Tình từ năm 2017 đến năm 2021, tài sản hữu hình (thường là tài sản sinh lời) của các công ty bất động sản chỉ tăng 32% trong khi khoản phải thu (thường đến từ hợp đồng cho vay các bên liên quan) và khoản đầu tư dài hạn (thường là khoản đầu tư vào các công ty con và liên kết) lại tăng gấp hơn 4 lần.
Vì dòng tiền không được tập trung đầu tư vào tài sản sinh lời nên lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh chính không tăng trưởng tương xứng với nợ vay.
Tính đến ngày 17/3/2023, đã có 69 tổ chức phát hành có một hoặc nhiều hơn lô trái phiếu lưu hành đã không thể đáp ứng nghĩa vụ nợ với tổng giá trị hơn 940.000 tỷ đồng, chiếm 8,15% giá trị trái phiếu DN đang lưu hành.
Trong số 69 DN phát hành này, có 43 DN bất động sản (62,3%) với tổng giá trị trái phiếu DN chậm trả nợ ở mức 78.900 tỷ đồng, chiếm 83,6% với tổng giá trái phiếu DN của các DN chậm trả nợ trái phiếu.
Sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn cũng là nguyên nhân khiến nợ xấu trái phiếu bất động sản cũng đang là nỗi lo chực chờ. Theo đó, ngành bất động sản là ngành có tỷ lệ nợ xấu trái phiếu ở mức 20,17% - cao thứ hai sau ngành năng lượng.
Trái phiếu DN bất động sản hiện đang có quy mô lưu hành lên tới hơn 396.300 tỷ đồng, chiếm 33,8% tổng giá trị lưu hành.
Khả năng trả nợ của các DN này giảm mạnh do lợi nhuận trước lãi vay, thuế và khấu hao (EBITDA) chỉ tăng 4 lần trong khi nợ vay tăng 15 lần.
Trong một thời gian dài, nợ vay trên tương quan với lợi nhuận EBITDA ở mức rất cao, lên tới 30,5 vào năm 2020 lần và 23,5 lần vào năm 2021. Đây là mức quá cao so với kỳ hạn bình quân của một trái phiếu và các nghĩa vụ nợ của các DN này.
Thực tế, thời gian gần đây, nhiều tín hiệu tích cực của thị trường trái phiếu DN đã xuất hiện như lãi vay giảm và các quy định mới như Nghị định 08/2023/NĐ-CP. Nghị định 08 ra đời kỳ vọng sẽ góp phần giải quyết áp lực nghĩa vụ nợ qua hoạt động tái cấu trúc nợ.
Tuy nhiên, với những câu chuyện nội tại đến từ chính bản thân các DN phát hành, trong đó có khối DN bất động sản, về dài hạn, để thị trường này tiếp tục vận hành tích cực, không còn cách nào khác là DN phải tự tái cơ cấu và tìm các giải pháp gia tăng thanh khoản cho các sản phẩm của mình để có nguồn tiền trả nợ trái phiếu.
Theo đó, các DN vẫn cần tiếp tục sẵn sàng bán tài sản với mức chiết khấu có thể lên đến 30 - 40%; đẩy mạnh cơ cấu; sớm bắt tay chuẩn bị phát hành mới theo Nghị định 08 để có tiền trả nợ, hoàn thiện các dự án dở dang; đồng thời đa dạng hóa nguồn vốn và quan tâm hơn đến quản lý rủi ro tài chính, hạn chế dùng đòn bẩy tài chính quá nhiều, hạn chế đầu tư dàn trải…
Bộ Tài chính xem xét các giải pháp khuyến khích phát hành trái phiếu ra công chúng nhiều hơn. Các tổ chức xếp hạng tín nhiệm sớm chủ động phát triển năng lực cung cấp dịch vụ xếp hạng, đồng hành, tất cả là vì sự phát triển chung của thị trường vốn cho nền kinh tế, DN và nhà đầu tư.
