Bất động sản khó khăn, sức mua và thanh khoản giảm mạnh
Tại Hội thảo chuyên đề với chủ đề "Lành mạnh hoá thị trường tài chính và thị trường bất động sản (BĐS) để phát triển kinh tế nhanh và bền vững" thuộc Diễn đàn kinh tế Việt Nam 2022, phó Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Phạm Thanh Hà cho biết, năm 2022 là năm mà kinh tế thế giới và trong nước khó khăn hơn rất nhiều so với đánh giá, dự báo tại thời điểm cuối năm 2021. Ở thời điểm đó, không tổ chức, cá nhân nào có thể dự báo rằng lạm phát lại tăng nhanh đến như vậy, trở thành xu hướng lan rộng trên toàn cầu, chạm mốc cao nhất trong vòng 40 năm tại một số nước phát triển hàng đầu như Mỹ, Anh, châu Âu.
Xu hướng thắt chặt tiền tệ của Fed mặc dù đã được dự đoán từ trước, nhưng tần suất và mức độ thì cũng không thể dự báo. Các điều kiện thị trường trên toàn cầu biến động mạnh, từ tiền tệ với đồng USD tăng giá mạnh nhất trong 20 năm đến cổ phiếu, trái phiếu và lưu chuyển dòng vốn toàn cầu.
“Bối cảnh tài chính thắt chặt, cùng với những biến động mạnh của thị trường tài chính thế giới tạo ra những áp lực lớn lên tỷ giá, lãi suất các đồng tiền, đặc biệt là các nền kinh tế nhỏ có độ mở lớn như Việt Nam” - Phó Thống đốc NHNN Phạm Thanh Hà nói.
Trong tình thế khó khăn, những bất cập tích tụ của nền kinh tế đã bộc lộ, điều này thể hiện thông qua diễn biến của thị trường chứng khoán, thị trường trái phiếu doanh nghiệp và thị trường BĐS trong thời gian gần đây.
“Sau hơn một thập kỷ tạo dựng nền tảng vĩ mô ổn định thông qua kiểm soát lạm phát ở mức thấp, đảm bảo các cân đối lớn của nền kinh tế, những biến động vừa qua tại các thị trường cho thấy chúng ta cần tiếp tục đi sâu hơn vào câu chuyện cải cách các thị trường, nhất là thị trường chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp, BĐS” - Phó Thống đốc Phạm Thanh Hà nhấn mạnh.
Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh (HOREA) Lê Hoàng Châu đánh giá: Nhìn tổng quát, thị trường BĐS đang rất khó khăn, sức mua và thanh khoản giảm mạnh, thiếu dòng tiền; thiếu nguồn cung nhà ở đi liền với cơ cấu sản phẩm nhà ở không hợp lý, thiếu nhà ở giá vừa túi tiền, nhà ở xã hội và nhà ở cho công nhân, thừa nhà ở cao cấp; giá nhà tăng liên tục vượt quá khả năng tài chính của đa số người dân nên khó tạo lập được nhà ở.
Một số tập đoàn, doanh nghiệp BĐS phải thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất kinh doanh; hoặc phải bán bớt tài sản, chuyển nhượng dự án hoặc bán sản phẩm BĐS, nhà ở với mức chiết khấu đến 40-50% giá hợp đồng…
Phát triển thị trường vốn, gỡ cơ chế dài hạn
Ông Lê Hoàng Châu đánh giá rất cao những nỗ lực của Chính phủ trong việc có các ổn định kinh tế vĩ mô, hỗ trợ thị trường nói chung bao gồm cả thị trường BĐS. Tuy nhiên, "vướng mắc pháp lý" của thị trường BĐS hiện nay là vướng mắc lớn nhất, chiếm 70% khó khăn của các dự án BĐS, nhà ở. Nếu không có giải pháp xử lý kịp thời, hiệu quả, thị trường BĐS có thể trượt vào suy thoái, ảnh hưởng đến kinh tế vĩ mô.
Mới đây ngày 10/12/2022, NHNN đã quyết định nới room tín dụng năm 2022 thêm 1,5-2% để có thêm khoảng 240.000 tỷ đồng, cộng với khoảng 200.000 tỷ đồng của room tín dụng 14% còn lại thì sẽ có tổng nguồn vốn tín dụng khoảng 440.000 tỷ đồng để "bơm" vào nền kinh tế ngay trong tháng 12/2022.
