Câu hỏi
"Bố mẹ tôi ở quê được thừa kế của ông bà nội một mảnh đất vườn với diện tích trên giấy tờ khoảng 400 m2, đã có sổ đỏ đứng tên bố tôi (trước năm 2001 là ao và đã được lấp đi để xây dựng 3 phòng trọ), đóng thuế liên tục từ trước năm 1994 tới nay và không có tranh chấp. Hiện nay, gia đình tôi có nhu cầu xây dựng nhà ở trên 200 m2 còn lại và khi đo đạc thực tế thì diện tích trong thực tế phát sinh thêm 30m2 và không có tranh chấp với bất kỳ ai xung quanh. Theo trả lời của cán bộ địa chính về quy định hiện nay, gia đình tôi muốn xây dựng trên diện tích 200m2 đó thì phải chuyển đổi toàn bộ diện tích đất vườn 400m2 thành đất thổ cư. Tôi muốn biết việc thực hiện thủ tục thế nào khi muốn xây nhà trên đất vườn; và chi phí gia đình tôi phải nộp khi chuyển đất vườn thành đất ở là bao nhiêu?" - Nguyễn Thị Oanh, quận Ba Đình, Hà Nội
Trả lời:
Theo quy định tại Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất sử dụng đất phải dựa trên nguyên tắc đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất.
Theo quy định tại Điều 12 về những hành vi bị nghiêm cấm bao gồm không sử dụng đất không đúng mục đích. Do vậy, mảnh đất của nhà bạn được công nhận là đất vườn, là loại đất nông nghiệp cần thực hiện chuyển mục đích sử dụng nếu nếu phù hợp quy hoạch và có đơn đề nghị theo Điều 14 Luật Đất đai: Nhà nước quyết định mục đích sử dụng đất thông qua quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất và cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Do vậy, khi muốn xây dựng nhà ở trên diện tích đất vườn đó, gia đình bạn phải thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Người sử dụng đất được chuyển mục đích sử dụng đất và phải được phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền khi chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp.
Khi chuyển mục đích sử dụng đất, người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng (Điều 57).
Theo quy định tại Nghị định 45/2014/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất, người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định tại Luật Đất đai và được xác định trên các căn cứ sau: Diện tích đất được giao, được chuyển mục đích sử dụng, được công nhận quyền sử dụng đất; Mục đích sử dụng đất.
Về thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất được quy định tại điều 5 Nghị định này, trong đó chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Câu hỏi bạn đọc xin gửi về địa chỉ: Báo Kinh tế & Đô thị, số 21 Huỳnh Thúc Kháng, quận Đống Đa, Hà Nội; Email: bandoc@ktdt.com.vn.
