Xung quanh đề xuất bỏ bảo lãnh “bán nhà trên giấy”: Nhiều ý kiến trái chiều

Tuy nhiên, đề xuất này lại đang nhận nhiều ý kiến trái chiều từ chính người dân và giới chuyên gia.

Lo ngại làm tăng giá nhà?

Mới đây, Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh (HoREA) đã có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ và các bộ về việc góp ý một số quy định của Dự thảo Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) đang được Bộ Xây dựng lấy ý kiến. Trong đó, đáng chú ý là đề xuất xem xét bỏ quy định “bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai” vì có một số “bất cập, hạn chế” và làm tăng giá thành, làm tăng giá bán nhà ở mà người mua nhà phải gánh chịu khi mua nhà.

Theo HoREA, Luật Kinh doanh BĐS 2014 (Điều 56) và Dự thảo Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) (Điều 27) đều quy định về “bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai”.

Do vậy, chủ đầu tư dự án BĐS trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực có cam kết thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng. Tuy nhiên, sau 7 năm thực hiện, quy định này đã bộc lộ một số bất cập, hạn chế, như: Làm tăng giá thành, làm tăng giá bán nhà ở mà người mua nhà phải gánh chịu cuối cùng.

Còn chủ đầu tư phải trả phí bảo lãnh cho ngân hàng, mức phí này bằng 2% tổng giá trị tài sản bảo lãnh là dự án nhà ở thương mại có giá trị rất lớn nên phí bảo lãnh cũng rất cao. Phí bảo lãnh được chủ đầu tư trả trước cho ngân hàng và được chủ đầu tư tính vào giá thành sản phẩm làm tăng giá bán nhà ở, mà cuối cùng người mua nhà phải gánh chịu khoản phí này.

Hiệp hội nhận thấy, quy định “bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai” hầu như chỉ làm lợi cho ngân hàng. Vì, hầu hết ngân hàng thực hiện bảo lãnh cũng chính là ngân hàng đã cho chủ đầu tư vay tín dụng để đầu tư xây dựng, phát triển dự án và đã nhận thế chấp chính dự án đó để bảo đảm khoản vay. Như vậy, ngân hàng vừa được chủ đầu tư trả lãi vay ngân hàng, vừa được lấy phí bảo lãnh.

Theo HoREA, quy định “bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai” chưa phải là giải pháp cần thiết để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người mua nhà. Từ đó, HoREA đề xuất xem xét bỏ quy định về “bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai”, để góp phần làm giảm giá thành, làm giảm giá bán nhà ở cho người mua nhà. Tuy nhiên, ngay lập tức đề xuất nói trên của HoREA đã thu hút sự quan tâm lớn từ phía dư luận.

Bên cạnh những ý kiến ủng hộ, vẫn còn rất nhiều ý kiến phản đối. Thậm chí, có ý kiến bày tỏ quan điểm ngược lại, khi cho rằng cần thắt chặt hơn quy định “bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai”.

Doanh nghiệp ủng hộ, khách hàng “quay lưng”

Đồng ý với đề xuất bỏ bảo lãnh, lãnh đạo một DN BĐS (xin giấu tên) ở TP Hồ Chí Minh cho rằng, khi mua nhà ở, điều khách hàng quan tâm nhất chính là năng lực, uy tín của chủ đầu tư. “Không phủ nhận bảo lãnh ngân hàng là tốt cho khách hàng, nhưng với chủ đầu tư có tiềm lực, có thương hiệu, dự án tốt… thì việc bảo lãnh không phải quá cấp thiết. Chưa kể, nếu bỏ bảo lãnh giá thành sẽ bớt xuống được khoảng 1 - 2%” - vị lãnh đạo này cho hay.

Đồng quan điểm, ông L.N.C – Giám đốc một công ty môi giới BĐS ở TP Hồ Chí Minh cũng ủng hộ bỏ bảo lãnh: “Rất nhiều dự án đủ điều kiện nhưng khi đề xuất thì vẫn bị ngân hàng từ chối. Câu chuyện này gây khó cho chủ đầu tư nếu bắt buộc bảo lãnh mà ngân hàng không hợp tác” – ông L.N.C nói.

Ở chiều ngược lại, anh Nguyễn Thanh Huy (quận 3, TP Hồ Chí Minh) phản đối quan điểm bỏ quy định bảo lãnh ngân hàng của HoREA. Theo anh Huy, bảo lãnh ngân hàng là một quy định giúp khách hàng hạn chế rủi ro khi phải “cầm dao đằng lưỡi” tại những dự án nhà ở hình thành trong tương lai. Vì quy định yêu cầu chủ đầu tư phải có trách nhiệm hơn trong việc triển khai, xây dựng dự án để bàn giao cho khách hàng. Nếu bỏ, quyền lợi của khách hàng sẽ do ai bảo vệ?

