Rủi ro trái phiếu bất động sản 3 không, 4 không
Số liệu thống kê cho thấy, đến cuối năm 2021, thị trường TPDN chiếm 16,6% GDP, ước khoảng 1,15 triệu tỷ đồng. Trong trên 520.000 tỷ đồng TPDN được phát hành năm 2021 có đến 214.000 tỷ đồng trái phiếu bất động sản.
Riêng 2 tháng đầu năm 2022, có 8 đợt phát hành TPDN ra công chúng với tổng giá trị đạt 5.509 tỷ đồng và 26 đợt phát hành riêng lẻ với tổng giá trị 22,185 tỷ đồng. Nhóm bất động sản dẫn đầu về giá trị phát hành với tổng khối lượng phát hành đạt 15.520 tỷ đồng, chiếm 56,04%.
Trong đó, nhiều cái tên đáng chú ý với khối lượng phát hành hàng nghìn tỷ đồng. Cụ thể, một công ty chuyên về đầu tư địa ốc đã huy động thành công 2.000 tỷ đồng từ kênh trái phiếu trong hai tháng đầu năm. Ngày 15/2, lô trái phiếu 1.000 tỷ đồng kỳ hạn 12 tháng của công ty này đã phân phối và thu tiền mua trái phiếu từ các nhà đầu tư. Trước đó vào cuối tháng 1, công ty cũng hoàn tất đợt chào bán 1.000 tỷ đồng trái phiếu riêng lẻ tại thị trường trong nước. Kỳ hạn 18 tháng, ngày đáo hạn là 18/5/2023. Cả hai đợt phát hành này đều không có các thông tin như loại hình trái phiếu, lãi suất…
Hai cái tên khác gồm Công ty CP Đầu Tư Xây Dựng Tường Khải và Công ty CP Xây Dựng Minh Trường Phú với khối lượng phát hành lần lượt là 2.990 tỷ đồng và 2.950 tỷ đồng.
Theo Bộ Tài chính, thị trường TPDN thời gian qua đã có bước phát triển nhanh để trở thành kênh huy động vốn trung, dài hạn của DN theo đúng chủ trương, giảm dần sự phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng. Tuy nhiên, tốc độ phát triển nhanh của thị trường trái phiếu cũng đã phát sinh những rủi ro.
Những rủi ro này đã được cơ quan quản lý nhiều lần cảnh báo. Đó là các trái phiếu 3 không, 4 không (không tài sản đảm bảo, không chuyển đổi, không kèm chứng quyền…); hoặc các trái phiếu đảm bảo bằng cổ phần, cổ phiếu khi giá cổ phiếu đi xuống thì rủi ro nhà đầu tư gánh hết; trái phiếu của các DN nền tảng tài chính kém, thậm chí kết quả kinh doanh lỗ, đi xuống…
Năm 2021, tính riêng nhóm trái phiếu bất động sản, số trái phiếu không có tài sản đảm bảo hoặc đảm bảo (một phần/toàn bộ) bằng cổ phiếu là 172,5 nghìn tỷ đồng - chiếm 54,2% lượng phát hành 2021. Con số thực tế theo các chuyên gia Công ty Chứng khoán SSI có thể lớn hơn vì có tới 33.000 tỷ đồng (10%) trái phiếu bất động sản phát hành không có thông tin về tài sản đảm bảo.
Dữ liệu từ báo cáo của Hiệp hội Các nhà đầu tư trái phiếu Việt Nam cho thấy, kế hoạch phát hành đầu năm 2022 gồm: Công ty CP I.P.A đã thông qua phương án phát hành riêng lẻ tối đa 1.000 tỷ đồng trái phiếu không chuyển đổi, không kèm chứng quyền, không đảm bảo bằng tài sản trong năm 2022, trái phiếu có kỳ hạn 3 năm với lãi suất cố định là 9,5%/năm nhằm thực hiện các dự án đầu tư và các hoạt động kinh doanh.
HĐQT Công ty CP Chứng Khoán Thành Công phê duyệt phương án phát hành 200 tỷ đồng trái phiếu không chuyển đổi, không kèm chứng quyền, có tài sản đảm bảo với kỳ hạn 1 năm, lãi suất 10%/năm nhằm tài trợ cho các giao dịch cho vay ký quỹ, đầu tư. Công ty CP DRH Holdings HĐQT phê duyệt phương án phát hành 400 tỷ đồng trái phiếu riêng lẻ không chuyển đổi, không kèm chứng quyền, có đảm bảo bằng tài sản trong quý I/2022.
Hay với một DN chuyên về đầu tư bất động sản, chỉ 2 tháng đầu năm, đã phát hành 2.000 tỷ đồng trái phiếu, lợi nhuận sau thuế cũng đi lùi 11% so với cùng kỳ, đạt 3.460 tỷ đồng tính đến 31/12/2021. Tổng nợ vay và nợ thuê tài chính ghi nhận 60.518 tỷ đồng. Trong đó, giá trị phát hành trái phiếu chiếm tỷ trọng lớn nhất với hơn 36.890 tỷ đồng, tăng 43%. Tiếp theo là khoản vay ngân hàng là 16.948 tỷ đồng, tăng 4%. Còn lại là nợ vay từ bên thứ 3 và các bên liên quan.
Nơm nớp với hàng trăm nghìn tỷ đồng trái phiếu đến hạn
Thời gian qua, câu chuyện trái phiếu Tân Hoàng Minh phát hành sai quy định và “bom nợ” của một số Tập đoàn bất động sản tại Trung Quốc càng khiến thị trường TPDN thêm nóng.
