Cho phép tách thửa: Có xảy ra “sốt” đất?
Nhiều ý kiến lo ngại
Cách đây hơn 1 năm, khi phân khúc đất nền tiếp tục có dấu hiệu tăng “nóng”, Sở TN&MT TP Hà Nội đã có văn bản đề nghị các quận, huyện tạm dừng việc chia tách thửa đất đối với thửa đất nông nghiệp; thửa đất có đất ở và đất nông nghiệp trong cùng thửa đất; thửa đất phi nông nghiệp không phải là đất ở. Một số trường hợp vẫn được thực hiện khi: Tách thửa do Nhà nước thu hồi một phần thửa đất tặng, cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước; Tự nguyện trả lại đất cho nhà nước; Tặng, cho quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư để xây dựng công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng, làm nhà tình thương, nhà tình nghĩa, nhà đại đoàn kết, nhà cho hộ nghèo, nhà cho người có công với cách mạng.
Việc này ngay lập tức vấp phải những ý kiến trái chiều từ dư luận, nhưng cũng trong thời điểm này, để khắc phục tình trạng phân lô, tách thửa đất tràn lan, sai quy định, “cò đất” lợi dụng tình hình thổi giá lên cao, gây “sốt đất”, nhiễu loạn thị trường BĐS, rất nhiều địa phương khác: Vĩnh Phúc, Thái Nguyên, Bắc Giang, Khánh Hòa, Bình Phước, Lâm Đồng... cũng tạm dừng việc cho phép tách, hợp thửa đất.
Tuy nhiên, mới đây Sở TN&MT TP Hà Nội lại có văn bản đề nghị các quận huyện tiếp tục giải quyết thủ tục tách, hợp thửa đất cho người dân. Nội dung này lần nữa lại nhận được nhiều sự quan tâm từ dư luận, bởi việc cho phép tách thửa, phân lô thời gian gần đây được xem là nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng “sốt” đất nền xảy ra ở nhiều địa phương, từ việc đất nền bị “thổi giá” dẫn đến việc tăng giá cao của tất cả các sản phẩm BĐS khác, tác động xấu đến thị trường và làm ảnh hưởng đến trật tự, an toàn xã hội.
Chia sẻ về vấn đề này, GS. TSKH Đặng Hùng Võ cho rằng, việc TP Hà Nội tiếp tục thực hiện thủ tục này là căn cứ vào quy định của Luật Đất đai 2013. Đây cũng chính là những bất cập còn tồn tại trong văn bản luật, trước đó Luật Đất đai 2003 đã có quy định dưới luật siết cấm phân lô bán nền hoàn toàn ở khu vực đô thị, phát triển quy hoạch đô thị. Nhưng đến luật Đất đai 2013 thì cho phép phân lô bán nền ngay trong trung tâm TP.
“Tôi cho rằng về lâu dài nên cấm việc phân lô, tách thửa ở các đô thị, chỉ sử dụng cách thức này ở một số vùng nông thôn đang cần đất ở cho những hộ gia đình tách ra từ một hộ, không mang tính thị trường. Việc chia lô, tách thửa khiến người dân tích tiền trong đất, để nguyên đất mà không xây dựng hạ tầng phát triển kinh doanh, điều này chỉ mang lại hiệu quả kinh tế ngắn hạn, lâu dài sẽ phát sinh nhiều hệ lụy, làm cạn kiệt tài nguyên. Đất sốt đầu tiên là ở đất nền, sau đó mới ở loại BĐS khác” – GS. TSKH Đặng Hùng Võ nói.
