Bất động sản vùng ven hút khách

Mai Vân
Chia sẻ

Kinhtedothi - Những “siêu dự án” hay đô thị vệ tinh có diện tích từ vài chục đến vài trăm héc-ta ở các quận, huyện xa trung tâm đang trở thành nguồn cung cấp sản phẩm chủ yếu cho thị trường bất động sản (BĐS).

Đây cũng trở thành chiến lược kinh doanh chủ đạo của các chủ đầu tư, trong tình hình quỹ đất ở trung tâm đô thị ngày càng khan hiếm.

Khách hàng tham khảo thông tin một dự án bất động sản tại huyện Mê Linh, Hà Nội. Ảnh: Phạm Hùng
Khách hàng tham khảo thông tin một dự án bất động sản tại huyện Mê Linh, Hà Nội. Ảnh: Phạm Hùng

Thiết lập mặt bằng giá mới

Trải qua hơn 2 năm đại dịch Covid-19 với nhiều đợt phải thực hiện giãn cách xã hội, cuộc sống của cư dân ở các đô thị đông dân, đặc biệt là những người sinh sống tại các tòa chung cư cao tầng khu vực nội đô trở nên bí bách, vì không gian sống chật chội. Chị Hoàng Bích Lan - cư dân dự án Royal City (Thanh Xuân, Hà Nội) chia sẻ, sau khi hết giãn cách xã hội, gia đình chị đã đầu tư thêm một căn nhà ở khu vực huyện Lương Sơn (Hòa Bình), cách trung tâm Hà Nội khoảng 50km.

“Không chỉ là vấn đề về dịch bệnh, cuộc sống hàng ngày ở khu vực trung tâm mặc dù thuận tiện với các tiện ích dịch vụ nhưng cũng là mối lo ngại về vấn đề sức khỏe, do ô nhiễm khói bụi, tiếng ồn, không khí... Vì vậy, gia đình tôi đã tìm kiếm thêm một sản phẩm nhà ở mới vừa có thể đầu tư, vừa đảm bảo việc chăm sóc sức khỏe đồng thời cũng không phải di chuyển quá xa chỗ ở hàng ngày” - chị Hoàng Bích Lan nói.

Theo phân tích của Công ty Nghiên cứu thị trường Kantar, diễn biến khó lường của dịch Covid-19 cùng những lần giãn cách xã hội đã tác động mạnh đến lối sống, nhu cầu và hành vi của người Việt. Người dân ngày càng ý thức, quan tâm hơn trong việc phòng ngừa rủi ro, đặc biệt là rủi ro về sức khỏe, hướng tới lối sống xanh, trong lành, sẵn sàng ưu tiên cho sản phẩm chú trọng đến sức khỏe, môi trường.

Cũng bởi vậy, BĐS “Wellness Investment” (đầu tư cho sức khỏe) trở thành xu hướng thu hút nhà đầu tư, trong bối cảnh dịch bệnh, ô nhiễm môi trường ở trung tâm đô thị lớn. Nhưng những dự án BĐS mang phong cách này phải đảm bảo tiêu chí về mật độ xây dựng thấp, khoảng xanh, không gian mặt nước, tiện ích chăm sóc sức khỏe, giải trí…

Chỉ tính riêng tại Thủ đô Hà Nội, từ đầu năm đến nay, hàng loạt dự án “đại đô thị” ở khu vực vùng ven đang được tiếp tục đầu tư xây dựng mới hoặc mở rộng quy mô như: Dự án Me Linh Central (Mê Linh), Happy Land (Đông Anh), Tecco Garden (Thanh Trì)... trong thời gian ngắn triển khai, giá trị sản phẩm tăng bình quân từ 10 - 20%.

Ngoài ra, giá BĐS một số địa bàn gần Hà Nội như huyện Lương Sơn, Kim Bôi, Đà Bắc (Hòa Bình), thời điểm này tăng gấp 3 lần so với cuối năm 2021. Các khu vực lân cận trong phạm vi cách Hà Nội 50km, giá rao bán đều ghi nhận tăng mạnh, như: Bắc Ninh (61%), Hưng Yên (22%); phạm vi cách Hà Nội 100km, giá rao bán ở Hòa Bình tăng 106%. Bởi vậy, các chuyên gia nhận định, thị trường vùng ven Hà Nội đang thiết lập một mặt bằng giá mới, dự báo có mức tăng trưởng tốt nhất trong năm 2022.

Theo khảo sát của trang batdongsan.com.vn, giá rao bán đất thổ cư trong quý I/2022 vẫn tăng đồng loạt tại các huyện vùng ven Hà Nội như Chương Mỹ (74%), Quốc Oai (26%), Gia Lâm (21%), Đông Anh (20%), Thạch Thất 11%... Vì vậy, theo nhận định của nhiều chuyên gia, về lâu dài, BĐS vùng ven vẫn có tiềm năng tăng trưởng do nhu cầu tích trữ tài sản của người dân vẫn còn lớn. Đặc biệt với việc đầu tư xây dựng các dự án cơ sở hạ tầng sẽ thúc đẩy sự phát triển ở các khu vực ven đô này.