Theo các chuyên gia, hiện đang là thời điểm mà các TPDN bất động sản kỳ hạn 3 năm đến hạn thanh toán, trong đó nhiều TPDN không có tài sản thế chấp hoặc thế chấp bằng chính cổ phần DN, nếu bức tranh tài chính DN ảm đạm, thì lo ngại nguy cơ về khủng hoảng thanh khoản TPDN rất có thể xảy ra.
Ông Phan Linh - Công ty Take Profit cho hay, việc phát hành TPDN của các DN bất động sản hiện đang đầy rẫy nguy cơ khi nhiều TPDN không có tài sản đảm bảo, tài sản đảm bảo chất lượng thấp, không có tính thanh khoản hoặc đảm bảo bằng cổ phiếu của chính DN.
“Với các trái phiếu này, nếu DN không có năng lực tài chính hoặc DN khó khăn, mất khả năng thanh khoản thì rủi ro sẽ đổ hết cho nhà đầu tư, khiến họ mất trắng” - ông Linh nói.
Đồng quan điểm, theo FiinGroup, vấn đề quan trọng đối với các DN bất động sản là áp lực trả nợ trái phiếu đến hạn trong 2 - 3 năm tới đây. Theo đó, quy mô dư nợ TPDN của ngành bất động sản khoảng 189.000 tỷ đồng vào cuối năm 2021 và số liệu của đơn vị này chỉ ra rằng 73% giá trị này (tương đương 138.000 tỷ đồng) sẽ có điểm rơi đáo hạn vào 3 năm tới đây (2022 - 2024).
FiinGroup cho rằng, điều này không chỉ tạo áp lực trả nợ lớn hơn của các DN BĐS trong bối cảnh dần hồi phục sau đại dịch và trước những thay đổi pháp lý và những sự kiện gần đây mà còn tác động đến rủi ro thanh khoản của các đại lý phân phối có cam kết mua lại trái phiếu, chính là các định chế tài chính như công ty chứng khoán và ngân hàng. Ngoài ra, áp lực trả nợ này có thể tác động đến rủi ro của thị trường cổ phiếu do cổ phiếu được cầm cố để làm đảm bảo cho trái phiếu hoặc được cầm cố để lấy nguồn mua trái phiếu chất lượng thấp hoặc có vấn đề như các cơ quan quản lý đã chỉ ra.
Một số chính sách đang đề xuất để tăng công khai, minh bạch, giảm thiểu các rủi ro phát sinh nhằm mục tiêu phát triển thị trường TPDN hiện đang được Bộ Tài chính đề xuất. Đó là thu hẹp quy định về mục đích phát hành trái phiếu nhằm hạn chế việc chuyển nhượng vốn lòng vòng, gây thiếu minh bạch và khó khăn cho nhà đầu tư khi đánh giá rủi ro của trái phiếu và DN phát hành. Hướng dẫn cụ thể về điều kiện phát hành và hồ sơ chào bán trong đó có yêu cầu về tỷ lệ an toàn tài chính khi phát hành trái phiếu, tổ chức đại diện người sở hữu trái phiếu. Quy định rõ loại trái phiếu nhà đầu tư cá nhân được mua và giao dịch nhằm định hướng nhà đầu tư cá nhân mua các TPDN có tính an toàn và công khai, minh bạch hơn. Bổ sung các quy định để đẩy nhanh việc thiết lập thị trường giao dịch trái phiếu DN riêng lẻ tại sở giao dịch chứng khoán cho các nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp. Bổ sung quy định về trách nhiệm của các tổ chức cung cấp dịch vụ nhằm chấn chỉnh các tổ chức cung cấp dịch vụ và nâng cao chất lượng dịch vụ cung cấp.
Dự thảo Nghị định đã lấy ý kiến rộng rãi qua cổng thông tin điện tử Chính phủ, cổng thông tin của Bộ Tài chính, ý kiến của các bộ, ngành liên quan, ý kiến bằng văn bản và đối thoại trực tiếp với thành viên thị trường. Hiện nay, Nghị định đang được hoàn thiện để gửi Bộ Tư pháp thẩm định trình Chính phủ ban hành.
Từ năm 2019, Bộ Tài chính đã triển khai trên 30 đoàn kiểm tra tại các doanh nghiệp phát hành, công ty chứng khoán, ngân hàng thương mại. Tuy nhiên, kết quả vẫn rất khiêm tốn. Cụ thể, bộ đã tiến hành xử phạt vi phạm hành chính và yêu cầu các biện pháp khắc phục hậu quả tại hai doanh nghiệp là VsetGroup và Apec Group; đồng thời xử phạt Công ty Chứng khoán VIS. Ngày 3/4/2022, căn cứ hồ sơ, tài liệu và đề nghị của cơ quan có thẩm quyền về việc hủy bỏ 9 đợt phát hành trái phiếu của Công ty Ngôi Sao Việt, Công ty Cung điện Mùa đông, Công ty Soleil thuộc Tập đoàn Tân Hoàng Minh.
"Hiện tại đang là “điểm rơi” của thị trường TPDN khi một số lô TPDN phát hành lãi suất cao từ năm 2019 đã đến hạn thanh toán. Trong khi, Covid-19 đang khiến nhiều DN bất động sản chìm trong vũng bùn khó khăn, tồn kho chất đống, lỗ nặng hoặc sụt giảm lợi nhuận tính bằng lần thì việc xoay dòng tiền để trang trải nợ vay trái phiếu đến hạn là điều không dễ dàng." - Ông Phan Linh - Đại diện Take Profi
