Gắn mã định danh thửa đất: Đột phá trong quản lý đất đai

Hành chính hóa, chậm trễ trong cấp sổ đỏ

Công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ) là một trong những nhiệm vụ cốt lõi, có ý nghĩa đặc biệt quan trọng đối với quyền lợi của người dân và sự phát triển của thị trường BĐS. Tuy nhiên, thực tế cho thấy, quá trình quản lý và cấp sổ đỏ hiện nay vẫn tồn tại nhiều bất cập, chồng chéo, thiếu minh bạch, ảnh hưởng lớn đến hiệu quả quản lý đất đai và niềm tin của người dân.

Theo số liệu từ Bộ NN&MT, tính đến hết quý II/2025, diện tích đất cần cấp sổ đỏ lần đầu trên phạm vi cả nước đã hoàn thiện được trên 90%. Tuy nhiên, con số này chưa phản ánh đầy đủ thực trạng, bởi ở nhiều địa phương, việc cấp sổ vẫn chậm, thậm chí kéo dài nhiều năm. Tình trạng này không chỉ xảy ra ở các dự án thương mại mà còn lan sang đất tái định cư, đất đấu giá, đất xen kẹt, khiến hàng loạt hồ sơ bị “treo” trong nhiều năm.

Một trong những điểm nghẽn lớn nhất nằm ở sự thiếu liên thông giữa các cơ quan: tài nguyên – tài chính – xây dựng – thuế – tư pháp. Theo quy định, để cấp sổ đỏ, phải có sự xác nhận của cơ quan thuế (nghĩa vụ tài chính), cơ quan xây dựng (phù hợp quy hoạch, giấy phép xây dựng), và cơ quan tư pháp (chuyển nhượng hợp pháp). Tuy nhiên, dữ liệu giữa các cơ quan này chưa được kết nối tự động đồng bộ, dẫn đến mất thời gian và dễ xảy ra sai sót. Bất cập nghiêm trọng là hiện tượng trùng sổ, sổ giả hoặc cấp sai đối tượng. Dù tỷ lệ không lớn, nhưng các vụ việc này để lại hậu quả nặng nề, gây mất niềm tin của người dân và làm gia tăng tranh chấp đất đai.

Điển hình trong 2 năm 2023 - 2024, cơ quan công an TP Hồ Chí Minh phát hiện hơn 400 trường hợp sổ đỏ giả, để lừa đảo chiếm đoạt tài sản. Ngoài ra, vấn đề mang tính hệ thống là thiếu công khai, minh bạch thông tin đất đai, người dân, DN rất khó tiếp cận thông tin quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, hay tình trạng pháp lý của thửa đất.

“Hiện chưa có một hệ thống dữ liệu đất đai thống nhất toàn quốc, nên việc xác minh, đối chiếu thông tin phải qua nhiều khâu trung gian, đây là nguyên nhân khiến tiến độ cấp sổ chậm, đồng thời tạo kẽ hở cho tiêu cực, nhũng nhiễu. Ngoài ra, việc quản lý đất đai tại một số địa phương còn phụ thuộc quá nhiều vào hồ sơ giấy, trong khi bản đồ địa chính chưa được số hóa đồng bộ. Có nơi bản đồ lập từ những năm 1990, sai lệch so với thực tế, gây khó khăn cho việc xác định ranh giới, diện tích và chủ sử dụng hợp pháp” - luật sư Trịnh Hữu Đức, chuyên gia pháp lý BĐS nhìn nhận.

Đẩy mạnh số hóa hồ sơ đất đai

Trước những bất cập trong công tác quản lý Nhà nước về việc cấp sổ đỏ cho người dân, Luật Đất đai năm 2024, đã quy định cụ thể về mã số thửa đất, bản đồ địa chính số, hồ sơ điện tử, đây là hành lang quan trọng để triển khai gắn mã định danh thống nhất trên toàn quốc. Tiếp đó, tại Thông tư 09/2024/TT-BTNMT về cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, của Bộ TN&MT (nay là Bộ NN&MT) có quy định về việc gắn mã định danh thửa đất; mới đây tại Kế hoạch 515/2025/KH-BCA-BNN&MT của Bộ Công an và Bộ NN&MT, yêu cầu Sở NN&MT các tỉnh, TP khẩn trương chỉnh lý, bổ sung mã định danh thửa đất vào cơ sở dữ liệu đất đai của địa phương.

