Những sự hỗ trợ kịp thời
Trong 9 tháng đầu năm 2023, Chính phủ và các cơ quan, bộ ngành đã làm việc quyết liệt với quyết tâm cao nhằm khôi phục thị trường BĐS. Gần 20 động thái được phát đi một cách liên tục và dồn dập, đã góp phần tạo thêm niềm tin, sức mạnh cho thị trường cũng như các chủ thể tham gia. Trong số đó, Nghị quyết số 33/2023/NQ-CP được cho là tín hiệu cao nhất, mang tính định hướng, chỉ dẫn.
Mới đây, văn bản số 756/TTg-KTTH của Thủ tướng Chính phủ yêu cầu Ngân hàng Nhà nước tiếp thu ý kiến, khẩn trương sửa đổi, bổ sung Thông tư 06/2023/TT-NHNN (có hiệu lực thi hành từ ngày 1/9) theo hướng ngưng hiệu lực thi hành những quy định gây khó khăn, cản trở, cắt giảm thủ tục hành chính, không để quy định không rõ ràng...
Ngay sau đó, lãi suất vay ngân hàng có sự điều chỉnh giảm rõ rệt, dao động từ 6,7 - 10%/năm, tiệm cận về mức đầu năm 2022, giảm từ 0,4 - 3,5% so với cuối quý II/2023, nên thị trường BĐS đã ghi nhận phục hồi đáng kể. Số lượng DN BĐS quay trở lại hoạt động, tuyển dụng ghi nhận tăng ở một số địa phương phục hồi tốt.
Tính đến quý III/2023, có 1.721 DN quay trở lại hoạt động, tăng 102% so với cùng kỳ năm 2022. Đáng chú ý, trong 9 tháng số lượng DN thành lập mới gấp 3,5 lần số lượng DN giải thế với 3.394 DN, nhưng vẫn giảm tới 52,4% so với cùng kỳ.
Đối với sàn giao dịch BĐS, 20% sàn tiếp tục đối diện nguy cơ giải thể, phá sản; 40% sàn đang phải nỗ lực chống đỡ để duy trì, chỉ còn hoạt động với một vài nhân sự nòng cốt, phải cố gắng cầm cự.
Khó khăn vẫn còn phía trước
Bên cạnh đó, thủ tục vay vẫn tiếp tục khó khăn, chi phí phát sinh lớn, nhiều dự án chưa được giải quyết vướng mắc pháp lý.
Thị trường thiếu sản phẩm phù hợp túi tiền, nhu cầu vay vốn của người dân về BĐS vẫn còn hạn chế; trong khi nhiều DN BĐS vừa mới thoát khỏi “cửa tử” khả năng hấp thụ vốn chậm mặc dù Thông tư 06/2023/TT-NHNN cho phép vay đảo nợ, kích hoạt cạnh tranh lãi suất của các ngân hàng, mở ra cơ hội để khách hàng tiếp cận khoản vay chi phí thấp hơn, nên tác dụng chưa đạt được như kỳ vọng.
DN BĐS còn hoạt động, tiếp tục gặp khó khăn về nguồn vốn do không bán được hàng, huy động nguồn vốn trả trước, cũng không huy động được nguồn vốn từ kênh tài chính quen thuộc: trái phiếu, tín dụng ngân hàng…
Mặc dù lãi suất cho vay đã giảm về vùng rất thấp nhưng tình hình kinh tế thế giới và những biến động chính trị vẫn còn khá phức tạp, khó lường nên nhà đầu tư đa phần vẫn trong tâm thế phòng thủ, họ chỉ chờ những sản phẩm của khách hàng gặp khó khăn bán thấp hơn vùng đáy ít nhất 20% mới mua vào. Đối với những người có nhu cầu thực, trong bối cảnh nền kinh tế gặp nhiều khó khăn, thu nhập suy giảm, nhiều bấp bênh nên nguồn lực để mua và thanh toán các khoản vay mua nhà cũng rất hạn chế. Vì thế, sức mua chung của thị trường chưa hồi phục khởi sắc.
Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đào tạo BĐS, Nguyễn Đức Lập
Chính những yếu tố này đã tạo ra những lớp gam màu tối vẫn bao phủ toàn thị trường BĐS, khiến cho nguồn cung, tỷ lệ giao dịch, hấp thụ ở mức thấp. Cụ thể, tại Hà Nội trong quý III/2023, tỷ lệ hấp thụ phân khúc nhà ở đạt 30% lượng chào bán mới với 530 giao dịch, giảm hơn 50% so với cùng kỳ năm ngoái. Mặc dù nhu cầu nhà ở luôn rất lớn nhưng nguồn cung khan hiếm, dự án mở bán giá khá cao, khiến lượng giao dịch khó bật tăng, một phần nhu cầu chuyển sang thị trường thứ cấp bao gồm căn hộ chung cư, đất nền trong dân và nhà thổ cư.
Trong khi đó, tại TP Hồ Chí Minh và vùng phụ cận cả quý III/2023 không có dự án thấp tầng mới mở bán, chỉ có 11 dự án biệt thự - nhà phố chào bán, nhưng chủ yếu là giỏ hàng của dự án cũ, đưa ra thị trường khoảng 1.525 sản phẩm mới. Lượng giao dịch chỉ đạt 345 căn, tương đương tỷ lệ hấp thụ 22,6% do sức cầu sụt giảm, do nguồn cung chủ yếu là sản phẩm giá trị quá cao, như dự án Nam tiến của chủ đầu tư Ecopark hay Shophouse Lemiere với giá từ 31 - 55 tỷ đồng/căn.
Tình trạng ảm đạm cũng diễn ra tương tự ở thị trường Đà Nẵng, khi đà giảm giá tiếp tục diễn ra. Điển hình một số dự án phía Nam và Tây Bắc của TP này ghi nhận mức giảm mạnh từ 400 - 500 triệu đồng/sản phẩm, cá biệt có nơi giảm đến 50% để bán cắt lỗ nhưng vẫn không phát sinh giao dịch. Khảo sát thực tế của phóng viên tại dự án Golden Hills, giá khu A1 thời điểm 2019 - 2020 lên đến 3,8 - 4 tỷ đồng/lô tùy vị trí, nhưng hiện chỉ còn khoảng 2,5 - 2,8 tỷ đồng/lô. Một số khu vực của Nam Hòa Xuân ở mức giá 3,5 - 3,8 tỷ đồng/lô, giờ ghi nhận từ 2,6 - 2,8 tỷ đồng/lô. Đất nền dự án FPT từng chạm đỉnh 40 triệu đồng/m2 nhưng giờ rơi vào khoảng 30 - 35 triệu đồng/m2, một số vị trí chỉ có 23 - 25 triệu đồng/m2. Trong quý III, 54 sản phẩm đất nền mở bán nhưng giao dịch được 10 sản phẩm, đạt 19%, chỉ bằng 2% so với cùng kỳ năm trước. Giao dịch phát sinh chủ yếu ở nhóm sản phẩm mức giá trung bình 10,8 triệu đồng/m2.
Sớm hoàn thiện hành lang pháp lý
Nhìn tổng thể toàn thị trường BĐS trong 9 tháng đầu năm 2023 vẫn chưa nhiều khởi sắc, nhưng đã có sự phục hồi tích cực ở một số phân khúc, địa bàn. Đơn cử tại tỉnh Khánh Hòa, thời gian gần đây địa phương này chủ yếu tập trung hoàn thành các dự án quy mô lớn và quy hoạch phân khu, thu hút được 15 dự án đầu tư ngoài ngân sách với tổng vốn đăng ký hơn 100.130 tỷ đồng; đồng thời, điều chỉnh tăng vốn cho 14 dự án, với tổng số vốn đăng ký đầu tư tăng khoảng 29.076,5 tỷ đồng.
Trong đó, nhiều dự án BĐS mới như dự án khu đô thị ven vịnh Cam Ranh 85.293,9 tỷ đồng; khu nhà ở xã hội phường Cam Nghĩa (TP Cam Ranh) 3.756,6 tỷ đồng; dự án nhà ở xã hội Hưng Phú II hơn 1.000 tỷ đồng... Cùng với đó là các dự án cũ tăng vốn như dự án Khu du lịch Bãi Cát Thấm tăng 21.300 tỷ đồng; dự án khu du lịch sinh thái Thanh Vân tăng 880 tỷ đồng; dự án JW Mariott Cam Ranh Bay Resort and Spa tăng 831 tỷ đồng; dự án khu du lịch nghỉ dưỡng Hồng Hà tăng 778,1 tỷ đồng...
