Câu hỏi
Bố mẹ tôi có mua một thửa đất giãn dân, giờ tôi và anh trai đều lập gia đình và có ý định ra ở riêng. Vậy gia đình tôi có thể tách thửa đất đối với thửa đất đó không?
Trả lời
Việc cấp đất, bán đất giãn dân rất phổ biến ở các vùng quê. Do sự phát triển của dân cư, rồi muốn chuyển đổi những thửa đất không còn khả năng canh tác hoặc do quy hoạch dân cư địa phương. Trước đây, Nhà nước thường chia suất mua đất giãn dân cho các hộ gia đình, nhất là những gia đình đông con, nhiều khẩu, chỗ ở không đủ sẽ được ưu tiên mua đất giãn dân.
Qua các quy định về đất đai, có thể hiểu đất giãn dân là dạng đất tái định cư do chính quyền cấp cho các hộ gia đình ở địa phương với mục đích dùng để ở. Những trường hợp được xem xét cấp đất giãn dân bao gồm: hộ gia đình có nhà nằm trên đất bị thu hồi, giải tỏa, các hộ gia đình có thành viên không có nơi ở do không đủ điều kiện kinh tế để mua đất, các hộ gia đình đang gặp khó khăn về mặt gia cảnh.
Như vậy, đất giãn dân là dạng đất tái định cư nằm trong các chính sách hỗ trợ của Nhà nước đối với trường hợp người dân chưa có nhà hoặc có thu nhập thấp không đủ khả năng mua đất, mua nhà. Do đó, đất giãn dân thường có giá thành rẻ hơn để phù hợp với điều kiện kinh tế của người dân so với đất ở thông thường. Để được cấp đất giãn dân, người dân vẫn phải đóng tiền sử dụng đất mà không được miễn.
Các quy định pháp luật hiện hành không có quy định giải thích trực tiếp như thế nào là "tách thửa đất". Tuy nhiên, thực tế có thể hiểu tách thửa đất là thủ tục phân chia quyền sử dụng đất và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất thành nhiều thửa đất khác nhau. Khi đó, từ một giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất (sổ đỏ) sẽ được tách thành hai hay nhiều giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất khác nhau.
Việc tách thửa đất phải bảo đảm các nguyên tắc, điều kiện quy định tại Khoản 1 Điều 220 Luật Đất đai 2024. Trong đó bao gồm thửa đất đã được cấp sổ đỏ. Thửa đất còn trong thời hạn sử dụng đất. Đất không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Việc tách thửa đất phải bảo đảm có lối đi; được kết nối với đường giao thông công cộng hiện có; bảo đảm cấp nước, thoát nước và nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý.
Ngoài các nguyên tắc, điều kiện trên Khoản 2 Điều 220 Luật Đất đai năm 2024 còn có quy định, việc tách thửa phải bảo đảm thêm các điều kiện như: Các thửa đất sau khi tách thửa phải bảo đảm diện tích tối thiểu với loại đất đang sử dụng theo quy định của UBND cấp tỉnh; Trường hợp thửa đất được tách có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa thì phải thực hiện đồng thời việc hợp thửa với thửa đất liền kề; Trường hợp chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất thì thực hiện tách thửa, diện tích tối thiểu của thửa đất sau khi tách phải bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng.
Đối với thửa đất có đất ở và đất khác thì không bắt buộc thực hiện tách thửa khi chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất, trừ trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu tách thửa; Trường hợp phân chia quyền sử dụng đất theo bản án, quyết định của Tòa án mà việc phân chia không bảo đảm các điều kiện, diện tích, kích thước tách thửa theo quy định thì không thực hiện tách thửa.
Do nhu cầu cuộc sống, kinh tế, chỗ ở..., không ít người muốn tách một thửa đất ở của mình ra làm nhiều thửa đất nhỏ hơn để chuyển nhượng, tặng cho con, người thân để xây dựng nhà ở hoặc dùng vào mục đích khác. Đất ở, xây dựng làm nhà ở một khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cá nhân thì cá nhân đó có đầy đủ quyền của người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2024. Nếu thửa đất của gia đình bạn thỏa mãn các điều kiện theo quy định trên thì hoàn toàn có thể thực hiện việc tách thửa.
Luật sư Nguyễn Ngọc Hùng - Trưởng Văn phòng Luật sư Kết Nối
Câu hỏi bạn đọc xin gửi về địa chỉ: Báo Kinh tế & Đô thị, số 21 Huỳnh Thúc Kháng, quận Đống Đa, Hà Nội; Email: bandoc@ktdt.com.vn