Tại TP Hồ Chí Minh, dự án như vậy hầu hết đều phân bố ở TP Thủ Đức, huyện Nhà Bè hoặc tỉnh lân cận như Bình Dương, Long An, Đồng Nai... Tương tự ở Hà Nội, dự án đô thị đang được định vị tại các huyện Gia Lâm, Đông Anh... hoặc tỉnh Hưng Yên, Hòa Bình... Sản phẩm ở những dự án này thường có mức giá khoảng 35 - 40 triệu đồng/m2, dự án cao cấp lên tới 70 - 80 triệu đồng/m2. Đơn cử, như: Vạn Phúc City, An Phú - An Khánh, Zeitgeist Nhà Bè, Aqua City, Vinhomes Ocean Park, Vinhomes Riverside Long Biên, Ecopark, Gamuda City, Ciputra…

“Không phải ngẫu nhiên BĐS ven đô trở thành sự lựa chọn của nhiều nhà đầu tư thời gian qua, vì dự án không quá xa trung tâm bởi thực tế hệ thống giao thông liên vùng với đô thị lớn Hà Nội, TP Hồ Chí Minh ngày càng hoàn thiện và cũng được quy hoạch bài bản, pháp lý minh bạch” - Giám đốc Savills Hotels châu Á - Thái Bình Dương Mauro Gasparotti cho hay.

Cần lưu ý khi đầu tư

Thị trường BĐS đang chịu nhiều tác động trước chủ trương kiểm soát chặt dòng vốn vào lĩnh vực này, cũng như động thái siết phân lô, bán nền ở các địa phương nhưng BĐS vùng ven vẫn có sức hút riêng nhờ sự đi trước về hạ tầng giao thông. Đồng thời khái niệm “đánh bắt xa bờ” trong lĩnh vực BĐS trở nên phổ biến, nơi nào có tiềm năng nơi đó sẽ thu hút dòng vốn đầu tư.

Việc Quốc hội đang xem xét và chấp thuận đầu tư 5 dự án về hạ tầng giao thông quy mô lớn, bao gồm 3 dự án đường cao tốc, 2 dự án đường vành đai tại vùng Thủ đô Hà Nội, TP Hồ Chí Minh cùng với giai đoạn tiếp theo của dự án đường Hồ Chí Minh… càng làm tăng sức hút của khu vực lân cận Hà Nội và TP Hồ Chí Minh.

“Trước đây, khái niệm vùng ven chỉ là cạnh đô thị, trung tâm TP lớn nhưng hiện nay giao thông phát triển, việc di chuyển trở nên thuận lợi, khái niệm vùng ven cũng có sự thay đổi. Những khu vực, địa điểm có khoảng cách di chuyển đến trung tâm tầm 2 - 3 tiếng đồng hồ cũng gọi là vùng ven, cùng với sự phát triển của hạ tầng giao thông, khái niệm vùng ven chỉ mang tính tương đối” - Phó Tổng Giám đốc MIKHome (Công ty thuộc Tập đoàn MIKGroup) Nguyễn Thị Hồng Huệ nhìn nhận.

Số liệu khảo sát thị trường của CBRE Việt Nam, từ năm 2021, thị trường BĐS chứng kiến làn sóng dịch chuyển dòng tiền mạnh mẽ từ các thị trường khác, 16% số lượng nhà đầu tư trong đó cho biết, họ sẽ rót nhiều vốn hơn vào lĩnh vực BĐS chăm sóc sức khỏe khu vực ven đô thị lớn kể cả khi đại dịch Covid-19 chấm dứt hoàn toàn.

Tuy nhiên, theo đánh giá, những sản phẩm vừa phục vụ nhu cầu chăm sóc sức khỏe, vừa để kinh doanh kiếm lời vẫn đang có nhu cầu tốt trên thị trường. Nhưng để tìm được dự án đáp ứng yêu cầu như vậy không phải chuyện dễ, do tính minh bạch về pháp lý dự án và khả năng tài chính của khách hàng vì sản phẩm tốt giá cao, sản phẩm vừa túi tiền lại thiếu hạ tầng nên rất khó để ở, kinh doanh. Bên cạnh đó, do sự quản lý chưa thực sự chặt chẽ từ cơ quan quản lý Nhà nước, thời gian gần đây, những sản phẩm BĐS ven đô chủ yếu phát triển theo hình thức phân lô, bán nền, sản phẩm không đảm bảo pháp lý.

“Nhà đầu tư khi gia nhập thị trường phải tìm hiểu văn hóa mua bán BĐS của người bản địa; đánh giá được nhu cầu nhà ở tại khu vực dự định đầu tư, xem chủ đầu tư uy tín không, khả năng hình thành cho đến “concept” sản phẩm, tổ chức bán hàng, dịch vụ sau bán hàng của chủ đầu tư ra sao… Ngoài ra, tốc độ đô thị hóa tại khu vực vùng ven thường chậm hơn vùng lõi nên đầu tư ở vùng ven cần tầm nhìn dài hạn để có cơ cấu tài chính hợp lý” – Giám đốc Kinh doanh Hải Phát Invest Đỗ Quý Duy khuyến cáo.

 

Chiến lược kinh doanh của các chủ đầu tư trong tình hình quỹ đất tại khu trung tâm đô thị ngày càng khan hiếm là chuyển dịch về vùng ven. Với hạ tầng không ngừng được hoàn thiện, nhu cầu sống rộng rãi, thoáng đãng, khiến cư dân ở đô thị lớn có xu hướng dịch chuyển ra ngoài trung tâm, tác động của dịch bệnh Covid-19 và lo ngại về ô nhiễm môi trường càng thúc đẩy mạnh mẽ nhu cầu này.

Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam Nguyễn Văn Đính