Thiếu hụt nguồn cung
Trong 3 tháng đầu năm 2023, toàn cảnh thị trường bất động sản (BĐS) vẫn là một gam màu xám ám đạm, khi nguồn cung và tỷ lệ giao dịch chỉ bằng 40 - 50% so với cùng kỳ năm 2022. Trong khi đó, ở phân khúc nhà ở bất chấp việc giảm sút mạnh về thanh khoản, nhưng giá bán lại không ngừng tăng tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh.
Cụ thể, tại Hà Nội, giá bán tăng dao động từ 5 - 10%; TP Hồ Chí Minh, giá bán tăng dao động từ 10 - 15%. Đặc biệt, hầu hết sản phẩm mở bán đều tập trung ở phân khúc cao cấp, bình quân 51 triệu đồng/m2 ở Hà Nội và TP Hồ Chí Minh là 74 triệu đồng/m2. Trong quý, nguồn cung chủ yếu là hàng tồn kho từ giai đoạn trước.
“Quý I/2023, thị trường BĐS tiếp tục ở trong trạng thái trầm lắng, chưa có dấu hiệu phục hồi. Các DN BĐS, môi giới BĐS, khách hàng, nhà đầu tư đều ở trạng thái “nín thở”, không hoàn toàn “án binh bất động” nhưng luôn chờ đợi từng động thái từ cơ quan quản lý Nhà nước có thẩm quyền” – Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam Nguyễn Văn Đính nói.
Theo báo cáo thị trường BĐS Việt Nam quý I/2023 của bộ phận Nghiên cứu thị trường - BHS Group (BHS R&D), phân khúc nghỉ dưỡng gần như “chạm đáy” về cả nguồn cung và lượng giao dịch. Tổng nguồn cung sản phẩm nghỉ dưỡng giảm tới hơn 90% so với quý trước. Trong đó, hầu hết là sản phẩm cũ duy trì bán hàng, không có dự án mở bán mới. Sự đón nhận của khách hàng với phân khúc này chỉ đạt khoảng hơn 10%.
Cũng trong tình trạng tương tự, các sản phẩm nhà ở vẫn duy trì được lượng hấp thụ khá ổn định. Phân khúc nhà ở thấp tầng không có dự án mới, nhưng dự án còn duy trì bán đã sớm về đích với tỷ lệ hấp thụ xấp xỉ đạt 90%; các dự án nhà ở cao tầng thời điểm này cũng có chung diễn biến: Trong quý I/2023, cả nước có khoảng gần 2500 căn hộ được tung ra thị trường và nhanh chóng được hấp thụ hơn 50% trong vòng hai tháng (không tính một tháng Tết Nguyên đán).
Đặc biệt trong đó, có duy nhất 1 dự án căn hộ dịch vụ được mở bán mới tại Hà Nội, đạt tỷ lệ hấp thụ tuyệt đối 100% trong buổi mở bán đầu tiên. Có thể nói, những phản hồi của thị trường là minh chứng chân thực nhất cho nhận định: “các sản phẩm BĐS mang giá trị thực vẫn luôn là kênh thu hút sự quan tâm lớn và là nơi giữ tiền an toàn nhất cho nhà đầu tư”.
Tác động từ chính sách
Thời gian gần đây, chính trị thế giới có nhiều bất ổn, tình hình kinh tế - xã hội trong nước nói chung vẫn còn khá nhiều thách thức. Cụ thể, theo Tổng cục Thống kê, quý I/2023 ghi nhận sự tăng trưởng GDP chỉ đạt 3,2%, tương đương quý I/2019 – thời điểm vừa bùng phát dịch Covid-19; Vốn FDI đăng ký mới trong quý cũng thấp nhất trong giai đoạn 5 năm trở lại đây; Tình hình giải ngân đầu tư công ở các địa phương vẫn đang trong tình trạng nhỏ giọt, đứt quãng; CPI và lạm phát tăng cao...
