Để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh

Bài 2: Giá bất động sản cao kìm hãm phát triển đất nước

TS Phan Văn Thường (Đại học Quốc tế Hồng Bàng)
Chia sẻ

Kinhtedothi - Giá BĐS tăng tạo cơ hội tăng nguồn thu vào Ngân sách Nhà nước (NSNN) nhưng đừng để “lợi bất cập hại”. Phát triển giao thông, khu công nghiệp, đáp ứng nhu cầu nhà ở người dân, nhu cầu hạ tầng xã hội… sẽ bế tắc khi giá BĐS quá cao.

>>> Bài 1: Thông tin đang tiếp sức đầu cơ đẩy giá

Khách hàng tham khảo thông tin một dự án bất động sản tại tỉnh Vĩnh Phúc. Ảnh: Phạm Hùng
Khách hàng tham khảo thông tin một dự án bất động sản tại tỉnh Vĩnh Phúc. Ảnh: Phạm Hùng

Tăng nguồn thu từ đất có bền vững?

Trừ năm 2021, phần lớn thời gian trong năm này thị trường BĐS bị đóng băng do dịch Covid-19, còn lại từ năm 2013 (Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực từ 1/7/2014) đến nay nguồn thu từ đất vào NSNN tăng nhanh liên tục với mức cao. Nếu năm 2013 thu tiền sử dụng đất và cho thuê đất là 63.700 tỷ đồng, chiếm 7,8% tổng thu NSNN thì năm 2020 con số này tương ứng là 254.800 tỷ đồng và 16,85%. Như vậy sau 7 năm tiền thu từ đất tăng 4 lần.

Không có con số báo cáo cụ thể nhưng trong tổng nguồn thu từ đất thì tiền thu đấu giá đất từ 63 tỉnh, TP là rất lớn. Nguồn thu từ đất chủ yếu điều tiết cho các địa phương hưởng để chi cho đầu tư phát triển. Cho nên những năm gần đây nhiều địa phương đã cải thiện đáng kể cơ sở hạ tầng giao thông đô thị và nông thôn. Tuy nhiên, nguồn đất đai dành cho mục đích xây dựng nhà ở, cơ sở kinh doanh, khu công nghiệp là hữu hạn.

Chúng ta không thể chuyển mục đích quá nhiều đất lúa, đất nông lâm nghiệp khác vì phải đảm bảo an ninh lương thực, cân bằng sinh thái và môi trường. Đất đai là sản phẩm trường tồn do tổ tiên ban tặng, mọi thế hệ người dân theo thời gian đều được thụ hưởng. Nếu bán hết thì sau này lấy đâu để bán. Tại một hội thảo khoa học về thuế tại Đai học Kinh tế Quốc dân vào năm 2018, vị quan chức đại diện Tổng cục thuế không ngần ngại khi phát rằng: “Chúng ta đang sống bằng đất, bán đất để ăn, ăn hết phần con cháu trong tương lai”.

Việc lạm dụng khai thác nguồn thu từ đất chắc chắn để lại hệ quả xấu không chỉ trong dài hạn mà ngay trong ngắn hạn:

Thứ nhất, ngân sách quốc gia muốn an toàn, bền vững phải tập trung phát triển sản xuất kinh doanh (SXKD) để tăng thu ngân sách từ thuế thu nhập, thuế giá trị gia tăng, thuế xuất khẩu. Thu từ đất chỉ phát sinh một lần trừ thu thuế, phí trước bạ, từ chuyển quyền sử dụng đất.

Thứ hai, cho phép được quyền bán đất không giới hạn dẫn đến địa phương lơ là trong thúc đẩy hoạt động kinh doanh để tăng nguồn thu. Trong khi đó để có quỹ đất sạch bán thông qua đấu giá, địa phương phải tập trung nhiều nguồn lực đầu tư hoàn thiện hạ tầng tăng giá trị đất. Điều này vô hình trung biến một số công chức địa phương thành các nhà đầu tư kinh doanh BĐS.

Thứ ba, tổ chức đấu giá đất theo cơ chế cạnh tranh công khai thoạt tưởng minh bạch, thế nhưng không thể không tránh khỏi câu chuyện “đi đêm” và mắc ngoặc như trong đấu thầu dự án đầu tư. Cơ hội phát sinh tham nhũng không hề ít.

Thứ tư, do muốn tăng nguồn thu nên các địa phương rất dễ có tư tưởng cho rằng mức giá thành công qua đấu giá càng cao càng tốt. Hữu ý hay vô tình, điều này đã tiếp sức đẩy giá BĐS tăng cao làm rối loạn thị trường BĐS. Câu chuyện Tập đoàn Tân Hoàng Minh đấu giá đất Thủ Thiêm, TP HỒ CHÍ MINH với mức giá thành công 2,43 tỷ đồng/m2 sau đó bỏ cọc, xảy ra đã gần 4 tháng nay nhưng vẫn mới như hôm qua.

