Dưới góc nhìn của chuyên gia kinh tế, TS Lê Xuân Nghĩa – Thành viên hội đồng tư vấn  Chính sách tài chính, tiền tệ Quốc gia cho rằng, Luật Đất đai 2024 gỡ được những nút thắt trong quản lý đất đai, trả lời được 3 câu hỏi: Đất để làm gì, đất giao cho ai và giá bao nhiêu; góp phần đưa đất về đúng giá trị là tài nguyên quý hiếm, là nguồn lực để phát triển kinh tế- xã hội.

Thưa TS Lê Xuân Nghĩa, cảm xúc của ông thế nào khi dự án Luật Đất đai (sửa đổi) vừa được Quốc hội thông qua?

- Quan sát, tôi cảm nhận được nhiều người dân và DN đã  “thở phào” rất mạnh bởi dự luật được thông qua. Chưa bàn đến hiệu quả của bộ luật này khi đi vào cuộc sống ra sao, nhưng chắc chắn trước mắt cả người dân và DN trút bỏ được tâm trạng bức xúc bởi những e dè, thậm chí là “bất động” trong giải quyết những thủ tục liên quan đến đất đai, từ chính quyền địa  phương.  Đối với cơ quan chính quyền cũng thoát được tâm thế loay hoay không biết làm thế nào; xác định rõ được cái “cần”  để có phương hướng xử lý những tồn đọng, mà trước đây không dễ gì giải thích thoả đáng cho người dân, DN.

Còn với giới nghiên cứu chính sách như chúng tôi, khi một chính sách lớn được thông qua, giải quyết được những nút thắt trước đó, thì tiếng thở phào cũng được bật ra nhưng vẫn có sự thận trọng, nhất là khi đây lại là Luật Đất đai- bộ luật có sức ảnh hưởng lớn  đến đời sống, sự phát triển của nền kinh tế.

Vậy theo ông, “nút thắt” được gỡ trong quản lý đất đai ở đây là gì?

- Luật Đất đai 2024 gồm 260 điều với nội dung rất đồ sộ, nếu như chúng ta xét về những điểm mới một cách chi li, cụ thể thì có thể lên tới cả trăm điểm mới như có người đã thống kê. Tuy nhiên, nếu nhìn vào bản chất của Luật, tiếp cận từ góc độ của người dân, của DN, tôi thấy có 3 điểm mới nổi bật để đất đai trở về đúng giá trị là tài nguyên quý hiếm cần sử dụng hiệu quả; kìm chế cơ hội biến nó thành tài sản giản đơn để những “con buôn” thích thì “thổi” giá lên trời,  nhưng trong đền bù giải phóng mặt bằng thì giá thấp quá mức thị trường, gây bức xúc dư luận, như trong một số sự vụ cụ thể ở nhiều địa phương thời gian qua.

Thứ nhất, điểm mới của Luật Đất đai 2024 có tác động sâu rộng tới đời sống người dân đó là đã tạo cơ hội cho đất không giấy tờ về quyền sử dụng được cấp sổ đỏ. Tại Khoản 3 Điều 138 Luật Đất đai 2024 quy định, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất từ 15/10/1993  đến trước 01/7/2014 không có giấy tờ mà không vi phạm pháp luật về đất đai, không thuộc trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền (được chính quyền địa phương xác nhận) sẽ được cấp Chứng nhận quyền sử dụng đất.

Thực tế đối tượng người dân trong diện này rất nhiều, bởi lẽ quá trình sử dụng đất ở nhiều địa phương có không ít phát sinh biến động như: cha mẹ để thừa kế, tặng cho, hộ gia đình tách hộ riêng để ở, bán bớt một phần đất… dẫn đến việc tách thửa, xây nhà trên đất. Trong khi đó, pháp luật đất đai qua các thời kỳ chưa kịp điều chỉnh nên nhà đất phát sinh này chưa được cấp sổ. Thực tế đó không chỉ gây khó khăn cho cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai, quy hoạch… mà người dân sử dụng đất cũng bất an khi quyền lợi khó được bảo đảm vì chưa có sổ. Bây giờ, Luật mới đã mang lại sự yên tâm  cho người dân trong diện, qua đó giúp đất trở nên có giá trị và sử dụng hiệu quả hơn.

Điểm mới thứ hai, tôi cho đó là khá thông thoáng, vừa tạo điều kiện cho DN nhưng cũng thể hiện rõ nét của cơ chế thị trường là anh mạnh thì cơ hội kiếm tiền sẽ tốt hơn, đó là Luật cho phép DN có thể linh hoạt lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất ( Điều 30) hoặc “trả tiền thuê đất hằng năm” hoặc “trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê” . Quy định mới này vừa hỗ trợ cho DN, vừa nắn chỉnh nguồn thu theo hướng kích thích sinh lợi từ đất đai. Được nộp tiền sử dụng đất hàng năm sẽ giúp chủ đầu tư giảm bớt gánh nặng tài chính trong thời gian đầu triển khai dự án.

Nhờ vậy, giá bán bất động sản cũng có cơ hội được điều chỉnh về mức hợp lý hơn, chất lượng sản phẩm hoàn thiện tốt hơn. Đồng thời cũng giúp Nhà nước có cơ hội tăng thu nhờ các giá trị tăng thêm của đất đai đai theo thời gian, thay vì chỉ dừng lại ở việc nhận "một cục". Tuy nhiên, những DN trả tiền thuê một lần lại có cơ hội gia tăng giá trị sử dụng đất hơn trả tiền hàng năm khi chuyển nhượng hoặc bán quyền cho thuê đất hoặc là dùng làm tài sản thế chấp vay vốn đầu tư cũng thuận tiện và dễ được ngân hàng chấp nhận hơn.