Theo đó, mỗi thửa đất khi được gắn mã định danh sẽ có một mã duy nhất, không trùng lắp với thửa khác, được mã hóa từ vị trí địa lý (vĩ độ, kinh độ) theo hệ tọa độ quốc tế WGS84, sử dụng thuật toán GeoHash để chuyển đổi thành chuỗi ký tự (12 ký tự) dễ quản lý. Việc này được thực hiện qua 4 bước kỹ thuật: xác định điểm đặc trưng (heterogeneity point) của thửa đất; chuyển đổi tọa độ từ VN2000 → WGS84; mã hóa vị trí; và cập nhật vào cơ sở dữ liệu đất đai. Lộ trình chia làm 3 giai đoạn: giai đoạn 1 “thí điểm - ổn định dữ liệu” từ 1 – 2 năm; giai đoạn 2 “mở rộng – hoàn thiện quy trình” từ 2 – 4 năm; giai đoạn 3 “triển khai toàn quốc – vận hành ổn định” từ năm thứ 5 trở đi.

“Việc triển khai gắn mã định danh cho mỗi thửa đất sẽ giúp minh bạch nguồn gốc, truy xuất lịch sử biến động dễ dàng hơn và sự trùng lặp, sai sót địa chính do sáp nhập đơn bị hành chính sẽ được hạn chế. Qua đó, sẽ nâng cao hiệu quả quản lý Nhà nước, chống thất thu ngân sách, hạn chế tình trạng “chuyển nhượng ngầm” hoặc giao dịch ngoài hệ thống. Đặc biệt, điều này sẽ hỗ trợ cho giao dịch BĐS minh bạch, giảm rủi ro mua phải “đất ảo”, sai giấy tờ” – chuyên gia về quy hoạch đô thị ThS. KTS Trần Tuấn Anh phân tích.

Tuy nhiên, theo Phó Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội Nguyễn Thế Điệp, việc gắn mã định danh cho mỗi thửa đất cũng có thể gây ra những thách thức và rủi ro lớn, đó là việc dữ liệu địa chính chưa đồng bộ, thiếu “sạch”, để gắn mã định danh chính xác, cần một chiến dịch “làm sạch” dữ liệu một việc tốn thời gian, nguồn lực. Việc chuẩn hóa tọa độ từ hệ VN2000 sang WGS84 có sai số cũng cần được kiểm soát cẩn trọng.

Để bảo đảm mã định danh vẫn ổn định, hoặc chuyển đổi liên thông mã với lịch sử biến động là bài toán không dễ. Trong khi khung pháp lý chưa đầy đủ do hiện nay, Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn chưa có quy định cụ thể về mã định danh thửa đất (ví dụ: cách cấp, thủ tục thay đổi, giải quyết sai sót…). Ngoài ra chi phí, nhân lực và năng lực địa phương cũng là một thách thức ở những địa bàn vùng sâu vùng xa. Đặc biệt, là vẫn đề bảo mật quyền riêng tư, khi mỗi thửa đất có mã định danh để công khai thông tin, dễ bị lợi dụng xâm phạm quyền riêng tư cá nhân.

“Việc gắn mã định danh cho từng thửa đất là một bước đổi mới mang tính đột phá trong quản lý đất đai tại Việt Nam, nếu thực hiện bài bản, đúng kỹ thuật, với khung pháp lý hoàn thiện, nó sẽ mở ra một kỷ nguyên minh bạch trong giao dịch BĐS. Tuy nhiên, để không trở thành “một mã số chết”, công tác triển khai phải được tính toán kỹ từ khâu thu thập và làm sạch dữ liệu, xây dựng thuật toán định danh chính xác, bảo đảm cập nhật khi biến động, đồng bộ hóa với hệ thống dữ liệu quốc gia và các ngành liên quan. Nhà nước cần dành nguồn lực, ưu tiên hỗ trợ các địa phương khó khăn, đồng thời sớm luật hóa để bảo đảm tính bền vững của hệ thống” – ông Nguyễn Thế Điệp cho hay.

Chuyên gia kinh tế TS Cấn Văn Lực cũng nhấn mạnh, nếu thực hiện tốt, mã định danh thửa đất sẽ góp phần quan trọng trong việc minh bạch hóa thị trường BĐS, hỗ trợ kiểm soát thuế chuyển nhượng, hạn chế đầu cơ và nâng cao hiệu quả quản trị tài sản quốc gia. Tuy nhiên, cần đặc biệt chú trọng bảo vệ quyền riêng tư và công khai minh bạch tiêu chuẩn truy cập dữ liệu để tránh bị lạm dụng.