Đất nước khó phát triển khi giá BĐS tăng cao

Không đẩy mạnh phát triển giao thông thì Việt Nam không thể nói đến chuyện phát triển nhanh được. Muốn phát triển giao thông vấn đề cốt tử là phải rút ngắn được thời gian giải phóng mặt bằng (GPMB) chứ không phải là vấn đề quy hoạch. Bởi lẽ vẽ ra xây dựng một con đường hay cây cầu nhưng khó khăn trong GPMB thì đó chỉ là quy hoạch treo. Điều này mọi người dân tham gia giao thông đều biết rõ chứ không phải chuyên gia.

Trong khi diện tích đất dành cho giao thông tại các TP trung tâm của nhiều quốc gia chiếm tối thiểu 23 - 25% thì hiện nay con số này của TP Hồ Chí Minh chỉ gần 8%, TP Hà Nội khoảng 6,5%. Mục tiêu mở rộng diện tích đất giao thông đến năm 2025 của cả 2 TP đưa ra hết sức ngoạn mục (15% đối với TP Hồ Chí Minh và 12 - 15% đối với TP Hà Nội).

Vấn đề mấu chốt là ở chỗ, liệu có đủ tiền đền bù GPMB khi giá đất thị trường liên tục tăng? Thời gian qua, nhiều dự án giao thông tại TP Hà Nội đã triển khai, đã hoàn thành, vẫn còn dư âm đặt ra câu hỏi tại sao chi phí đầu tư quá cao. Chẳng hạn, dự án xây dựng đường vành đai 1, đoạn Hoàng Cầu - Voi Phục, TP Hà Nội dài hơn 2,2 km có vốn đù tư 7.800 tỷ đồng. Tuy nhiên, thực tế trong đó tiền GPMB gần 6.000 tỷ đông, chiếm khoảng 76%. Hay như dự án đường Quốc lộ 13 TP Hồ Chí Minh, đoạn từ chân cầu Bình Triệu đến ngã tư Bình Phước, chưa xây dựng, có vốn đầu tư dự kiến 9.992 tỷ đồng nhưng chi phí GPMB là 8.100 tỷ đồng, chiếm gần 81%.

Nói chung chi phí GPMB trong các dự án hạ tầng giao thông tại các đô thị như TP Hồ Chí Minh, Hà Nội, Đà Nẵng, Hải Phòng… là rất lớn, chiếm 40 - 80% tổng vốn đầu tư. Do vậy khi giá đất thị trường liên tục tăng và tăng mạnh sẽ làm đội vốn đầu tư rất lớn. Việc phát sinh đội vốn đầu tư không những buộc chủ đầu tư phải điều chỉnh, làm mới thủ tục đầu tư từ chủ trương đầu tư, mà quan trọng tìm kiếm nguồn vốn đầu tư bổ sung. Quá trình này sẽ làm kéo dài thời gian thực hiện dự án. Thực tế dường như hầu hết các dự án giao thông đều phải đối mặt khó khăn do giá đất thị trường tăng.

Giá đất thị trường liên tục tăng không chỉ cản trở phát triển giao thông mà còn nhiều hoạt động kinh tế xã hội khác. Giá đất tăng cao sẽ khó khăn trong kêu gọi đầu tư vào khu công nghiệp do nhà đầu tư phải chấp nhân rủi ro cao. Bởi câu chuyện “nước lên, thuyền lên” áp trong đầu tư khu công nghiệp khi giá đất tăng cao là bài toán kinh doanh đặt cược. Giá BĐS tăng cao kéo theo giá cho thuê mặt bằng tăng cao. Lúc này cơ hội mở rộng, thậm chí để duy trì hoạt động của khu vực DNNVV sẽ bị thu hẹp.

Đối với các DN đầu tư BĐS, khi giá đất tăng đương nhiên tác động làm tăng chi phí đầu vào của họ. Tuy nhiên, do nguồn cung chưa đáp ứng cầu trên thị trường nên chủ đầu tư sẽ đẩy giá đầu ra của BĐS. Thực tế thị trường BĐS nhiều năm qua cho thấy giá đất càng “sốt” thì thị trường BĐS càng thanh khoản cao, chủ đầu tư càng có cơ hội tăng giá bán căn hộ. Giá BĐS tăng cũng đồng nghĩa cơ hội được sở hữu nhà ở tối thiểu của người lao động càng tuột xa tâm với.

(Còn nữa)