Tương tự, chị Hoàng Ngọc Anh (quận 6, TP Hồ Chí Minh) cũng cho rằng, không thể lấy lý do phí bảo lãnh ngân hàng cao, nên DN phải tính vào giá thành và làm tăng giá bán BĐS như HoREA đề cập: “Bảo lãnh ngân hàng là một trong những điều kiện cơ bản nhất để khách hàng có thể đánh giá được chủ đầu tư và dự án. Bởi dự án có đầy đủ pháp lý, chủ đầu tư có năng lực thì ngân hàng mới chấp nhận phát hành chứng thư bảo lãnh, vậy thì tại sao lại phải bỏ? ” - chị Ngọc Anh nêu ý kiến.

Theo chị Ngọc Anh, bên cạnh những yếu tố như chấp thuận chủ trương đầu tư, quy hoạch 1/500, giấy phép xây dựng… thì một trong những yếu tố chị quan tâm nhất khi tìm hiểu một dự án đó chính là bảo lãnh ngân hàng.

Tại sao đề xuất bỏ lúc này?

Trao đổi với Báo Kinh tế & Đô Thị, Luật sư Lê Thu Thảo - Đoàn luật sư TP Hồ Chí Minh cũng bày tỏ quan điểm, không đồng tình với đề xuất của HoREA.

“Người mua nhà luôn là bên yếu thế trong giao dịch với các chủ đầu tư, và họ cũng không thể biết rõ công thức tính giá bán các dự án, cũng không có công cụ, thông tin để hiểu rõ cơ cấu giá thành của sản phẩm. Do đó, lập luận của HoREA khi đề xuất bãi bỏ bảo lãnh là nhằm tốt cho khách hàng là chưa đủ sức thuyết phục. Giả sử đề xuất này được phê duyệt thì giá bán nhà ở sẽ được giảm 1 - 2% như lập luận? Điều này cần phải làm rõ, tránh trường hợp kêu gọi vì quyền lợi khách hàng, nhưng cuối cùng tiền lại về túi DN” – luật sư Thảo phân tích.

Cũng theo luật sư Thảo, HoREA cho rằng, quy định bảo lãnh hầu như chỉ làm lợi cho ngân hàng thương mại khi vừa là đơn vị cho chủ đầu tư vay nhằm phát triển dự án, vừa nhận được phí bảo lãnh… là không hợp lý. Thực tế, đây là mối quan hệ hợp tác, ngân hàng là bên cung cấp dịch vụ bảo lãnh và tiến hành các nghiệp vụ, quy trình để bảo đảm khoản vốn cho vay của mình chứ không chỉ là bên hưởng lợi.

Trong khi đó, chuyên gia bất động sản Nguyễn Văn Đực cho rằng, đề xuất bỏ bảo lãnh của HoREA không phù hợp với hoàn cảnh hiện tại của thị trường BĐS. “Nếu nhìn nhận một cách khách quan, trong điều kiện thị trường BĐS phát triển bình thường, bảo lãnh ngân hàng sẽ có lợi cho các DN “đại gia”, “siêu gia”, và các DN “sân sau” của ngân hàng.

Trên thực tế, không thiếu các trường hợp ngân hàng “đẻ” ra một công ty BĐS. Sau đó, họ móc tiền trong ngân hàng dễ dàng như móc tiền trong túi áo, tạo thành một thế rất mạnh trong kinh doanh. Trong khi đó, các DN vừa và nhỏ bị thất thế, khó tiếp cận nguồn vốn vay, cũng như bảo lãnh từ ngân hàng” – ông Đực nói và nhấn mạnh, đề xuất của HoREA sẽ phù hợp nếu được đưa ra từ cách đây 1, 2 năm trước.

“Tôi thắc mắc vì sao lúc cần HoREA không đề xuất bỏ bảo lãnh ngân hàng, để tạo điều kiện cho các DN vừa và nhỏ. Tại sao lại là thời điểm này, khi thị trường BĐS rơi vào khủng hoảng, các “ông lớn” BĐS đang thoi thóp vì thiếu vốn?” – ông Đực đặt vấn đề. Theo chuyên gia này, HoREA đang “lập lờ đánh lận con đen” khi dùng quyền lợi người mua nhà làm lý do, nhưng mục đích lại hướng đến “túi tiền” của DN. Từ đó, kiến nghị các cơ quan quản lý Nhà nước cần cân nhắc trước đề xuất này, tránh “sai một li đi một dặm”…