Điểm mới thứ ba là thay vì định kỳ 5 năm/lần như quy định hiện hành của Luật Đất đai 2013,  Luật Đất đai 2024 đã bỏ “khung giá đất” và quy định “bảng giá đất” được xây dựng hằng năm và “bảng giá đất lần đầu” được công bố và áp dụng từ ngày 1/1/2026 và được điều chỉnh từ ngày 1 tháng 1 của năm tiếp theo (Điều 159). Quy định này sẽ giúp cho “bảng giá đất” tiệm cận giá đất thị trường, góp phần tạo sự công bằng, bình ổn cho xã hội, hạn chế được xung đột lợi ích, đưa đất vào sử dụng hiệu quả, tránh lãng phí tài nguyên, chống thất thoát ngân sách Nhà nước.

Thực ra, vấn đề định giá đất cũng khá nhiều người băn khoăn, vì không rõ việc  thực hiện xác định giá đất thế nào cho chuẩn, để có bảng giá đất sát thực tế?

- Trên thế giới họ cũng tranh luận về các phương pháp định giá không riêng gì ở ta. Mỗi nước sẽ áp dụng phương pháp khác nhau, phù hợp với thể chế chính trị và mục tiêu phát triển của họ. Tôi thấy, đối với các nước đất đai thuộc quyền sở hữu tư nhân thì họ có cơ quan trung gian độc lập để xác định nguồn gốc đất và xác định giá đất, còn quyết định giá đất đó thế nào thì thuộc về thoả thuận giữa người bán và người mua.

Còn ở ta,  đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người dân, đơn vị, DN…, vì thế Luật Đất đai 2024 dù quy định việc xác định giá đất là do cơ quan trung gian thực hiện nghiên cứu một cách khoa học, minh bạch nhưng quyết định giá là chính quyền địa phương. Quy định như vậy là phù hợp với thể chế  của chúng ta, đảm bảo vận hành theo cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước.

Xem ra ông rất tâm đắc về Luật Đất đai 2024?

- Nói vậy là không hẳn vì  chẳng có gì là hoàn hảo cả, đối với Luật Đất đai lại càng khó hơn, tỷ lệ biểu quyết thông qua Luật Đất đai so với các Luật khác cũng có sự chênh đáng kể,  điều đó cho thấy được tầm quan trọng của nó để những người có trách nhiệm bấm nút phải thận trọng.

Tôi có đọc khoản 5 Điều 158 và Điều 160 Luật Đất đai 2024. Luật có quy định 4 phương pháp định giá đất gồm: “phương pháp so sánh”, “phương pháp thu nhập”, “phương pháp thặng dư”, “phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất” để xác định “giá đất cụ thể” và trong trường hợp cần thiết phải quy định “phương pháp định giá đất khác” chưa được quy định thì Chính phủ đề xuất và được sự đồng ý của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, để đảm bảo vận hành thông suốt công tác định giá đất để phát triển kinh tế - xã hội.

Theo tôi, không nên quy định cụ thể phương pháp định giá đất trong Luật. Nếu có quy định, chỉ nên quy định các vấn đề mang tính nguyên tắc, cách tiếp cận về định giá đất. Trường hợp không quy định trong Luật thì các nguyên tắc, cách tiếp cận và phương pháp định giá đất sẽ được quy định trong các văn bản dưới Luật, các tài liệu quy hoạch, sổ tay định giá, hệ thống tiêu chuẩn định giá… cấp quốc gia và/hoặc cấp địa phương.

Luật Đất đai không phải là sách giáo khoa về đất đai để đưa cả những quy định cụ thể về phương pháp định giá đất vào, không cần phải dạy cụ thể định giá đất như thế nào. Ví ngay như ngân hàng, công việc định giá đất là thường xuyên, thậm chí là hàng ngày đối với cán bộ chuyên trách. Họ chưa cần quy định của Luật này, họ vẫn định giá đất hàng ngày  đó thôi và khó có thể bảo họ định giá không chuẩn được.

Vậy ông có cho rằng, Luật Đất đai  2024 rút ngắn được thời gian phục hồi thị trường bất động sản không?

- Có tác động tới thị trường không. Rõ ràng là có, vì cùng với Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Luật Đất đai 2024 được kỳ vọng sẽ cởi trói pháp lý cho các dự án. Đối với bất động sản, yếu tố pháp lý là nút thắt cho việc phát triển các dự án trong thời gian qua, trong đó, bao gồm chính sách về tín dụng, lãi suất vay ngân hàng, trái phiếu…

Vậy, có rút ngắn được thời gian phục hồi không, phải nói là có cơ hội rút ngắn  thì đúng hơn.  Tôi cho rằng, thị trường bất động sản sẽ sớm bước sang giai đoạn bình thường mới, dù  những Luật nói trên đến tháng 1/2025 mới có hiệu lực.  Song, rõ ràng như  vậy cũng đồng nghĩa với một số vướng mắc pháp lý vẫn còn kéo dài, thị trường bất động sản vẫn phải chờ chưa thể “dậy sóng” ngay được.

Điều này cũng dễ hiểu vì quá trình hoàn thiện thể chế về đất đai không thể quấy quá được; việc hoàn thiện các văn bản hướng dẫn Luật cũng cần nhiều thời gian. Mong là  các văn bản hướng dẫn dưới Luật sẽ được tiến hành một cách sớm nhất, nhanh nhất, để các chính sách sẽ đi vào cuộc sống ngay khi Luật có hiệu lực.  Và  chắc chắn những tín hiệu về sự phục hồi của thị trường bất động sản sẽ được thể hiện rõ nhất trong năm 2025, khi các dự án Luật chính thức đi vào thực tiễn.

Xin trân trọng cảm ơn ông!

16:46 21/01/2024