Thị trường Bất động sản: Phân khúc “phòng thủ” lên ngôi

Diễn đàn được tổ chức nhân dịp kỷ niệm 5 năm ngày thành lập TheLEADER, với sự tham dự của đại diện các cơ quan quản lý nhà nước và hiệp hội, chuyên gia kinh tế, tư vấn BĐS, doanh nghiệp đầu tư và phát triển BĐS cùng hàng trăm nhà đầu tư, đại diện các cơ quan báo chí.

Dư nợ BĐS tăng cao

Theo ông Cấn Văn Lực - Thành viên Hội đồng  tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ Quốc gia, kinh tế  thế giới phục hồi không đều, rủi ro thách thức tăng (chiến tranh dịch bệnh, giá cả lạm phát tăng, rủi ro tài chính tăng, rủi ro an ninh năng lượng, an ninh lương thực). Trong khi đó, kinh tế Việt Nam 7 tháng đầu năm 2022 lại khả quan hơn, đang trở về trạng thái gần như trước dịch, thậm chí, một số lĩnh vực còn cao hơn trước dịch, đơn cử như tiêu dùng hay chế biến chế tạo ghi nhận tăng trưởng khả quan. Khối doanh nghiệp cũng phục hồi tích cực.

Tuy nhiên, dư nợ tín dụng BĐS vẫn ở mức cao. Hết tháng 6/2022, nguồn vốn BĐS tăng 14%, tổng dư nợ tín dụng BĐS khoảng 2.36 triệu tỷ đồng, chiếm 20.74% tổng tín dụng toàn hệ thống và tăng 14,07% so với cuối năm 2021, cao hơn tăng trưởng tín dụng chung của toàn hệ thống và cùng kỳ các năm trước; trong đó, tín dụng đối với BĐS kinh doanh tăng 8,19%, chiếm 33% dư nợ tín dụng lĩnh vực BĐS; tín dụng BĐS phục vụ mục đích tự sử dụng tăng 17,2%, chiếm 67% dư nợ tín dụng lĩnh vực BĐS; nợ xấu lĩnh vực BĐS khoảng 36,4 nghìn tỷ đồng, tăng 5% so với cuối năm 2021.

Ông Cấn Văn Lực cho rằng, trong năm 2022 - 2023, các thách thức bao gồm kinh tế thế giới và Việt Nam phục hồi còn nhiều bấp bênh, tác động đến thương mại, đầu tư và du lịch, BĐS; nguồn cung chưa dồi dào ngay; giá năng lượng, nguyên vật liệu còn tăng. Vì vậy, Chính phủ, cơ quan quản lý chỉ đạo kiểm soát, rà soát thị trường trái phiếu doanh nghiệp theo hướng chặt chẽ hơn. Do đó, doanh nghiệp BĐS cần chủ động tìm hiểu, tiếp cận Chương trình phục hồi, các nghị quyết gần đây của Bộ Chính trị, Quốc hội và Chính phủ; chú trọng phục hồi xanh, tăng trưởng xanh; chuyển đổi số, đón đầu xu hướng mới; thích ứng, quản lý thay đổi, quản lý rủi ro. Cùng với đó là đầu tư trung - dài hạn, thay vì lướt sóng, đánh quả.

Căn hộ bình dân biến mất

Tại diễn đàn, bà Dương Thuỳ Dung - Giám đốc Cấp cao CBRE Việt Nam cũng đã cho biết, nguồn cung mới dần hồi phục, phân khúc cao cấp đang dẫn đầu về nguồn cung; còn phân khúc căn hộ bình dân ngày càng thưa thớt, thậm chí biến mất. Cụ thể, tại Hà Nội năm nay không còn căn hộ bình dân, còn tại TP Hồ Chí Minh, căn hộ bình dân đã biến mất trong 3 năm trở lại đây và CBRE dự báo trong 3 năm tới cũng không xuất hiện trở lại.

Về vị trí dự án mới, bà Dương Thùy Dung nhìn nhận, từ năm 2022, nguồn cung BĐS của Hà Nội bắt đầu dịch chuyển về phía Đông thành phố ở các đại đô thị, với khoảng 63%, trước đây tập trung ở phía Tây. Tại TP Hồ Chí Minh, 83% nguồn cung vẫn tập trung tại khu vực sôi động nhất là TP Thủ Đức.

