Thị trường căn hộ chung cư tại Hà Nội: Không thể “bắt đáy”

Các chuyên gia dự báo, người dân và nhà đầu tư không thể “bắt đáy” đối với phân khúc căn hộ chung cư.

Giao dịch giảm, giá bán vẫn tăng

Từ đầu năm 2023 đến nay, thị trường căn hộ chung cư tại địa bàn Hà Nội vẫn tương đối ảm đạm về nguồn cung, giao dịch. Căn cứ theo báo cáo thị trường từ CBRE Việt Nam, tổng nguồn cung mới từ đầu năm đạt trên 7.000 sản phẩm nhưng các chủ đầu tư chỉ đưa ra giao dịch khoảng 2.000 sản phẩm, giảm 43% theo quý và 44% theo năm.

Đây là lượng mở bán thấp nhất kể từ quý I/2020. Trong cả quý I/2023 chỉ có 6 dự án được Sở Xây dựng Hà Nội phê duyệt đủ điều kiện bán hàng. Tỷ lệ giao dịch thành công so với tổng nguồn cung cũng chỉ đạt 11%, chủ yếu là dòng sản phẩm căn hộ chung cư trung - cao cấp, vẫn thiếu trầm trọng dòng sản phẩm căn hộ bình dân.

Đặc biệt, về giá bán sản phẩm, trái ngược hoàn toàn so với tình hình trì trệ tại một số địa bàn lớn, như: TP Hồ Chí Minh giảm 3%, Đà Nẵng giảm 9%... so với cùng kỳ năm trước; thì phân khúc căn hộ chung cư ở thị trường sơ cấp ở Hà Nội lại ghi nhận giá trung bình 1.992 USD/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì), tăng 20% theo năm và 3% theo quý.

Trên thị trường thứ cấp, giá bán trung bình đạt 1.315 USD/m2, tăng 2,8% so cùng kỳ năm ngoái. Đáng chú ý, đây là quý thứ 16 liên tiếp căn hộ chung cư tại Hà Nội tăng giá, kể từ quý I/2019 đến nay.

Số liệu nghiên cứu thị trường từ kênh thông tin batdongsan.com.vn cũng cho thấy giá bán căn hộ chung cư ở Hà Nội tăng mạnh. Cụ thể, chung cư trung cấp (35 - 55 triệu đồng/m2) tăng 17% và cao cấp (trên 55 triệu đồng/m2) tăng 9% so với cùng kỳ năm trước.

Giá cho thuê trung bình của căn hộ chung cư ở Thủ đô cũng tăng 8% so với năm 2022, đạt ngưỡng khoảng 13 triệu đồng/căn/tháng. Nguồn cung mới chủ yếu là dự án có vị trí gần các tuyến Vành đai 3 và Vành đai 3,5 với khoảng 44% đến từ các quận phía Tây và khoảng 42% đến từ các quận phía Đông. Trong đó, dự án trong đại đô thị như Vinhomes Ocean Park, Vinhomes Smart City đóng góp gần 60% nguồn cung và 50% lượng giao dịch.

“Trong vòng 3 năm gần đây, giá chung cư trung - cao cấp tại Hà Nội có chiều hướng đi lên, ngay cả trong giai đoạn chịu ảnh hưởng của dịch bệnh, giá nhà cũng đi ngang thay vì quay đầu giảm” - Phó Tổng Giám đốc batdongsan.com.vn Nguyễn Quốc Anh thông tin.

Khó chờ “vùng đáy”

Theo Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản (BĐS) Việt Nam Nguyễn Văn Đính, bên cạnh những tác động bởi yếu tố khan hiếm nguồn cung mới, vấn đề cơ chế cũng có phần tác động tích cực đến thị trường BĐS nói chung và việc tăng giá của phân khúc căn hộ chung cư tại thị trường Hà Nội như: Nghị định 08/2023/NĐ-CP quy định về việc chào bán, giao dịch trái phiếu.

Hay cuối quý I, Ngân hàng Nhà nước thống nhất bố trí gói tài chính 120.000 tỷ đồng ưu đãi lãi suất cho vay để phát triển nhà ở xã hội. Cũng trong thời gian này, Ngân hàng Nhà nước ban hành quyết định giảm lãi suất cho vay trên toàn hệ thống...

