Vì sao Shophouse khối đế trở thành tài sản phòng thủ trong xu hướng đô thị nén tại TP.HCM?

Chính trong tiến trình chuyển dịch này, shophouse khối đế trong các khu đô thị quy mô lớn đang nổi lên như một dạng tài sản phòng thủ, phù hợp với nhà đầu tư trung và dài hạn, thay vì chỉ là một sản phẩm mang tính chu kỳ như trước đây.

Đô thị nén và sự thay đổi căn bản trong hành vi tiêu dùng

Đô thị nén là xu hướng phổ biến tại các siêu đô thị châu Á, nơi dân cư tập trung theo chiều cao, khoảng cách di chuyển được rút ngắn và nhu cầu “tiện ích tại chỗ” trở thành ưu tiên hàng đầu. TP.HCM không nằm ngoài xu thế đó, với sự xuất hiện ngày càng nhiều của các khu căn hộ quy mô lớn, nơi hàng nghìn đến hàng chục nghìn cư dân cùng sinh sống trong một không gian khép kín.

Khi hạ tầng giao thông chịu áp lực lớn, thời gian trở thành một loại chi phí vô hình nhưng ngày càng đắt giá. Người tiêu dùng sẵn sàng chi trả cao hơn để đổi lấy sự tiện lợi, nhanh chóng và chắc chắn. Điều này khiến mô hình bán lẻ – dịch vụ đô thị dịch chuyển mạnh mẽ: từ việc “đi tìm khách” sang việc “đặt đúng vị trí để khách tự tìm đến”.

Shophouse khối đế, nằm ngay chân các tòa nhà căn hộ, chính là điểm giao thoa của sự thay đổi này – nơi dòng người buộc phải đi qua mỗi ngày. Khác với shophouse mặt phố truyền thống vốn phụ thuộc nhiều vào lưu lượng giao thông và chu kỳ phát triển khu vực, shophouse khối đế trong đô thị nén vận hành dựa trên nguồn cầu nội sinh ổn định. Cư dân sử dụng shophouse như một phần mở rộng của không gian sống: ăn uống, mua sắm hằng ngày, chăm sóc sức khỏe, giáo dục, làm đẹp và các dịch vụ thiết yếu khác.

Ở góc độ chuyên gia, có thể xem shophouse khối đế không còn là “mặt bằng bán lẻ” đơn thuần, mà đã trở thành một dạng hạ tầng xã hội. Khi diện tích căn hộ ngày càng được tối ưu, các chức năng sinh hoạt cộng đồng được “đẩy xuống” khối đế, tạo ra nhu cầu sử dụng liên tục và ít bị ảnh hưởng bởi biến động kinh tế ngắn hạn. Đây chính là yếu tố giúp shophouse khối đế có độ ổn định dòng tiền cao hơn, phù hợp với vai trò tài sản phòng thủ trong danh mục đầu tư.

Nguồn cung được kiểm soát – nền tảng khai thác bền vững

Một trong những nguyên nhân khiến nhiều shophouse trên thị trường rơi vào tình trạng kém thanh khoản là nguồn cung vượt cầu, khi sản phẩm được phát triển dàn trải trong các khu đô thị chưa hình thành dân cư thực.

Ngược lại, những dự án kiểm soát chặt số lượng shophouse ngay từ khâu quy hoạch lại cho thấy hiệu quả hoàn toàn khác. Shophouse Picity Sky Park là một ví dụ tiêu biểu cho cách tiếp cận này. Trên tổng quy mô hơn 2.000 sản phẩm nhà ở, dự án chỉ bố trí 22 căn shophouse, tương đương khoảng 1% tổng nguồn cung – một tỷ lệ rất thấp so với mặt bằng chung.

Điều này phản ánh rõ triết lý phát triển: shophouse không phải sản phẩm bán đại trà, mà là “điểm chạm thương mại” được tính toán kỹ lưỡng để phục vụ cộng đồng cư dân nội khu hơn 10.000 người trong tương lai. Nguồn cung hạn chế, trong khi nhu cầu tiêu dùng là thường xuyên và dài hạn, chính là nền tảng giúp shophouse duy trì giá trị và khả năng khai thác ổn định theo thời gian.

Vị trí chiến lược, thiết kế thông minh – gia tăng giá trị sử dụng

Ngoài nguồn cầu nội khu, yếu tố vị trí tiếp tục đóng vai trò quyết định. Shophouse Picity Sky Park tọa lạc tại nút giao Quốc lộ 1A và đại lộ Phạm Văn Đồng – trục giao thông huyết mạch kết nối TP.HCM với khu Đông Bắc và các tỉnh Đông Nam Bộ.

Vị trí này giúp shophouse không bị “đóng khung” trong nội khu, mà còn tiếp cận được dòng khách vãng lai và cộng đồng dân cư hiện hữu xung quanh. Đây là lợi thế rõ rệt so với nhiều khu đô thị mới, nơi shophouse phải chờ đợi nhiều năm để hình thành lưu lượng khách đủ lớn.

Một điểm khác biệt quan trọng của Shophouse Picity Sky Park nằm ở thiết kế 2 tầng tách biệt công năng. Tầng trệt cao 7m tạo không gian kinh doanh thông thoáng, linh hoạt cho nhiều loại hình như F&B, siêu thị tiện lợi, spa hay trung tâm giáo dục. Tầng hai được bố trí như một căn hộ ở hoàn chỉnh, đảm bảo không gian sống riêng tư và tiện nghi.

Thiết kế này mang lại lợi thế rõ rệt: shophouse không bị phụ thuộc hoàn toàn vào việc cho thuê hoặc kinh doanh ngay lập tức. Chủ sở hữu có thể vừa ở vừa kinh doanh, hoặc sử dụng linh hoạt theo từng giai đoạn, từ đó giảm áp lực dòng tiền và tăng giá trị sử dụng thực của tài sản.

Giá bán và cấu trúc tài chính mang tính phòng thủ

Với mức giá chỉ từ khoảng 68 triệu đồng/m², tương đương giá căn hộ trong khu vực, shophouse Picity Sky Park tạo ra một biên an toàn đáng kể cho nhà đầu tư khi sở hữu sản phẩm có quyền kinh doanh và khả năng tạo dòng tiền.

Bên cạnh đó, cấu trúc tài chính được thiết kế theo hướng phòng thủ: thanh toán chỉ 15% đến khi nhận bàn giao, hỗ trợ lãi suất lên đến 36 tháng, hỗ trợ thuê lại 3,5% mỗi năm trong 2 năm và miễn phí quản lý trong 2 năm (tương đương khoảng 50 triệu đồng). Những yếu tố này giúp nhà đầu tư giảm áp lực vốn giai đoạn đầu, chủ động xây dựng chiến lược khai thác dài hạn.

Trong xu hướng đô thị nén tại TP.HCM, shophouse khối đế hội tụ đầy đủ các đặc tính của một tài sản phòng thủ: gắn với nhu cầu tiêu dùng thiết yếu, vận hành dựa trên nguồn cầu thực, nguồn cung được kiểm soát chặt và ít phụ thuộc vào biến động thị trường ngắn hạn.

Shophouse Picity Sky Park cho thấy, khi được phát triển đúng cách, shophouse không chỉ là câu chuyện kinh doanh, mà còn là một cấu phần quan trọng của hệ sinh thái đô thị. Với nhà đầu tư trung và dài hạn, đây là loại tài sản mang lại sự cân bằng giữa an toàn vốn, dòng tiền ổn định và tiềm năng tăng giá, phù hợp với giai đoạn thị trường đang tái cấu trúc theo hướng bền vững hơn.