[Xử lý nhà siêu mỏng, siêu méo: Giải pháp nào triệt để?] Bài cuối: Hài hòa lợi ích hai bên

Phương thức của Hà Nội hiện nay là mở rộng hạ tầng đến đâu thu hồi đất đến đó, có hộ gia đình mất hoàn toàn đất cho hạ tầng, có hộ còn lại một phần, có hộ trước đây đất ở phía sau nay lại được ra mặt phố. Điều này tạo ra sự bất công và cả sự bất ổn xã hội vì khiếu nại, khiếu kiện, tố cáo liên quan đến quy hoạch, quyết định thu hồi đất, giá đất, mức bồi thường đang chiếm khoảng 50% số lượng khiếu tố của dân.

Phương thức thu hồi đất mới đưa ra trong đề án của TP Hồ Chí Minh là giải pháp chuyển dịch đất đai khắc phục được mọi nhược điểm hiện tại, lợi ích từ hạ tầng mới được chia sẻ hợp lý giữa Nhà nước và người đang sử dụng đất. Nhà nước không mất ngân sách để GPMB, người đang sử dụng đất dễ đồng thuận, bảo đảm công bằng xã hội và đường phố được quy hoạch lại, nhà “siêu mỏng, siêu méo” chắc chắn được dẹp bỏ. Hơn nữa, phương thức làm này không chỉ áp dụng cho mở rộng đường, còn có thể áp dụng cho nâng cấp đô thị, xây dựng đô thị mới, cải tạo chung cư.

Điều khó khăn là tìm ra phương án quy hoạch gắn với phân bổ lại đất đai cho những người đang sử dụng đất sao cho đạt được đồng thuận theo đa số. Khi triển khai, cần bảo đảm nguyên tắc quản trị tốt gồm 3 yếu tố: Một là công khai, minh bạch thông tin; hai là tạo cơ chế để người dân tham gia giám sát và ba là bên quản lý, bên triển khai phải thực hiện trách nhiệm giải trình trước các ý kiến giám sát của các tổ chức công dân.

Trước hết phải khẳng định, Đề án thu hồi đất hai bên đường mới để bán đấu giá của TP Hồ Chí Minh là hoàn toàn phù hợp với các quy định của pháp luật hiện hành. Điểm ghi nhận trong đề án này là tạo ra giá trị đất cao nhất. Vì khi đường đi đến đâu thì bất động sản hai bên đường sẽ tăng giá rất nhiều lần so với đất hiện hữu. Vì vậy, không chỉ riêng TP Hồ Chí Minh, có thể áp dụng đề án ở nhiều địa phương khác trên cả nước, mà phù hợp nhất có thể kể đến là Hà Nội.

Tại sao Hà Nội lại phù hợp, như chúng ta đã biết, Hà Nội có dân cư chủ yếu tập trung ở trung tâm, trong khi vùng ngoại thành lại rất vắng. Nếu đề án triển khai thành công, sẽ giúp các vùng ngoại thành Hà Nội thu hút dân cư, hình thành nên các khu thương mại, dịch vụ… từ đó tạo tiền đề xây dựng đô thị đạt chuẩn, thúc đẩy kinh tế phát triển.

Tuy nhiên, cái hay nhất cũng chính là cái khó nhất khi thực hiện đề án. Vì thực tế quy trình thu hồi, bồi thường, đấu giá rất khó. Giờ phải giải toả bổ sung thêm mấy chục mét làm quỹ đất đấu giá tất nhiên không phải chuyện dễ dàng. Chưa kể, khi thu hồi đất làm đường người dân sẽ dễ dàng ủng hộ còn giải tỏa để lấy đất đấu giá thì người dân đòi hỏi mức bồi thường cao hơn. Hoặc họ sẽ yêu cầu quyền ưu tiên đấu giá để được tái định cư tại chỗ…Do đó, để đề án thành công cần phải bảo đảm hài hoà giữa lợi ích Nhà nước và lợi ích người dân. Vì mục đích cuối cùng của việc làm đường mới là phục vụ cho dân địa phương tại chỗ.

Ông Nguyễn Văn Đực

Chuyên gia bất động sản Nguyễn Văn Đực: Phải chọn nhà thầu có tiềm lực tài chính tốt

TP Hồ Chí Minh và Hà Nội khá tương đương về nhiều mặt như văn hóa, kinh tế, xã hội…Vì vậy, với Đề án thu hồi đất hai bên đường mới để bán đấu giá triển khai được ở TP Hồ Chí Minh cũng sẽ phù hợp để triển khai ở Hà Nội. Cũng giống TP Hồ Chí Minh, khi Hà Nội triển khai đề án này ngoài mục đích “khai tử” nhà siêu mỏng, siêu méo, thì còn giúp thu hồi dòng tiền rất lớn cho Nhà nước để làm đường. Tuy nhiên, khi giải toả, đấu thầu phải bảo đảm ba yếu tố. Thứ nhất, với phần đường được mở rộng thêm, phải chọn nhà thầu là doanh nghiệp có tài chính tốt, ứng tiền trước để làm các công trình phúc lợi như bệnh viện, công viên… bảo đảm cuộc sống của người dân sau khi hoàn thành con đường mới. Thứ hai, phải chịu trách nhiệm bù lại cây xanh cho đường phố (vì trước đó khi mở rộng đường chắc chắn phải chặt bỏ rất nhiều cây xanh), việc làm này mang ý nghĩa rất lớn, không chỉ giúp không khí trong lành mát mẻ, mà còn góp phần làm đẹp cảnh quan đô thị. Thứ ba, khi làm đường mới, cần phải quy định cụ thể diện tích tối thiểu được xây dựng nhà ở trên con đường mới. Ví dụ, bề rộng ít nhất là 3 mét, bề dài ít nhất là 10 mét…phải cụ thể hóa bằng con số, để triệt tiêu nhà siêu mỏng, siêu méo vừa ảnh hưởng mỹ quan đô thị, vừa nguy hiểm.

TS.KTS Trần Minh Tùng

TS.KTS Trần Minh Tùng - Đại học Xây dựng Hà Nội: Cần tính toán chọn những tuyến đường tác động đến ít người dân nhất

Nếu xét về phương diện lý thuyết của quy hoạch và quản lý kiến trúc thì việc lấy thêm dải đất hai bên để quy hoạch đồng bộ khi mở đường là rất đúng. Tuy nhiên, khi áp dụng vào thực tiễn tại Hà Nội, việc có thành công hay không không chỉ căn cứ vào giải pháp quy hoạch mà còn phụ thuộc vào cả vấn đề quản lý xã hội và đặc thù dân cư. Tại Hà Nội, các tuyến đường khu vực nội đô thường có mật độ dân cư tập trung hai bên tương đối cao. Do đó khi có dự án mở đường, công tác đền bù GPMB thường rất phức tạp, có thể gây sự bất ổn vì đã phá vỡ kết cấu dân cư liên qusiêu mỏngan đến nhiều đối tượng. Chính vì đặc điểm này, nếu muốn thực hiện thành công việc thu hồi đất hai bên để quy hoạch đồng bộ thì TP Hà Nội cần tính toán chọn những tuyến đường tác động đến ít người dân nhất. Đồng thời xác định diện tích hai bên lấy thêm chỉ khoảng 1 – 2 lớp nhà, đủ để làm một lớp nhà mới hoàn toàn theo thiết kế đô thị, tạo tuyến phố văn minh, không còn nhà siêu mỏng, siêu méo. Còn nếu thu hồi diện tích lớn để làm công trình công cộng như TP Đà Nẵng đã thực hiện thì rất khó áp dụng với Hà Nội.