Cần làm tốt công tác quy hoạch
Theo đánh giá, để sử dụng hiệu quả nguồn tài nguyên đất, đặc biệt là ở các đô thị lớn hiện nay cần phải thực hiện theo cơ chế vốn hóa đất đai, có các phương thức chuyển đất đai thành vốn được tính bằng tiền. Dẫn kinh nghiệm phát triển đô thị ngay tại TP Đà Nẵng cho thấy, việc đầu tư phát triển hạ tầng luôn mang lại giá trị đất đai tăng thêm, bù đắp toàn bộ số tiền đã bỏ ra, đem lại lợi ích cho cả chính quyền và người dân, tránh trông chờ vào vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài. Nhưng bên cạnh đó, các chuyên gia cũng cho rằng việc cho phép phân lô, tách thửa của TP Hà Nội sẽ giải quyết được nhiều vướng mắc của người dân đặc biệt là đối với những thửa đất xen kẹt không nằm trong quy hoạch.
“Nếu Nhà nước không có đầu tư công vào các khu vực đất xen kẹt, đất không có điều kiện để canh tác khiến đất để hoang hóa, không tạo điều kiện để người dân chuyển đổi mục đích thì đây là trách nhiệm quản lý của chính quyền địa phương. Việc cho phép phân lô, tách thửa sẽ giải quyết được những vướng mắc này, nhưng phía cơ quan quản lý Nhà nước cũng cần phải xem xét đối với những khu vực tách thửa để phục vụ mục đích kinh doanh, đầu cơ” – Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội Nguyễn Hữu Cường nhìn nhận.
Còn theo Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam Nguyễn Văn Đính, việc TP Hà Nội ban hành văn bản tiếp tục cho phép việc phân lô, tách thửa cũng sẽ ít nhiều mang lại hiệu ứng tích cực hơn cho thị trường BĐS vốn đang bị đình trệ hiện nay, đồng thời khẳng định động thái này sẽ không có tác động đến việc làm cho giá đất nền tại địa bàn Hà Nội sẽ xảy ra “sốt” trong thời gian tới.
Phân lô đúng hạn mức, hạn điền là quyền của người dân đang được pháp luật cho phép. Nhưng cần phải quản lý, siết chặt phân lô bán nền vừa được chuyển đổi từ đất có nguồn gốc nông nghiệp, trồng cây lâu năm, lâm nghiệp. Đối với những khu vực đã được chuyển đổi sang đất ở chính quyền địa phương cũng nên rất cẩn trọng bởi "mở cửa" cho phân lô bán nền có lợi cho người tiêu dùng, tuy nhiên nó cũng có nhiều bất cập quản lý về sau.
Luật sư Ngô Huỳnh Phương Thảo (Công ty luật TAT Law Firm)
“Giá đất nền tại địa bàn Hà Nội đã bị đẩy cao hơn rất nhiều so với thực tế, dù từ đầu năm đến nay nhiều khu vực đã có dấu hiệu giảm. Còn phía doanh nghiệp đang cạn vốn đầu tư, còn nhà đầu tư cá nhân thì đang có tâm lý chờ đợi các văn bản luật sửa đổi chính thức có hiệu lực. Thị trường dự báo hồi phục vào giai đoạn cuối năm 2023, nhưng sẽ không có chuyện “sốt” đất xảy ra” – ông Đính cho hay.
Bên cạnh đó, đại diện Hiệp hội BĐS Việt Nam cũng cho rằng, do ách tắc về thủ tục hành chính nên thị trường BĐS Hà Nội nói riêng, cả nước nói chung đang bị thiếu nguồn cung sản phẩm. Nên nhiều nhà đầu tư có tiền đã chọn phương án mua gom đất của một số hộ dân rồi phân lô, tách thửa; thậm chí, đặt tên thương mại giống như các dự án chính thống để lôi kéo khách mua bán. Việc phân lô, tách thửa thường diễn ra manh mún, tự phát, không theo quy hoạch dễ dẫn đến làm khó cho triển khai đồng bộ hạ tầng xã hội nên cần thiết phải siết chặt. Về lâu dài, cần thiết phải làm tốt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất với tầm nhìn dài hạn; sau đó công khai để người dân biết và đưa vào kế hoạch, quy hoạch dài hạn, có dự án bài bản để tạo ra sản phẩm BĐS chính thống thay vì “hàng lậu”.
