vì chậm tổ chức hội nghị nhà chung cư; tranh chấp liên quan đến quỹ bảo trì…
Xác định quy định về quyền sở hữu của các cư dân
Thời gian qua, thể chế, pháp luật liên quan đến lĩnh vực bất động sản đã được hoàn thiện, gồm: Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật Nhà ở năm 2023 (thay thế Luật Nhà ở năm 2014), Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 (thay thế Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014) để tạo khung pháp lý cho hoạt động kinh doanh bất động sản, tăng cường hiệu quả quản lý thị trường bất động sản. Luật Đất đai năm 2024 (thay thế Luật Đất đai năm 2013) để tạo cơ sở pháp lý đối với hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất.
Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Luật Các tổ chức tín dụng 2024 vừa được Quốc hội khóa XV, kỳ họp thứ 7 thông qua ngày 29/6/2024 - đây là những tiền để quan trọng điều chỉnh về quyền sở hữu của cư dân các công trình chung cư hiện nay.
Dẫn chứng những vụ việc tại các chung cư xảy ra tranh chấp gần đây, luật sư Trần Minh Dũng - Giám đốc Công ty Luật Tường Khang (Đoàn Luật sư Hà Nội) cho rằng, quyền sở hữu của các cư dân chung cư ngoài sở hữu riêng là diện tích riêng các căn hộ chung cư mà người dân nhận chuyển nhượng và đã được cấp sổ đỏ thì diện tích chung của cư dân bao gồm các khuôn viên, diện tích trồng cây xanh, trạm biến áp, máy phát điện và hệ thống thoát nước...
“Việc chủ đầu tư đã bàn giao quyền sở hữu đối với các công trình xây dựng chung phục vụ tiện ích cho toàn bộ cư dân chung cư thông qua Ban Quản trị chung cư thì việc triển khai các hoạt động trên phần diện tích chung này phải được sự đồng ý của cư dân là chủ sở hữu các diện tích, công trình xây dựng đã được nghiệm thu, bàn giao gắn liền với quyền sử dụng đất, điều này phù hợp với Điều 158 Bộ luật Dân sự 2015 về quyền sở hữu” - luật sư Trần Minh Dũng chia sẻ.
Theo ông Nguyễn Chí Công - Chuyên gia pháp lý của Bộ Xây dựng, việc áp dụng pháp luật sở hữu đối với các công trình chung cư và thực tiễn hiện nay cần căn cứ vào thời điểm diễn ra hành vi vi phạm đối chiếu với quy định pháp luật đó. Tuy nhiên, cần xác định rõ các quy định pháp luật của Việt Nam đã quy định về quyền sở hữu của các cư dân đối với các công trình sử dụng chung trong các chung cư hiện nay; trong đó có các trạm biến áp, máy phát điện và hệ thống thoát nước, cũng như diện tích sân chung, diện tích trồng cây xanh và cả diện tích để các phương tiện ô tô, xe gắn máy của cư dân.
“Việc thực hiện các hành vi liên quan đến quyền sở hữu của cư dân chung cư cần thỏa thuận, thương lượng với các hộ cư dân – chủ sở hữu hợp pháp của các công trình sử dụng chung như máy phát điện, trạm biến áp, hệ thống thoát nước ngầm, diện tích sân, vườn... ở chung cư tránh trường hợp xâm phạm, ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền sở hữu của cư dân dẫn đến vi phạm pháp luật” - ông Nguyễn Chí Công chia sẻ.
Tại Tọa đàm “Pháp luật sở hữu đối với các công trình của chủ sở hữu nhà chung cư và thực tiễn hiện nay” do Trung tâm Trọng tài giải quyết tranh chấp thương mại quốc tế Khu vực Châu Á – Thái Bình Dương (Bộ Tư pháp) phối hợp với Đoàn Luật sư Hà Nội và các đơn vị tổ chức chiều 16/7, các chuyên gia pháp lý bất động sản, các luật sư đã thảo luận liên quan đến việc áp dụng pháp luật sở hữu đối với các công trình chung cư và thực tiễn hiện nay.
Từ đó, có các kiến nghị, đề xuất trong việc áp dụng và hoàn thiện pháp luật về sở hữu trong giai đoạn hiện nay và trong thời gian tới khi từ ngày 1/8/2024, Luật Nhà ở năm 2023, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 và Luật Đất đai năm 2024 bắt đầu có hiệu lực sẽ có tác động mạnh mẽ đến kinh tế - xã hội và nhất là các quy định pháp luật về sở hữu chung cư hiện nay.