“Đặc biệt, từ đầu năm đến nay, Chính phủ có nhiều chỉ đạo quyết liệt về việc triển khai đầu tư công. Tính đến hết quý I/2023, vốn đầu tư thực hiện toàn xã hội tăng 3,7% so với cùng kỳ năm trước, trong đó vốn khu vực Nhà nước tăng 11,5%.

Chính sách đẩy mạnh giải ngân đầu tư công của Chính phủ và TP Hà Nội, trong đó nhóm dự án hạ tầng chiếm tỷ trọng lớn sẽ tạo ra nhiều khu kinh tế, du lịch, đô thị... kéo theo nhu cầu về nhà ở tăng cao hơn” – ông Đính phân tích.

Từ đầu năm đến nay, thị trường nhà ở tại Hà Nội xuất hiện một số chủ đầu tư thực hiện chính sách chiết khấu cao từ 20 – 30%, thậm chí có dự án sẵn sàng chiết khấu cho khách hàng đến 40% giá trị sản phẩm nhưng với điều kiện khách hàng phải thanh toán một lần cho 95% giá trị hợp đồng.

Nhiều thông tin cho rằng, giá nhà ở Hà Nội đang có xu hướng giảm mạnh nhưng thực tế không phải như vậy. Bên cạnh đó, giá nhà ở hiện tại cũng đã cao hơn rất nhiều so với thời điểm chủ đầu tư bắt đầu triển khai, nên chiết khấu cao được xem là chiến lược kinh doanh của chủ đầu tư.

Các chuyên gia dự báo, trong năm 2023 phân khúc căn hộ chung cư tại thị trường Hà Nội sẽ giữ mức tăng từ 4 – 7% so với năm 2022 và mức tăng này sẽ duy trì ổn định trong vòng 3 năm tới, nhờ việc chủ đầu tư nâng cấp định vị của các dự án khu đô thị cũng như dự kiến mở bán dự án cao cấp tại vị trí đắc địa.

“Trong năm 2023, phân khúc căn hộ chung cư ở thị trường Hà Nội sẽ được quan tâm nhiều hơn sản phẩm thấp tầng, do mức giá của sản phẩm thấp tầng đang ở mức cao.

Với những dự án mới tung ra có mức giá hợp lý, vị trí tốt, chủ đầu tư uy tín, chất lượng sản phẩm và pháp lý đảm bảo thì lượng cầu quyết định mua để ở hoặc đầu tư trong dài hạn vẫn cao. Vì vậy, với tình hình hiện tại khách hàng khó có thể chờ “vùng đáy” để xuống tiền bởi khó khăn về nguồn cung” - Giám đốc cấp cao, bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu Savills Đỗ Thu Hằng nhận định.

Các chuyên gia đều chung quan điểm về việc khủng hoảng nguồn cung trên thị trường chưa thể giải quyết trong ngắn hạn và theo quy luật thị trường, khi nhu cầu lớn nhưng sản phẩm trở nên hiếm hoi hơn thì đương nhiên giá sẽ tăng chứ không thể giảm.

Mặt khác, để triển khai dự án BĐS, thời gian qua các chủ đầu tư chịu áp lực lớn do sự tăng cao của chi phí đất đai, vật liệu xây dựng, nhân công... cũng là nguyên nhân khiến giá BĐS tăng, đặc biệt là sản phẩm thuộc phân khúc trung, cao cấp - chịu chi phí lớn hơn do đòi hỏi cao về tiêu chuẩn chất lượng, hạ tầng, dịch vụ.

“Tuy nhiên, cũng phải khẳng định rằng mức giá BĐS trung, cao cấp ở thời điểm này vẫn phù hợp với thị trường và khả năng chi trả của những người có nhu cầu. Với điều kiện phát triển kinh tế - xã hội như hiện nay, phân khúc trung - cao cấp còn tiềm năng rất lớn để đầu tư dài hạn.

Mua ở thời điểm giá tốt như lúc này thì càng có khả năng sinh lời và gia tăng giá trị hơn trong tương lai, nhà đầu tư hoàn toàn nhận thức được điều này nên càng khó có chuyện giảm giá” – Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam Nguyễn Văn Đính phân tích thêm.