Bà Dương Thùy Dung cho rằng, giá sơ cấp căn hộ tăng mạnh do nguồn cung mới tập trung ở phân khúc trung và cao cấp. Tại Hà Nội, trong vòng 5 năm qua, mức tăng giá bình quân đã tăng 7%/năm, còn tại TP Hồ Chí Minh là 14%/năm.

Tuy nhiên, dữ liệu này của bà Dương Thùy Dung lại không đồng nhất với nhận định của ông Nguyễn Thọ Tuyển - Chủ tịch BHS Group (doanh nghiệp phân phối nhiều dự án BĐS). Ông Tuyển cho rằng, giá BĐS đang bị loạn, trong đó, giá thị trường sơ cấp đang đi ngang hoặc tăng không đáng kể.

Về yếu tố tiêu cực ảnh hưởng tới thị trường BĐS hiện nay, ông Nguyễn Thọ Tuyển cho rằng có nhiều yếu tố, trong đó, phải kể đến mặt bằng giá tăng nhanh, tín dụng bị siết chặt, chuỗi cung ứng bị đứt gãy, chiến tranh, lạm phát trên toàn thế giới tăng cao. Trong khi đó, dòng tiền dễ dãi vào thị trường không còn, thị trường lại bị chi phối bởi Nghị quyết 18-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương khóa XIII về đất đai, nhất là chủ trương bỏ khung giá đất. Bởi lẽ, việc bỏ khung giá đất hiện chưa có một giải pháp nào cụ thể cho các chủ đầu tư, nhà đầu tư có thể nhìn thấy để thực thi, vậy dịch vụ thẩm định giá, họ sẽ căn cứ vào mức giá nào để định giá theo giá thị trường… Điều này ít nhiều ảnh hưởng tới tâm lý của nhà đầu tư và doanh nghiệp.

Bất động sản “phòng thủ” lên ngôi

Theo ông Nguyễn Thọ Tuyển, nguồn cung chủ yếu tập chung ở phân khúc nghỉ dưỡng và đất đấu giá các tỉnh; nguồn cầu lại bị phân hóa, nhu cầu thực cao, nhu cầu đầu tư bão hoà, nhu cầu đầu cơ biến mất, BĐS “phòng thủ” lên ngôi. BĐS "phòng thủ" là BĐS phục vụ nhu cầu thật như: chung cư, khu công nghiệp, phụ trợ khu công nghiệp có nhiều tiềm năng phát triển; BĐS đầu cơ - dựa vào qui hoạch, phân lô tách sổ,.. để đầu cơ thổi giá sẽ hết đất diễn vì pháp lý siết chặt, dòng tiền không còn dễ dãi. BĐS "triệu đô" sẽ nghỉ ngơi một thời gian nữa. Vì đây là những BĐS nghỉ dưỡng có tổng giá trị cao, hoặc các siêu biệt thự nội đô có giá vài triệu đô la. Nếu như 6 tháng trước, các biệt thự 30 - 60 tỷ đồng tăng lên 100 tỷ đồng/căn, chỉ sau vài tháng thì rõ ràng bây giờ sẽ không có chuyện tăng giá như vậy, thanh khoản sẽ chậm lại, nhà đầu tư không dễ xuống tiền.

Ông Nguyễn Thọ Tuyển cho rằng, nhóm thị trường tiềm năng hiện nay và thời gian tới là những đô thị lớn ở Hà Nội và TP Hồ Chí Minh; những phủ thủ công nghiệp: Bắc Ninh, Bắc Giang, Hải Phòng, Thái nguyên, Bình Dương, Đồng Nai, Long An; thủ phủ du lịch, nghỉ dưỡng: Quảng Ninh, Thanh Hoá, Đà nẵng, Nha Trang, Bình Thuận, Vũng Tàu,…

“Hiện tại, thị trường BĐS đang trong giai đoạn thanh lọc rất mạnh để chọn ra những dòng BĐS tiềm năng, những chủ đầu tư đủ tiềm lực và đi đúng hướng, những địa phương có lợi thế bền vững. Những ai đang tham gia vào thị trường BĐS lúc này sẽ cần phải am hiểu hơn, mất nhiều thời gian nghiên cứu hơn để có những quyết định chính xác hơn. Tiền không tự nhiên sinh ra mà chuyển từ túi người này sang túi người khác. Cuộc chơi không dành cho tất cả mọi người như trong thời gian vừa qua nữa"- ông Nguyễn Thọ Tuyển  nhấn mạnh.