Vướng mắc pháp lý hiện là rào cản lớn nhất của thị trường BĐS, nhưng không thể xử lý triệt để trong một sớm một chiều. Hàng loạt dự án đã giao đất trên giấy tờ, nhưng không tổ chức giao đất tại thực địa và không tính tiền sử dụng đất nhiều năm, dẫn đến giá trị tiền sử dụng đất tại thời điểm giao đất trên giấy tờ và trên thực tế quá khác xa nhau. Điều này dẫn tới việc Nhà nước và nhà đầu tư không thống nhất được về giá. Từ đó, đẩy các DN BĐS rơi vào cảnh tiến thoái lưỡng nan khi hàng loạt dự án bị đình trệ, dòng tiền bị tắc nghẽn và áp lực trả nợ đè nặng.
Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam, TS Sử Ngọc Khương
“Việc các nhà đầu tư lớn vẫn chọn Khánh Hòa làm điểm đến cho thấy đây vẫn là thị trường tiềm năng. Ngoài ra, giai đoạn vừa qua, UBND tỉnh đã có nhiều chỉ đạo và triển khai nhiều giải pháp để phục hồi thị trường BĐS và thúc đẩy thị trường BĐS phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững trên tinh thần Nghị Quyết số 33/2023/NQ-CP ngày của Chính phủ. Vì vậy tôi cho rằng, thị trường BĐS Khánh Hòa sẽ thực sự sôi động trọng giai đoạn tới” - Tổng Thư ký Hội Môi giới BĐS Khánh Hòa Phan Việt Hoàng nhận định.
Liên quan đến thị trường, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam TS Nguyễn Văn Đính cũng nhìn nhận rằng, vấn đề thị trường BĐS đang trải qua giai đoạn khó khăn kéo dài, các DN BĐS, môi giới BĐS rơi vào trạng thái suy yếu, kiệt quệ, thời gian qua ai cũng hiểu. Nhưng ít ai nghĩ được rằng, Chính phủ, các cơ quan ban ngành cũng đang phải đối mặt với thách thức rất lớn trong nỗ lực vực dậy thị trường BĐS.
Tuy nhiên ông cũng bày tỏ mong muốn, Chính phủ cần sớm hoàn thiện hành lang pháp luật, đặc biệt là những công cụ tài chính BĐS.
“Chính phủ cần sử dụng cơ chế chính sách như thuế để điều tiết, quản lý thị trường BĐS. Xây dựng hệ thống thông tin, đặc biệt là chỉ số giá làm cơ sở cho việc tính tiền sử dụng đất, chống thất thoát nguồn thu ngân sách, bảo đảm thị trường hoạt động một cách công khai, minh bạch. Tăng cường quản lý và bám sát thị trường thông qua sự hỗ trợ của các tổ chức xã hội nghề nghiệp chính thống để có những cơ chế, chính sách điều tiết thị trường một cách chính xác, kịp thời” - Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam - TS Nguyễn Văn Đính kiến nghị.
Để thị trường có thể đạt được những chuyển biến rõ rệt, đặc biệt cần thêm nhiều các giải pháp thật sự cụ thể, chi tiết và mạnh tay hơn nữa từ phía Chính phủ, các bộ, ngành. Những hành động này phải thật nhanh, thật mạnh, thật dứt khoát, triệt để đến khi nào các vấn đề của thị trường được giải quyết hết mới thôi. Tránh tình trạng ngắt quãng, đứt đoạn khiến đà phục hồi bị mất. Cũng không nên coi nhẹ, gác lại bất cứ tồn đọng nào. Bởi lẽ, chỉ cần một tàn dư nhỏ, ấp ủ lâu dần cũng dễ khiến ngọn lửa bùng trở lại.
Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam - TS Nguyễn Văn Đính