Đặc biệt, lần đầu tiên sau nhiều năm, đầu tàu kinh tế TP Hồ Chí Minh tăng trưởng chậm; cũng là lần đầu tiên thị trường ghi nhận số lượng DN giải thể cao hơn số lượng mở mới... Trước tình hình này, nhằm đem đến tín hiệu tích cực cho thị trường, từ cuối quý I/2023, Chính phủ đã có nhiều chính sách từ phát triển kinh tế chung tới gỡ rối các nút thắt cho thị trường BĐS, các chuyên gia đã đưa ra đánh giá chi tiết về những chính sách này, cụ thể:
Phân tích yếu tố thị trường BĐS ở thời điểm này, các chuyên gia của BHS R&D nhận định giai đoạn cuối năm 2023 thị trường đã có thêm những điểm tựa để kết thúc thời gian đóng băng tạm thời. Các sản phẩm mang giá trị thực, hướng tới người dùng cuối sẽ thu hút phần lớn khách hàng như NƠXH, chung cư trung cấp và đất nền gần khu công nghiệp... trở thành xu hướng. Bên cạnh đó, được tháo gỡ pháp lý, các sản phẩm đầu tư, BĐS nghỉ dưỡng cũng sẽ dần được quan tâm trở lại. Đây là cú hích giúp thị trường có thanh khoản trở lại sau thời gian dài trầm lắng, dự án cũ có khả năng xử lý nốt được hàng tồn.
Lãi suất điều hành giảm: Từ ngày 15/3, Ngân hàng Nhà nước có thông báo quyết định điều chỉnh các mức lãi suất theo chiều hướng giảm, kéo theo kỳ vọng về lãi suất cho vay và lãi suất tiền gửi đều có khả năng giảm xuống, trực tiếp ảnh hưởng tới định hướng hoạt động của DN, nhà đầu tư.
Chính sách đẩy mạnh giải ngân đầu tư công, các dự án hạ tầng trọng điểm: Trong bối cảnh thị trường trầm lắng, giải ngân vốn đầu tư công và các dự án hạ tầng, đầu tư xã hội đóng vai trò đặc biệt quan trọng, là trụ cột thúc đẩy tăng trưởng, phá băng thị trường, kích cầu nền kinh tế nói chung, đồng thời, kéo theo thị trường BĐS phục hồi trở lại.
Bộ Tài chính đề xuất giảm thuế VAT 2%: Ngày 17/4, Chính phủ đồng ý Bộ Tài chính trình Quốc hội, Ủy ban Thường vụ Quốc hội phương án giảm 2% thuế VAT. Đối với từng người dân, việc giảm thuế 2% có thể không đáng kể so với mức chi tiêu của cá nhân. Tuy nhiên, đối với DN, giảm thuế cũng là giá đầu vào, giúp DN trực tiếp tiết giảm được chi phí, có thêm vốn để tái đầu tư, tăng khả năng mở rộng sản xuất; kéo theo giá đầu ra giảm cũng là cơ hội gia tăng doanh số.
Đề án xây dựng 1 triệu căn hộ và gói tài chính 120.000 tỷ đồng hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội (NƠXH): Với đặc thù giá bán được khống chế thấp hơn các dòng sản phẩm khác, NƠXH luôn có một thị trường tiêu thụ riêng. Cùng với nhiều chính sách hỗ trợ, trong thời gian tới, các chủ đầu tư có thêm nhiều động lực để thực hiện dự án, mở rộng quy mô sản phẩm.
Cũng vì thế, nguồn cung NƠXH trong thời gian tới được dự báo tăng cao, đòi hỏi chủ đầu tư cũng phải tối ưu sản phẩm, đem đến nhiều lựa chọn chất lượng cho khách hàng. Cộng với việc giá vật liệu xây dựng đang được điều chỉnh giảm và đi vào ổn định, năm 2023 sẽ là năm của nhà ở giá rẻ và thiết lập lại mặt bằng giá BĐS chung trên thị trường.
Nghị định 08 tháo gỡ thị trường trái phiếu và Nghị định 10 xử lý vấn đề cấp sổ đỏ cho condotel, officetel: Đây là những chính sách trọng tâm gỡ rối 2 vấn đề mục tiêu của thị trường BĐS hiện nay. Trên cơ sở đó, DN BĐS xin gia hạn trái phiếu, chuyển đổi trái phiếu sang BĐS, không còn tình trạng chiết khấu cao để huy động dòng tiền, tháo gỡ được vấn đề áp lực tài chính. Cùng với đó, pháp lý về cấp sổ đỏ cho condotel, officetel là biện pháp gỡ nút thắt cho nhà đầu tư dòng sản phẩm này.