Đặc biệt trong 3 ngày liên tiếp, Thủ tướng Chính phủ đã ký 3 công điện để chỉ đạo xử lý các vấn đề cấp bách của nền kinh tế và thị trường BĐS. Đó là, Công điện số 1156/CĐ-TTg ngày 12/12/2022 "về cung ứng vốn tín dụng cho nền kinh tế"; Công điện số 1163/CĐ-TTg ngày 13/12/2022 "về thị trường trái phiếu doanh nghiệp"; Công điện số 1164/CĐ-TTg ngày 14/12/2022 "về tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS và phát triển nhà ở".
Đại diện Bộ Tài chính, Thứ trưởng Nguyễn Đức Chi cho biết, thời gian vừa qua, thị trường vốn đã từng bước trở thành kênh huy động vốn trung và dài hạn quan trọng cho các doanh nghiệp, trong đó có cả các doanh nghiệp BĐS. Đến cuối tháng 11/2022, quy mô thị trường vốn đạt gần 105% GDP năm 2021, trong đó quy mô vốn hóa thị trường cổ phiếu tương đương 64% GDP.
Thông qua thị trường vốn, các doanh nghiệp BĐS đã huy động khối lượng vốn lớn qua phát hành cổ phiếu và trái phiếu để thực hiện các dự án đầu tư, góp vốn đầu tư. Hiện nay, đã có trên 280 doanh nghiệp BĐS phát hành trái phiếu doanh nghiệp để huy động vốn trung, dài hạn. Khối lượng huy động vốn thông qua phát hành cổ phiếu của các công ty BĐS đại chúng chiếm 25% tổng khối lượng phát hành năm 2021. Như vậy, có thể thấy bên cạnh kênh tín dụng ngân hàng, thị trường vốn đã và đang trở thành kênh cung ứng vốn trung và dài hạn quan trọng của các doanh nghiệp BĐS, đồng thời giảm áp lực cung ứng vốn từ kênh tín dụng.
Trong thời gian tới theo định hướng chỉ đạo của Chính phủ, Thứ trưởng Nguyễn Đức Chi cho biết, sẽ thực hiện các biện pháp cần thiết để ổn định và phát triển thị trường vốn công khai, minh bạch, an toàn, bền vững nhằm khơi thông nguồn vốn trung và dài hạn cho đầu tư và phát triển, tập trung vào một số nhóm giải pháp.
Thứ nhất, về hoàn thiện khung pháp lý và thể chế, Bộ Tài chính đang phối hợp với Bộ Kế hoạch và Đầu tư rà soát tổng thể các quy định tại Luật Chứng khoán, Luật doanh nghiệp và các văn bản hướng dẫn nhằm khắc phục ngay những bất cập, vướng mắc trên thị trường chứng khoán. Bộ Tài chính phối hợp với các bộ, ngành báo cáo Chính phủ việc sửa đổi Nghị định số 65/2022/NĐ-CP để có sự điều chỉnh cho phù hợp với điều kiện hiện nay cũng như khó khăn hiện tại của thị trường trái phiếu.
Thứ hai, về công tác quản lý giám sát, nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật, Bộ Tài chính đẩy mạnh công tác giám sát hoạt động giao dịch trên thị trường chứng khoán cơ sở, thị trường chứng khoán phái sinh, thị trường trái phiếu doanh nghiệp. Kịp thời chia sẻ cung cấp thông tin và báo cáo các cơ quan có thẩm quyền khẩn trương xử lý, ngăn chặn các hành vi thao túng, tăng cường kỷ luật trên thị trường…
Thứ ba, về công tác truyền thông ổn định tâm lý, tạo dựng lại niềm tin của nhà đầu tư, cần tăng cường thông tin đầy đủ, chính thống và kịp thời tới công chúng đầu tư, giúp các doanh nghiệp, nhà đầu tư an tâm tham gia huy động và đầu tư trên thị trường vốn, đồng thời tăng cường sự tham gia của các định chế, nhà đầu tư chuyên nghiệp…
Tại Hội thảo các chuyên gia nhà quản lý cùng đánh giá, Nhà nước thực hiện đồng bộ các giải pháp không phải là để "giải cứu" thị trường BĐS, doanh nghiệp BĐS mà chỉ hỗ trợ thông qua cơ chế chính sách, pháp luật tạo điều kiện để thị trường BĐS tự điều chỉnh, tự điều tiết và chính cộng đồng doanh nghiệp BĐS chủ động tái cấu trúc, tái cơ cấu, giảm giá nhà tương đối và thực chất; đi đôi với xem xét hỗ trợ lãi suất hợp lý cho người mua nhà để ở, người mua nhà lần đầu để tăng tổng cầu và sức mua trên thị trường giúp cho doanh nghiệp BĐS vượt qua khó khăn. Qua đó, hỗ trợ thị trường BĐS phục hồi, tăng trưởng theo hướng phát triển minh bạch, lành mạnh, an toàn và bền vững.
